Acquisto casa già ipotecata, i diritti dell'acquirente

Quando si compra una casa e si scopre che su di essa grava un’ipoteca, cosa è necessario fare? La risposta varia a seconda del momento in cui il problema viene alla luce. Vediamo, dunque, quali sono i diritti dell’acquirente di un’abitazione con ipoteca.

Nel caso in cui il venditore non abbia detto nulla e ci si accorga dell’ipoteca sulla casa prima della firma del compromesso, è possibile far valere le proprie ragioni e chiedere il risarcimento del danno solo se le trattative sono arrivate a buon punto e siano state scartate proposte alternative. Secondo l’articolo 1337 del codice civile, le parti contraenti devono comportarsi secondo buona fede nella formazione del contratto. La controparte deve essere informata di tutte le possibili cause che potrebbero invalidare il contratto, chi viola tale dovere deve risarcire il danno, che deve essere provato.

Qualora ci si accorga dell’ipoteca sulla casa dopo la firma del compromesso, ma prima di essersi recati dal notaio per firmare il rogito, è possibile chiedere all’agenzia immobiliare, nel caso in cui ci sia stata la sua intermediazione, il risarcimento del danno. E’, infatti, compito dell’agente controllare che l’immobile sia privo di pesi e oneri come l’ipoteca.

Ci si può, poi, sciogliere dall’obbligo di firmare il rogito e, quindi, recedere dal compromesso, chiedendo ovviamente la restituzione di tutti i pagamenti già anticipati. L’articolo 1482 del codice civile stabilisce però che se il venditore ha informato l’acquirente della presenza dell’ipoteca sulla casa, indicandola in contratto, quest’ultimo non può fare nulla ed è tenuto a recarsi dal notaio per il contratto definitivo.

In alternativa allo scioglimento del preliminare, l’acquirente può esigere la riduzione del prezzo di vendita, eventualmente sospendendo il pagamento del prezzo residuo.

Se si scopre l’ipoteca dopo il rogito, è possibile chiedere anche il risarcimento al notaio, che è tenuto ad effettuare sull’immobile oggetto di compravendita tutte le verifiche necessarie per assicurare al compratore l’acquisto di un bene libero da pesi e vincoli. Solo nel caso in cui l’acquirente abbia espressamente esonerato il notaio da tale ricerca egli non è responsabile delle relative formalità.

C’è poi la responsabilità del venditore, in quanto il venditore di un bene ipotecato deve dichiarare l’esistenza del vincolo all’acquirente al momento del rogito. Il venditore può anche assumere l’impegno nel preliminare di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo tempo.

Ma cosa può fare l’acquirente di un immobile indicato come libero da pesi ed oneri, che al momento della stipula del definitivo o successivamente scopre l’esistenza di un’ipoteca?

Può chiedere la risoluzione del contratto, nonché la restituzione del prezzo eventualmente pagato e il risarcimento del danno; oppure può mantenere la proprietà del bene e chiedere la restituzione di parte o dell’intero prezzo pagato; oppure, ancora, può sospendere il pagamento del prezzo residuo.

Nel caso in cui, infine, il creditore metta all’asta il bene nonostante questo sia passato di proprietà, quindi avvii l’esecuzione forzata, l’acquirente può pagare i creditori per l’intero ammontare dei crediti iscritti; oppure può rilasciare la casa ipotecata ai creditori perché provvedano a soddisfarsi vendendola; oppure, ancora, può liberare la casa dall’ipoteca.

Rimane in capo all’acquirente il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al venditore dimostrando di non essere stato informato dell’esistenza dell’ipoteca sul bene.