Quando si tratta di ottimizzare il proprio patrimonio personale, una delle domande ricorrenti è se sia meglio comprare o affittare casa. Anche nel caso in cui si sia già proprietari di un immobile, bisognerebbe chiedersi se vivere in quella abitazione sia la soluzione ottimale. Per aiutarci a dissipare i dubbi, scopriamo cos'è e come funziona la regola del BURL.
Indebitarsi per comprare una casa può essere una buona scommessa. Ma se si fa questa scelta, l'obiettivo sarà usare il debito per vivere una vita più piacevole di quella che potresti permetterti se dovessi pagare cash. I primi anni dopo essersi indebitati per comprare una casa sono spesso i più rischiosi.
Invece, la redditività dell'affitto che paghi è sostanzialmente zero. Sì, in cambio del pagamento dell'affitto, ottieni un posto dove vivere e divertirti. Ma hai poche possibilità di garantirti una proprietà. Almeno così crede l'esperto immobiliare Sam Dogen, che ha lavorato per anni nell'investment banking ed è autore di diversi libri sulla finanza personale.
BURL: la regola dell'investimento immobiliare da seguire
In qualità di broker immobiliare, Sam Dogen consiglia sempre di utilizzare la regola "BURL" - che sta per "comprare utilità, affittare lusso" - per evitare rimpianti dal punto di vista finanziario.
L'utilità può essere definita come qualcosa di assolutamente necessario, con pochissimo spazio inutilizzato (a livello di metratura abitativa). Il lusso è qualcosa che va oltre ciò di cui si ha realmente bisogno, come una terza camera da letto vuota, un'enorme terrazza e un giardino con piscina.
BURL ti aiuta a capire che il vero costo della vita nella tua stessa casa non è solo il denaro che hai speso per viverci. È il costo opportunità di non affittarlo al prezzo di mercato.
Un caso di studio della regola BURL
"Una volta ho conosciuto una coppia di San Francisco che ha deciso di cambiare la propria casa quando si sono resi conto che potevano affittare la loro casa di 25.000 piedi quadrati, quattro camere da letto e tre bagni per 7.500 dollari al mese", afferma Dogen. Aggiungendo che la coppia prima della pandemia aveva acquistato una seconda casa più piccola in una posizione meno centrale che costava il 40% in meno rispetto a quanto pagato per la prima. La loro nuova casa aveva una rata del mutuo di 3.000 dollari e avrebbe potuto essere affittata per 4.500 dollari al mese.
Per loro, una casa più piccola con un valore locativo di 4.500 dollari era più in linea con il budget e le dimensioni della famiglia. Così hanno affittato la loro vecchia casa per 7.500 dollari al mese e aumentando le loro entrate mensili di almeno 3.000 dollari.
Seguendo la regola del BURL, hanno deciso di acquistare e vivere in una casa leggermente più funzionale con tre camere da letto e due bagni e mezzo e lasciare che qualcun altro affittasse la casa più grande e lussuosa.
Se sei proprietario di una casa da molto tempo, sarebbe il caso di fare una piccola ricerca e vedere a quanto si potrebbe affittare la tua casa nel mercato di oggi, è infatti molto probabile che da allora gli affitti siano aumentati. Inoltre, grazie all'inflazione e alla crescita demografica, è probabile che gli affitti continuino a salire ulteriormente.
Cosa fanno gli investitori immobiliari intelligenti
Secondo Sam Dogen, la solita domanda per chiedersi se convinene affittare o comprare casa si riduce a questo:
Se hai i soldi per un acconto su una casa di lusso e vuoi evitare sprechi finanziari, acquista e vivi in questa proprietà solo se sei disposto a pagarne l'affitto di mercato;
Se vuoi vivere in una casa di fascia alta, ma non hai soldi per l'acconto, puoi stare tranquillo come inquilino sapendo che stai ottenendo un ritorno migliore.
Gli investitori immobiliari intelligenti di solito non pagano più di 100 volte l'affitto mensile per acquistare una proprietà. Nel caso della coppia di cui sopra, un investitore che segue la regola 100 volte l'affitto mensile non pagherebbe più di 750.000 euro perché l'affitto mensile di mercato era di 7.500 euro.
Secondo Dogen, spendere 7.500 dollari al mese (90.000 dollari all'anno) per l'affitto può sembrare costoso, ma pagare 7.500 dollari al mese per l'affitto è in realtà un buon rapporto qualità-prezzo, poiché avresti dovuto spendere circa 360 volte l'affitto mensile per acquistare quella casa al suo prezzo di mercato di circa 2,7 milioni di dollari all'epoca.
Può essere più difficile seguire la regola degli investimenti immobiliari BURL in città costose come New York, Los Angeles e San Francisco. Ci sono persone che pagano sei cifre all'anno di affitto, ma che se la cavano grazie alla regola BURL. Questi affittuari stanno investendo in diverse proprietà in altre parti del paese per ottenere rendimenti locativi più elevati.
Ovviamente, la regola del BURL andrebbe adattata al contesto italiano a seconda della città e dei valori di mercato di ogni singola zona.
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