Mercato immobiliare europeo: alcune regole per investire bene

Nel contesto economico attuale, investire nel mattone è ancora una strategia valida? Ecco il commento di Andrea Bertocchini, Head of Northern Europe e Italy, La Française

Secondo l’esperto dell’asset manager, la valutazione di un immobile dipende essenzialmente da due fattori: l'evoluzione dei tassi di interesse e il livello degli affitti.

Nel contesto economico attuale, è ragionevole prevedere nel tempo un certo ritorno dell'inflazione, che comporterà da un lato un graduale aumento dei tassi, dall’altro l’aumento degli affitti commerciali indicizzati all’inflazione, cosa che sosterrebbe le valutazioni degli stabili.

Investire nell’immobiliare: individuare le aree più promettenti

La Française Global Real Estate Investment Managers si dichiara quindi complessivamente ottimista sulle prospettive a lungo termine del settore immobiliare. La sfida principale per le società di gestione rimarrà comunque quella di identificare le aree e i segmenti immobiliari più promettenti viste le grandi differenze nelle opportunità che si presentano.

“Noi di La Française siamo impegnati nella ricerca di investimenti nelle zone periferiche della capitale francese che saranno coinvolte nello sviluppo “Grand Paris”, - spiega Andrea Bertocchini. - L’importante progetto di urbanizzazione della capitale prevede la creazione di una nuova rete ferroviaria metropolitana chiamata Grand Paris Express e si svilupperà su 200 chilometri di nuove linee (con treni a guida computerizzata) con la costruzione di 68 nuove stazioni. È il più grande progetto urbano in Europa e intorno alle nuove stazioni si svilupperanno nuovi aggregati urbani residenziali e commerciali. Grazie a questo mega-progetto urbano ed ai giochi olimpici che Parigi ospiterà nel 2024, prevediamo una crescita dei prezzi immobiliari in particolare in alcune aree (come Saint-Denis nel nord della città o Villejuif a sud) e nelle quali il nostro team di gestione real estate intende concentrare gli investimenti che effettueremo per conto dei nostri clienti”.

Investire nell’immobiliare: diversificare il portafoglio

Oltre alla selettività, anche la diversificazione è un elemento chiave nella costruzione di un buon portafoglio d’investimenti immobiliari. Se investire in diversi paesi europei non significa necessariamente trovare rendimenti più elevati (i tassi reali di rendimento lordo nelle grandi città europee sono sostanzialmente simili), permette tuttavia di essere esposti a mercati diversi che hanno cicli di locazione di diverso ritmo e ampiezza ed una ciclicità degli investimenti anch’essa diversa.

“A titolo di esempio, - spiega ancora Bertocchini, - la Germania gode da tempo di una fase di crescita degli affitti commerciali, mentre la Francia solo ora inizia a dare segnali positivi nella stessa direzione. Inoltre, la Germania offre molteplici centri economici sul suo territorio (Amburgo, Francoforte, Berlino, ecc.) chiamati "prime positions", che consentono una gamma più ampia d’investimenti ed una certa diversificazione geografica nazionale. Al contrario in Francia, quasi il 75% delle opportunità si concentra a Parigi e nell'Ile-de-France, mentre gli investimenti nelle altre realtà urbane regionali tendono ad avere un profilo rischio rendimento che può essere meno interessante. In effetti in Francia la selettività è d’importanza cruciale. Per esempio una città come Bordeaux ora diviene particolarmente attraente, godendo degli effetti della riduzione dei tempi di viaggio con Parigi grazie allo sviluppo del trasporto ferroviario ad alta velocità. Al contrario, città anche più prossime alla capitale come Rouen o Orléans, vedono parte della loro attività economica dirottata verso il centro nell'Ile-de-France e soffrono sul fronte immobiliare commerciale”.

Investire nell’immobiliare: scegliere le asset class

In termini di tipologia di attività, gli uffici rimangono la principale asset class in focus per gli investimenti immobiliari. Tuttavia anche in questo caso occorre osservare come oggi le esigenze degli utenti stiano evolvendo e l'attenzione dei proprietari deve concentrarsi sempre di più sull’aspetto dei servizi e sulla flessibilità offerta dagli immobili acquistati e, successivamente, proposti ai locatari.

“Gli inquilini ora richiedono servizi di “concierge”, di catering aziendale, di spazi comuni, di spazi verdi con giardini, di planimetrie di lavoro flessibili e altro ancora, - elenca Bertocchini. - Ma il focus della Française Real Estate Global Investment Managers non si limita agli investimenti in soli uffici. Abbiamo per esempio forti convinzioni anche su segmenti specialistici come le residenze gestite, in particolare il cosiddetto “senior housing” per anziani. Recepiamo ed anticipiamo così il modo in cui l’attività residenziale risponderà ai cambiamenti socio-demografici”.