Cavedio condominiale, a cosa serve e come si gestiscono le spese

La moltitudine di spazi che caratterizza uno stabile condiviso non è sempre di immediata comprensione, soprattutto quando rappresentano aree parzialmente aperte. Ad esempio, cos’è il cavedio condominiale? Noto anche come chiostrina, pozzo di luce o vanella, si tratta di un piccolo cortile interno o di uno spazio aperto verticale, la cui funzione principale è quella di assicurare un’adeguata areazione e illuminazione agli ambienti secondari delle abitazioni. Tuttavia, a volte il cavedio può essere impiegato anche per ospitare impianti utili all’intero condominio.

Cos’è il cavedio condominiale

Quando si analizza la struttura di un palazzo, è facile imbattersi in aree non sempre facilmente identificabili. E, proprio per questa ragione, spesso sorgono domande fra i residenti: ad esempio, qual è il significato di cavedio condominiale? In linea generale, si tratta di un piccolo cortile interno - oppure, di uno spazio aperto verso l’alto - che nasce da precise esigenze costruttive o igienico-sanitarie. 

È infatti pensato per tutti quegli ambienti che non possono affacciarsi direttamente sulla strada o sul cortile principale, per assicurare comunque una buona aerazione e illuminazione.  Comunemente nota anche come chiostrina, pozzo di luce o vanella, questa porzione si può caratterizzare per:

• un’area completamente aperta in verticale oppure coperta da griglie e altre strutture leggere;
• l’eventuale presenza di tubazioni, canne fumarie o altri impianti condominiali, in questo caso si parla più propriamente di cavedio tecnico;
• dimensioni mediamente modeste, al fine di non sottrarre troppa metratura calpestabile agli appartamenti, pur assicurando ventilazione e illuminazione.

A cosa serve un cavedio

La funzione principale del cavedio è garantire l’intera salubrità dello stabile, offrendo il massimo del comfort abitativo per i residenti. È infatti pensato per portare illuminazione naturale e ricambio d’aria anche a quei vani che, altrimenti, resterebbero bui e poco ventilati. 

Pexels

È il caso di bagni, cucine e disimpegni che si affacciano sulla porzione interna dell’edificio, che possono così approfittare di:

• un riciclo d’aria continuo, riducendo il rischio di umidità e la formazione di muffe;
• un’illuminazione naturale per gran parte della giornata;
• un affaccio interno all’edificio.

In presenza di un cavedio tecnico, la predisposizione di impianti comuni e individuali - come scarichi, tubi del gas, cavi elettrici - favorisce le attività di ispezione e manutenzione, senza compromettere le facciate esterne del palazzo.

Qual è la differenza tra cavedio e cortile

Date le similitudini fra le due strutture, non è infrequente confondersi tra cavedio e cortile condominiale. Ma quali sono le loro principali differenze? In linea generale, queste due aree si diversificano per:

• l’ampiezza, con il cortile che si caratterizza per uno spazio grande e calpestabile, in grado di garantire il passaggio di persone o veicoli;
• le modalità d’accesso, solitamente molto agevoli per il cortile mentre per la chiostrina a volte limitata a chi abita il piano terra o tramite apposite botole di ispezione;
• la copertura, che per il cortile è solitamente aperta, mentre non è infrequente trovare un cavedio chiuso alla sommità da lucernari, coperture trasparenti o altre strutture.

Il cavedio è una parte comune dello stabile?

In assenza di atti notarili che provino la proprietà esclusiva del pozzo di luce, quindi la titolarità a un solo condomino, il cavedio è condominiale. Può infatti rientrare nella definizione prevista dall’articolo 1117 del Codice Civile, in termini di presunzione di comunione. Di conseguenza:

• la proprietà appartiene a tutti i condomini, in misura proporzionale ai millesimi posseduti da ciascuno;
• nessun condomino ne può rivendicare l’esclusività, in assenza di atti notarili, ad esempio perché l’accesso all’area è unico.

