Inquilino e condominio: quali sono i rapporti che intercorrono tra le due parti

Qual è il ruolo dell'inquilino all'interno del condominio?  A parlarci dei rapporti che intercorrono tra le due parti sono gli avvocati Augusto Cirla e Massimiliano Poppi, partner di Talea Tax Legal Advisory.

Nel corso degli anni si è assistito ad un cambiamento del ruolo dell’inquilino nel condominio, anche se non in maniera tale da consentire all’inquilino di sostituirsi al locatore.

L’inquilino entra di diritto nell’anagrafe condominiale, ovvero nell’elenco che (come previsto dall’art.1130, n.6 c.c.) l’amministratore deve tenere e aggiornare, anche per agevolare la procedura di convocazione dell’assemblea del condominio.

La legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 59, l. 208/16) ha obbligato inoltre il locatore a comunicare all'amministratore di condominio, entro gg. 60 dalla stipula del contratto, l’esistenza del contratto stesso e dunque la presenza in condominio di un’altra persona che, direttamente o indirettamente, parteciperà alla vita condominiale e, pur entro determinati limiti, alla formazione della volontà del condominio.

Con la consegna dell’immobile locato, il conduttore viene immesso nel godimento anche delle parti comuni dell’edificio condominiale, con tutti i diritti proporzionali al valore della “quota” del condomino suo locatore.

Tuttavia, nel condominio continua a valere il principio generale secondo il quale la partecipazione alla gestione condominiale spetta al condomino-locatore. L’intervento dell’inquilino è limitato alle questioni riguardanti il servizio ordinario del riscaldamento e del condizionamento dell’aria.

Relativamente a tali argomenti, l’inquilino deve essere convocato in assemblea per esprimere il proprio voto sulle varie decisioni che devono essere assunte su tali due argomenti; contro tali decisioni, l’inquilino può peraltro ricorrere avanti l’Autorità Giudiziaria ex art. 1137 c.c., impugnando le relative delibere.                                                                                                 

Nonostante l’art. 10 della ormai vecchia legge dell’equo canone, la sostituzione del condomino-locatore con il conduttore ha luogo solo nel momento della votazione delle delibere e non in quello riguardante il processo della regolare costituzione dell’assemblea: ciò implica che ai fini sia della convocazione dell’assemblea e sia del calcolo per la regolare costituzione di essa, occorre fare riferimento al condomino-locatore.

E’ certo infatti che, trattandosi di assemblea dei condomini e fatto salvo il caso in cui l’argomento da deliberare riguardi il servizio di riscaldamento, ai fini della sua costituzione occorre calcolare il relativo quorum (intervenuti e valore millesimale) senza considerare i conduttori, qualora non sia presente il condomino-locatore.

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere dunque comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento. Il proprietario è tenuto solamente ad informare il conduttore di quanto ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane completamente estraneo al rapporto di locazione.

La delibera assunta senza la partecipazione del conduttore resta valida, sul presupposto che le conseguenze derivanti dalla mancata convocazione del conduttore da parte del locatore non devono ricadere sull’intero condominio. Si tratta invero di un inadempimento del locatore che, come tale, non può riflettersi sulla validità del provvedimento legittimamente assunto in sede di condominio, dovendo, invece, essere valutato solo all’interno del rapporto locatizio.

La disposizione di legge che prevede il diritto del conduttore di partecipare a determinate assemblee condominiali, in luogo del condomino-locatore, ha carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condomino degli edifici e non è suscettibile di interpretazione estensiva: pari diritto non spetta infatti al comodatario, se non previa espressa delega da parte del delegante.

Spese riscaldamento a carico inquilino

Di contro, il conduttore che abbia partecipato (o comunque che sia stato messo in grado di partecipare) in vece del proprio locatore all’assemblea condominiale che ha deliberato in tema di spese e di modalità di gestione del servizio di riscaldamento o di condizionamento dell’aria non può poi sottrarsi all’obbligo di rimborsare le suddette spese lamentando il cattivo funzionamento di tali servizi, salvo che dimostri che la mancanza o la deficienza del riscaldamento ( o del condizionamento dell’aria) derivi da difetti o da guasti della parte di impianto di proprietà esclusiva del condomino-locatore, intendendosi per tale quella parte che dalla colonna montante centrale si dirama alla singola unità immobiliare, la cui riparazione è posta a carico del proprietario di questa.