Secondo Idealista, il 61,4% delle abitazioni pubblicate sul portale risulta accessibile alle famiglie italiane, in quanto rientra nei limiti di una rata mensile sostenibile di 844 euro, cifra considerata adeguata in base al reddito netto e ai risparmi necessari per ottenere un mutuo. Questo dato si riferisce al quarto trimestre del 2024.
La situazione cambia sensibilmente nelle grandi città, dove l’accesso al mercato è più complesso. Per esempio, una famiglia media milanese può permettersi solo il 31% delle abitazioni disponibili sul mercato.
In questo contesto, una famiglia che cerca di acquistare un trilocale a Milano avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, mentre la famiglia media può sostenere una rata di circa 1.380 euro, il mercato ne richiede mediamente 1.528, creando una differenza di 148 euro mensili per un tasso di sforzo del 33,2%.
Tuttavia, Milano non è il capoluogo con l’indice di sostenibilità finanziaria più basso, infatti il capoluogo meneghino è preceduto da Firenze (27%), Rimini (24%), Bolzano (18%) e Venezia è il capoluogo meno sostenibile per i suoi residenti, con solo il 10% degli immobili sono finanziariamente accessibili per una famiglia con reddito medio della città. Questo è il risultato di un mercato orientato principalmente verso acquirenti stranieri e famiglie benestanti.
Nella lista delle 10 città meno sostenibili dal punto di vista immobiliare, figurano Napoli con il 39%, Roma con il 40% e Verona con il 42%. Inoltre, altri 29 capoluoghi presentano una percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile inferiore alla media nazionale del 61%, con valori che vanno dal 43% di Como al 60% di Forlì-Cesena. Bari, con il 61%, si allinea alla media nazionale. Infine, 66 mercati cittadini superano la soglia della sostenibilità media, con picchi superiori al novanta per cento a Chieti (93%), Terni (93%), Vibo Valentia (92%), Enna (92%), Rovigo (92%), Cosenza, Catanzaro e Vercelli tutte al 91% che si distinguono come le città con le rate del mutuo più accessibili per le famiglie residenti.
Per accedere al mercato è necessario l’acconto
Sebbene sembri esserci una grande offerta disponibile a un prezzo sostenibile per l'economia di una famiglia con reddito medio, la realtà mostra il grande ostacolo da superare per poter accedere a una casa di proprietà: i risparmi necessari per ottenere il finanziamento e per il pagamento delle imposte richieste dall'operazione.
Per poter accedere al mercato immobiliare, è fondamentale disporre di un acconto per l’acquisto della casa. In generale l'acconto corrisponde al 20% del costo dell'immobile.
Se si ha la disponibilità economica per questo acconto, l'accesso diventa possibile in diverse città italiane. Tuttavia, l'accesso è condizionato dalla disponibilità di risparmi: in Italia, chi ha accumulato almeno 43.000 euro di risparmi è generalmente in grado di entrare nel mercato immobiliare.
Prendendo in considerazione il caso di un trilocale a Milano, però, una famiglia avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, la famiglia media può permettersi di pagare circa 1.380 euro al mese per il mutuo, mentre il mercato ne richiede mediamente 1.528, generando una differenza di 148 euro, che rappresenta un ulteriore sforzo economico.
Risparmi necessari: distanze tra Nord e Sud
Le città italiane si dividono tra quelle dove è più facile accedere al mercato e quelle dove le difficoltà sono maggiori. Al di sotto della media di 43.000 euro di risparmi, troviamo 50 capoluoghi e 72 province, mentre sopra questa soglia, 45 capoluoghi e 34 province, offrono un’accessibilità solo a patto di risparmi maggiori.
Tra i capoluoghi, Milano (126.807 euro), Bolzano (114.809 euro) e Venezia (96.552 euro) sono le città dove sono richiesti i risparmi più elevati per accedere al mercato immobiliare. Roma si colloca al nono posto con un importo di 74.217 euro, mentre Napoli, con 66.147 euro, si posiziona all'undicesimo posto del ranking.
I capoluoghi che necessitano di un acconto superiore alla media italiana di 43.040 euro si trovano principalmente al Centro e Nord Italia, ad eccezione di Napoli, Salerno (63.845 euro), Bari (56.297 euro) e Matera (44.193 euro). Al contrario, le città più accessibili risultano essere Alessandria (19.770 euro), Ragusa (19.333 euro), Caltanissetta (16.901 euro) e Biella, con una quota capitale di soli 15.016 euro per accedere al mercato della compravendita.
Analisi dei Mercati Provinciali
A livello provinciale, la sostenibilità della rata del mutuo risulta superiore alla media italiana del 61% in ben 72 delle 106 aree monitorate. Le province con la maggior percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile per i risparmiatori sono Isernia e Rovigo (90%), seguite da Biella (89%) ed Enna (87%).
Invece, gli hinterland delle grandi città come Roma e Milano presentano indici di sostenibilità rispettivamente del 51% e del 50%). Le abitazioni in offerta, che permettono di accedere alla rata del mutuo si riducono drasticamente a Bolzano (15%), Rimini e Imperia (32%).
Le province con i risparmi più elevati necessari per l'acconto sono Bolzano (114.969 euro), Milano (80.196 euro) e Rimini (75.279 euro), mentre le più sostenibili sono Biella (12.237 euro), Isernia (15.435 euro) e Alessandria (16.763 euro), con somme molto inferiori.
Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’ufficio Studi di idealista: “L'accesso al mercato immobiliare in Italia continua a rappresentare una sfida per molte famiglie, specialmente nelle grandi città dove il costo delle abitazioni è particolarmente elevato rispetto al reddito delle famiglie. Mentre alcune città offrono maggiori opportunità, nei grandi mercati il divario tra chi può permettersi di acquistare una casa e chi ne è escluso aumenta"
Metodologia
Prezzo abitazione tipo
Mediana prezzi unitati (€/mq) e prezzi (€) di abitazioni di tre locali attivi sul portale idealista nel trimestre di riferimento. Considerando un numero medio di componenti familiari di 2,2, secondo gli ultimi dati pubblicati in merito dall'ISTAT, il trilocale può essere considerato il taglio minimo per soddisfare le esigenze abitative di una famiglia così formata.
Reddito familiare netto e tasso di sforzo per famiglia (%), segmento compravendita
Il tasso di sforzo misura il peso dell'abitazione sul potere d'acquisto della famiglia. In particolare, stima la percentuale di reddito familiare annuo dedicata all'acquisto di una casa, mediante leva finanziaria, con un mutuo trentennale, un tasso di interesse in linea con l’aggiornamento mensile dalla BCE e un LTV iniziale dell'80%. I prezzi di vendita provengono direttamente dalla fonte dati idealista, che ha a disposizione i prezzi per ogni città. I dati sul reddito familiare netto sono aggiornati al 2021 e sono frutto di una rielaborazione di idealista/data sulla base di dati ISTAT.
Stock (offerta)
Numero di annunci attivi nel trimestre analizzato (terzo trimestre 2024).
Domanda
Indicatore che misura la pressione della domanda sull'offerta attraverso il numero medio di leads (contatti o interazioni) generati dagli annunci pubblicati. Sono stati presi in considerazione solo i comuni delle città metropolitane con uno stock maggiore a 10 immobili.
Dislocamento della domanda
Misura la percentuale di abitazioni disponibili per le quali è possibile accedere ad una rata del mutuo "sostenibile" nei comuni ricadenti nell'area di influenza dei capoluoghi delle aree metropolitane analizzate. È calcolata tenendo in conto il costo della rata ragionevole del mutuo nel capoluogo di provincia.
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