Pratica edilizia: tipologie, costi e tempistiche

Con pratica edilizia s’intende un documento, che può essere di diversa tipologia, funzionale alla regolamentazione, autorizzazione e monitoraggio di interventi effettuati nel settore edilizio come costruzione, ristrutturazione e demolizione di immobili. Per avviare e ottenere un permesso nell'ambito edilizio è necessario essere a conoscenza delle tempistiche di concessione da parte delle autorità competenti, nonché le diverse forme di pratica edilizia necessarie al completamento di una determinata operazione. Vediamo, nello specifico, tutto quello che c’è da sapere.

Cosa sono le pratiche edilizie?

Come già affermato, la pratica edilizia è un documento necessario per avviare i lavori di costruzione, modifica o manutenzione di edifici o parti di edifici. Ne esistono di diverse tipologie e la normativa di riferimento è il Testo Unico sull’Edilizia (TUE), ovvero il D.PR. 380/2001.

Anche conosciute come titoli abilitativi, le pratiche edilizie si dividono in:

• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): pratica edilizia che ha lo scopo di notificare l’avvio di lavori specifici di ristrutturazione o manutenzione straordinaria che non comportano modifiche volumetriche nè alterazioni nella destinazione d’uso dell’immobile;
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): pratica edilizia che viene impiegata per gli interventi di ristrutturazione interni od esterni ad un edificio con eventuale cambio di destinazione d’uso, manutenzione straordinaria con modifiche strutturali e aumento dei parametri urbanistici o, ancora di restauro e risanamento conservativo;
• PdC (Permesso di costruire): pratica edilizia che viene generalmente utilizzata per la realizzazione di nuovi edifici, la ristrutturazione urbanistica con modifiche dell’assetto del territorio e gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”.

Inoltre, secondo la normativa, vi sono interventi che non necessitano dei titoli edilizi appena enunciati. Si tratta delle cosiddette opere di edilizia libera tra cui si riportano, ad esempio, gli interventi di manutenzione ordinaria, l’installazione delle pompe di calore di potenza termica inferiore a 12kW o, ancora, l’eliminazione di barriere architettoniche.

Ad esempio, non serve alcuna pratica edilizia per l’installazione di un ascensore interno. Tuttavia, al fine di mettersi a riparo da eventuali sanzioni, è bene consultare l’elenco delle opere rientranti nell’edilizia libera con riferimento all’art. 6 del TU e al Glossario dell’edilizia libera.

Quando serve la pratica edilizia?

Per capire quando servono le autorizzazioni SCIA, CILA e PdC individuate dal D.PR. 380/2001, è necessario far differenza tra le diverse tipologie di pratiche edilizie e gli esempi di intervento collegati a ciascun titolo.

In particolare, la SCIA dev’essere richiesta per i seguenti interventi:

• manutenzione straordinaria che impatta sulle parti strutturali o i prospetti dell’edificio;
• restauro e risanamento conservativo con impatto sulla struttura;
• opere di ristrutturazione edilizia diverse da quelle specificate nell'articolo 10, comma 1, lettera c (articolo 3, comma 1, lettera d) del TU.

La SCIA consente la realizzazione di varianti ai permessi di costruire, a condizione che tali interventi non impattino sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non comportino modifiche alla destinazione d'uso e alla categoria edilizia, non alterino la sagoma dell'edificio in caso di vincolo ai sensi del d.lgs 42/2004 e non violino le eventuali prescrizioni contenute nel Permesso di costruire.

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Il Permesso di costruire è richiesto per interventi che implicano una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Nello specifico si tratta di:

• nuove costruzioni;
• interventi di ristrutturazione urbanistica;
• lavori di ristrutturazione edilizia che conducono a un organismo edilizio in tutto o in parte differente rispetto a quello precedente.

Infine, la CILA invece funge da procedura residuale poiché serve per gli interventi edilizi che non rientrano nelle condizioni di ottenimento del Permesso di costruire, SCIA o edilizia libera. Tale pratica edilizia, ad esempio, copre interventi come la manutenzione straordinaria che non impatta la struttura dell'edificio, la riorganizzazione degli spazi interni, il rifacimento di un bagno, la ristrutturazione di impianti, l'installazione di un sistema a cappotto termico ed altro.

Dunque, gli interventi che richiedono la CILA non devono coinvolgere la struttura portante dell'edificio né alterarne la volumetria. Inoltre, non devono incidere sulla destinazione d’uso originaria dell’edificio.

