La sospensione delle esecuzioni immobiliari spiegata dal notaio

L'ultimo dl Milleproroghe ha introdotto una proroga delle sospensioni delle esecuzioni immobiliari per l'emergenza covid anche per il 2021. A spiegare a idealista/news come funziona di fatto la sospensione delle aste giudiziarie è il Presidente del Consiglio nazionale del notariato Valentina Rubertelli, protagonista della nostra rubrica dedicata a "La casa in pillole"

"Sin dalla prima ondata e con effetto dal 30 aprile 2020 - spiega Rubertelli - sono state sospese tutte le procedure esecutive qualora aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore esecutato" Ma cosa si intende per abitazione principale?  "È quella in cui il debitore che ne sia titolare di un diritto reale (piena o nuda proprietà, usufrutto, superficie, abbia la residenza o la sua dimora abituale alla data in cui abbia ricevuto notifica del pignoramento. E’ evidente che qualora il debitore si trasferisca in quella casa dopo tale data, al solo scopo di ottenere la sospensione della procedura, la norma non gli giova"

"La sospensione opera per tutte quelle che sono le attività svolte dal Giudice o dai suoi ausiliari dopo la data del pignoramento e che sono idonee a produrre come effetto la prosecuzione della procedura che porti poi alla liberazione della casa da parte del debitore. E’ quindi possibile che il creditore dopo la data del 30 aprile abbia trascritto il pignoramento, ma la norma ha impedito che potessero avere svolgimento tutte le attività successive, fino al 30 giugno 2021, che potessero obbligare il debitore a lasciare la casa. Scopo della norma non è tanto agevolare il patrimonio del debitore, ma la sua abitazione ed evitare di creare in un periodo emergenziale come quello che stiamo vivendo dei senzatetto"

Non sarà quindi possibile: al perito procedere alla stima del bene; al creditore pignorante chiedere l’assegnazione del bene; al custode chiedere la liberazione dell’immobile. "Ma se alla data del 30 aprile il bene staggito era già stato liberato ed aggiudicato all’asta allora ben potrà il giudice emettere il decreto di trasferimento e il delegato eventuale procedere alla sua registrazione trascrizione e voltura, nonché al progetto di distribuzione del ricavato. Se solo aggiudicato, allora l’attività successiva dovrà attendere la scadenza del termine del 30 giugno 2021. Una volta scaduto il termine del 30 giugno 2021, salvo eventuali ulteriori proroghe, la procedura si riattiverà e ad esempio riprenderanno le udienze di vendita all’asta".

"L'inefficacia" procedure esecutive prima casa

Oltre alla sospensione delle esecuzioni immobiliari, il governo ha introdotto con il dl Ristori la cosiddetta "inefficacia delle procedure per pignoramento" dal 25 ottobre 2020 fino al 24 dicembre 2020. Si tratta quindi di una norma che ha già esaurito la sua vigenza. "Secondo la interpretazione più accreditata non è stato impedito a decorrere dal 25 ottobre 2020 né notificare il pignoramento, né trascrivere il pignoramento (per ottenere l’effetto protettivo ad ombrello). Ciò che sarebbe stato inibito, d’ufficio, senza bisogno di iniziativa del debitore con una opposizione agli atti, è la iscrizione a ruolo della procedura con il conseguente inizio delle attività liquidatorie"