Perché scegliere case in vendita con inquilino (e come gestirle)

Acquistare una casa che abbia già un contratto di affitto in vigore può costituire un’ottima scelta, sia per gli investitori immobiliari che per gli acquirenti che guardano al futuro: questa possibilità consente infatti non solo di risparmiare sul prezzo di acquisto, ma anche di ottenere e mantenere nel tempo un flusso di reddito immediato, rappresentato dal contratto di locazione in corso. Ecco un'analisi dei vantaggi di acquistare case in vendita con un inquilino dentro, un'opportunità nel mercato immobiliare odierno, e alcuni consigli importanti per gestirla nel modo migliore anche a lungo termine.

Cosa controllare per comprare una casa con un inquilino

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile già occupato da un inquilino, è di estrema importanza controllare alcuni aspetti che riguardano questa transazione, per essere sicuri che si tratti di un investimento sicuro e redditizio.

Il primo e più importante riguarda il contratto di locazione attualmente in corso per l’immobile che si sta acquistando. Più precisamente, è necessario visionarlo per verificare:

• La tipologia di contratto scelta (4+4 o a canone libero, 3+2 o a canone concordato, transitorio, con o senza cedolare secca), la scadenza, le condizioni e le clausole di rinnovo;
• Eventuali clausole specifiche (penali, obblighi di manutenzione, ripartizione di spese ordinarie e straordinarie, diritto di prelazione per l’inquilino);
• Che il contratto sia stato registrato regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate;
• Che il canone mensile stabilito nel contratto sia in linea con l’attuale mercato per la zona in cui si trova l’immobile e per il tipo di immobile preso in considerazione.

Il secondo aspetto riguarda più da vicino l’inquilino che abita attualmente nell’immobile, e più precisamente:

• La regolarità dei pagamenti: si consiglia di richiedere al venditore uno storico dei pagamenti del canone mensile per almeno gli ultimi 12 mesi, per verificare che esso sia stato pagato regolarmente e con puntualità (il venditore è comunque obbligato a comunicare al potenziale acquirente se il conduttore è moroso). È opportuno inoltre verificare che anche eventuali altre spese che spettavano all’inquilino siano state saldate, e non vi siano ancora pagamenti in sospeso.
• La situazione legale: controllare che non vi siano contenziosi o dispute legali in corso tra locatore e conduttore.

L’ultimo aspetto, non per importanza, riguarda infine l’immobile stesso, che ovviamente va anch’esso sottoposto a dei controlli:

• Una visita approfondita dell’immobile, se possibile, consentirà di valutarne le condizioni e anche di analizzare la zona in cui è situato;
• Procurarsi tutta la documentazione tecnica riguardante l’abitazione (planimetria, certificati di conformità, attestato di prestazione energetica) eviterà brutte sorprese successive all’acquisto.

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Quanto si può risparmiare acquistando un immobile già affittato?

Come già accennato, uno dei tanti vantaggi dell’acquisto di una casa con inquilino consiste nella possibilità di risparmiare notevolmente sul prezzo di vendita rispetto a quello di un immobile libero. Questo risparmio ammonta solitamente intorno al 10-20%: se ad esempio un appartamento libero ha un valore di 100.000 euro, con un inquilino potrebbe essere acquistato al prezzo di 80-90.000 euro, per un risparmio di almeno 10.000 euro.

Da non sottovalutare è poi il fatto che, con un contratto di locazione in corso su tale immobile, il canone mensile inizierà sin da subito a generare reddito, andando gradualmente ad ammortizzare il costo dell’investimento appena fatto.

Come gestire l’inquilino dopo l’acquisto

Gestire un immobile con un inquilino comporta comunque la gestione di un rapporto professionale con l’inquilino. Per condurlo nel modo migliore per entrambe le parti, si consiglia di:

• Presentarsi all’inquilino dopo l’acquisto, mettendolo al corrente della situazione con una lettera formale o con un incontro di persona, e comunicando i propri dati e le coordinate bancarie per il pagamento del canone mensile;
• Garantire la massima stabilità e continuità possibile per l’inquilino, onorando diligentemente le condizioni del contratto già in corso;
• Soddisfare in modo puntuale eventuali richieste di manutenzione dell'immobile che abbiano giustificazione, e comunicare con largo anticipo l’attuazione di eventuali ristrutturazioni o altri lavori importanti, dopo aver verificato le normative vigenti.
• Valutare la possibilità di affidarsi a un’agenzia immobiliare se non si hanno le competenze o il tempo per gestire autonomamente e correttamente il rapporto con l’inquilino.

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Conviene acquistare una casa già affittata?

Acquistare una casa già affittata è, come abbiamo premesso, una scelta assai conveniente per diverse tipologie di acquirenti, ognuna con delle esigenze e degli obiettivi specifici. Tra queste tipologie rientrano:

• Gli investitori immobiliari in cerca di una rendita passiva, per la quale si tratta di un investimento rapido e vantaggioso;
• I giovani acquirenti con un budget limitato, che potranno sfruttare i prezzi di acquisto più accessibili per investire sul proprio futuro e potranno contare sull’affitto dell’immobile per coprire parte dei costi di un eventuale mutuo;
• Gli acquirenti con piani a lungo termine, che non necessitano subito di un immobile da abitare e possono sfruttare il reddito rappresentato dall’affitto in attesa che il contratto scada, per poi decidere se abitare l’immobile, rivenderlo o riaffittarlo.