Il mercato della locazione in Italia è cambiato fortemente nell'ultimo decennio, pur senza ridursi nel complesso: la quota di annunci in locazione transitoria è passata dall'1,6% al 31,4% dello stock complessivo in affitto. È quanto emerge dall'analisi condotta dall'Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, che ha ricostruito l'andamento decennale (2016-2026) degli annunci di affitto sulla piattaforma, distinguendo tra locazione di lungo termine (contratti 4+4 o 3+2) e locazione transitoria (contratti da 1 a 18 mesi). Nello stesso periodo, l’offerta della locazione di lungo termine si è ridotta del 34,8%.
Lo stock totale delle abitazioni in affitto
Considerando i due segmenti nel loro insieme, lo stock totale delle abitazioni in affitto — sia a lungo termine sia a breve — è rimasto sostanzialmente stabile nell'arco del decennio: l'offerta complessiva si è ridotta di appena il 2,3%. Il mercato non ha perso immobili, li ha redistribuiti: una parte consistente è semplicemente migrata dagli affitti tradizionali a quelli transitori.
L'andamento del canone medio
Sul fronte dei prezzi, il canone medio della locazione transitoria si attesta a 21,6 euro/m2 al metro quadro al mese, contro i 14,5 euro/m2 del lungo termine, un differenziale che dieci anni fa era molto più contenuto (9,9 euro/m2 per la transitoria contro 8,8 euro/m2 per gli affitti tradizionali). Questo scarto riflette probabilmente due fattori: il costo aggiuntivo dei servizi spesso inclusi in questa tipologia contrattuale (arredo, utenze, talvolta anche le spese condominiali) e la tendenza dei proprietari a concedere durate più brevi solo in cambio di un canone più elevato.
Anche i canoni di lungo termine sono cresciuti in modo significativo nell’ultimo decennio, pur restando su livelli inferiori rispetto alla locazione transitoria: passando da 8,8 a 14,5 euro al metro quadro al mese, un aumento riconducibile in parte all'inflazione accumulata nel periodo e in parte all'adeguamento ai valori del mercato immobiliare.
"Il dato che emerge racconta non tanto una contrazione dell'offerta, quanto una sua trasformazione. Le soluzioni disponibili si sono mantenute su livelli stabili, ma è cambiata la loro natura: da un mercato orientato alla lunga permanenza a uno che oggi offre, per un'inserzione su tre, soluzioni più brevi e flessibili. Una transizione che riflette cambiamenti strutturali — più mobilità lavorativa, più formazione continua, nuclei familiari più piccoli — ma che solleva anche una domanda: questo mercato risponde altrettanto bene a chi cerca casa non per motivi temporanei, ma per costruirci una vita?" afferma Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di idealista.
Nota metodologica
L'analisi esclude volutamente la locazione transitoria turistica (short-let), una casistica troppo eterogenea per essere trattata in forma aggregata insieme alle altre due tipologie. Lungo termine e transitoria sono invece confrontabili in termini di stock e di canone; non lo sono, per costruzione, in termini di giorni medi di pubblicazione e di pressione della domanda, poiché il ciclo di vita degli annunci delle due tipologie segue logiche strutturalmente diverse. Lo studio si basa sui dati aggiornati al secondo trimestre 2026, confrontati con lo stesso trimestre del 2016 per misurare l'andamento decennale.
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