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Quanto costa fare una pratica edilizia?

La spesa da sostenere per l'ottenimento di una delle pratiche edilizie esistenti dipende proprio dalla diversa tipologia di documento di cui si ha bisogno. In particolare, i costi associati alla presentazione della CILA e della SCIA possono fluttuare considerevolmente da un Comune all’altro. Tuttavia, generalmente, la spesa da sostenere per ottenere tale pratica edilizia comprende i diritti di segreteria comunale e la parcella del professionista. Le spese previste per il Permesso di costruire, invece, comprendono gli oneri di urbanizzazione, il contributo di costruzione e, naturalmente, il compenso dovuto a tutti i professionisti coinvolti.

Chi presenta la pratica edilizia?

La presentazione della CILA avviene presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del comune in cui si trova l'immobile oggetto dell'intervento. La modalità di presentazione può variare, con alcuni comuni che consentono la trasmissione telematica, altri richiedono la consegna manuale della pratica edilizia dove si trova l’immobile, e altri ancora accettano la consegna tramite PEC. Dal momento che si tratta di una pratica edilizia piuttosto complessa, la compilazione della CILA deve avvenire sotto la supervisione di un tecnico abilitato, comportando il pagamento delle tariffe indicate nel paragrafo precedente.

Nel caso in cui la CILA o la SCIA non vengano regolarmente presentate, si applicherà una sanzione di 1.000 euro. In questa situazione, è possibile procedere con la CILA o la SCIA in sanatoria od anche con l'accertamento di conformità. La normativa prevede sanzioni anche per interventi eseguiti in violazione o senza il necessario Permesso di costruire. Tuttavia, se tali interventi risultano conformi alle norme edilizie e ai regolamenti locali, è possibile richiedere al Comune una pratica edilizia “in sanatoria", con il pagamento del contributo di costruzione raddoppiato.

Ad ogni modo, per gestire le pratiche edilizie senza intoppi, è essenziale coinvolgere professionisti qualificati. Un esperto del settore può offrire il supporto necessario per eseguire interventi senza correre il rischio di commettere errori nella fase di progettazione. Inoltre, poiché la documentazione richiesta varia da un intervento all'altro, consultare un professionista abilitato consente di identificare esattamente quali documenti servono anche in situazioni come particolari, come nel caso della ricerca della pratica edilizia per demolizione senza ricostruzione o, ancora, della pratica edilizia necessaria per il ripristino stato dei luoghi.

Quanto dura una pratica edilizia?

Anche in termini di durata della pratica edilizia, è necessario fare differenza tra le diverse tipologie previste dalla normativa di riferimento. Quanto alla SCIA, l’inizio dei lavori può avvenire immediatamente dopo la presentazione della pratica edilizia o successivamente all'acquisizione dei relativi atti di assenso ed ha una validità di tre anni.

Qualora non si dovesse portare a termine l’intervento, la realizzazione della parte non completata è subordinata a una nuova presentazione della SCIA e, pertanto, non è possibile richiedere una proroga.

Per il Permesso di costruire è necessario fare riferimento all’articolo 15 del D.PR. 380/01 che, per l’appunto, stabilisce i termini di temporaneità e decadenza del permesso e prevede che:

• qualora dovesse trascorrere inutilmente il termine di un anno dal rilascio del titolo, non sarà più possibile procedere con l'inizio dei lavori;
• per l’ultimazione dell’opera, è necessario evitare di superare i tre anni dall'inizio dei lavori.

Scaduti tali termini, il permesso decade automaticamente per la parte di opera non realizzata, a meno che non venga richiesta una proroga prima della scadenza. Con l'introduzione del decreto aiuti (articolo 7-bis), è stato anche introdotto un prolungamento dell'efficacia temporale per i Permessi di costruire legati agli interventi finalizzati alla realizzazione di impianti alimentati da fonti rinnovabili.

Infine, all’interno del complesso normativo edilizio, non viene indicato un periodo specifico relativo alla durata della CILA. Per cui, non sono fissate scadenze e, di conseguenza, non è necessaria la richiesta di eventuali proroghe. È consigliabile mantenere attiva la CILA per il periodo strettamente necessario, cercando comunque di non superare la durata triennale generalmente prevista per le altre pratiche, specialmente quando sono coinvolte agevolazioni fiscali.