Proprio per la sua natura di parte comune, ogni modifica strutturale o cambio di destinazione d’uso deve passare obbligatoriamente per la delibera assembleare, nel rispetto delle maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile - variabili a seconda della tipologia di intervento - e dell’articolo 1117-ter per il cambio di destinazione.

Chi può utilizzare il cavedio

In qualità di parte comune dello stabile, l’utilizzo del cavedio rientra nelle disposizioni dell’articolo 1102 del Codice Civile. Quest’ultimo prevede che:

• ogni condomino possa avvalersi delle porzioni comuni;
• purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri un uso paritario.

In altre parole, al singolo non è permesso di modificare la funzione originaria del cavedio, ad esempio trasformandolo in un deposito personale di materiali, un parcheggio per biciclette o altro ancora. 

In questo senso, la predisposizione di apparecchiature private - quali i motori dei condizionatori - deve avvenire solo se lo spazio lo consente, senza limitare l'aerazione altrui o impedire agli altri condomini di fare altrettanto. Inoltre, bisognerà sempre rispettare il decoro, la sicurezza e la stabilità dell’edificio.

È possibile usare il cavedio condominiale in modo esclusivo?

Ma è possibile utilizzare un cavedio condominiale in modo esclusivo? Generalmente l’uso rimane sempre condiviso, a meno che degli atti notarili ne dimostrino la proprietà esclusiva. Questo vuol dire che, anche quando la chiostrina prevede un accesso unico dall’appartamento o dal giardino privato di un singolo condomino, la sua natura rimane sempre comune. 

In alcuni casi è possibile procedere all’usucapione del cavedio condominiale, ai sensi dell’articolo 1158 del Codice Civile. A questo scopo, bisogna dimostrare che per 20 anni ininterrotti, il possesso:

• sia stato esercitato in modo palese e continuo; 
• sia stato incompatibile con il godimento altrui - ad esempio con barriere che impediscano concretamente l’accesso a tutti - manifestando chiaramente l’intenzione di avvalersene come unico proprietario. Il mero non-uso da parte degli altri condomini non è infatti sufficiente.

In più, bisogna considerare che la giurisprudenza - ad esempio, con la sentenza 17556/2014 della Corte di Cassazione - ha più volte ribadito la natura di bene comune del cavedio, per via della sua funzione di aerazione e illuminazione. Di conseguenza, se la sua chiusura o la sua trasformazione danneggiano la funzione essenziale per lo stabile, o violano le norme sulle distanze e sul decoro, l’usucapione può essere contestato.

Chi provvede alle spese per la gestione del cavedio comune

Sempre in qualità di porzione comune dello stabile, la chiostrina deve essere sottoposta ciclicamente ad attività di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria. Nel primo caso vi rientrano attività come la pulizia del cavedio condominiale, nel secondo invece interventi quali il rifacimento del pavimento o delle pareti, nonché altre opere strutturali di natura non ciclica.

Pexels

Ma come si dividono le spese per il pozzo condominiale? Proprio perché comune, si applica il principio proporzionale previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile: i costi sono suddivisi fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, così come anche confermato da una sentenza del Tribunale di Genova del 20 gennaio 2011, è necessario anche prendere in considerazione l’effettiva utilità della chiostrina. 

Come si gestiscono i costi per un cavedio di proprietà esclusiva

Infine, è utile anche conoscere come si gestiscano i costi per un cavedio di proprietà esclusiva. In questa situazione:

• i costi per impianti, decori o altre funzionalità a uso esclusivo, sono a carico completo del proprietario;
• le spese per muri e strutture portanti che delimitano il cavedio, invece, restano comuni e seguono quindi l’articolo 1123 del Codice Civile.

È bene ribadire che il proprietario e il condominio possono orientarsi anche in modo diverso, purché all’interno dei vincoli di legge e tramite un accordo scritto.