Condominio, come modificare le tabelle dei millesimi

Le tabelle dei millesimi sono importanti in quanto servono a indicare la quota di partecipazione di ciascun condòmino ogni volta che l’assemblea di condominio deve prendere una decisione riguardante le parti comuni o qualora sia necessario ripartire una spesa. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, a cosa servono, come calcolarle e come modificarle.

Come spiegato dal Sole 24 Ore, ogni condomino è titolare di una quota di comproprietà che equivale al valore proporzionale della propria unità immobiliare espresso in millesimi e rapportato al valore complessivo dell’edificio, vale a dire mille.

L’articolo 68 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile dispone che “...nell’accertamento dei valori (...) non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”. Di conseguenza, ai fini del calcolo dei millesimi, un appartamento in pessimo stato di manutenzione ha lo stesso peso di un alloggio in buono stato.

La tabella millesimale è allegata al regolamento condominiale, nel caso di condomini che lo prevedano (quelli con più di 10 condòmini), ma può essere redatta indipendentemente dalla presenza di tale regolamento.

Se è il costruttore a redigere la tabella è di tipo “contrattuale”, mentre la tabella approvata in un momento successivo è definita “assembleare”, in quanto votata in assemblea dai condòmini proprietari delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio. C’è poi la tabella “giudiziale”, che è determinata dal giudice (previo espletamento di perizia in corso di causa), nell’eventualità in cui l’assemblea non riesca nel suo intento.

Per il calcolo dei millesimi, il tecnico a cui affidare l’incarico non può essere scelto autonomamente dall’amministratore. La decisione deve essere presa a fronte di un voto favorevole, in seconda convocazione, della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Non c’è una procedura stabilita dalla legge per calcolare i millesimi. Il tecnico può prendere come riferimento le circolari del Ministero dei Lavori pubblici 12480 del 26 marzo 1966 e 2945 del 26 luglio 1993, ma poi si baserà sulla propria esperienza.

Il calcolo parte dalla misura della superficie reale dell’immobile (i metri quadrati calpestabili) che verrà moltiplicata per un coefficiente di riduzione, il cui valore massimo sarà pari a 1. L’obiettivo è quello di ottenere una superficie virtuale che tenga conto della destinazione d’uso delle stanze, dell’altezza del piano cui si trova l’immobile, del suo orientamento, della luminosità, della vista e dell’eventuale presenza di superfici accessorie quali balconi e terrazze.

Secondo quanto previsto dall’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce, “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale (...) possono essere rettificati o modificati all’unanimità”. Le modifiche possono avvenire con la maggioranza degli intervenuti, pari al 50% del valore dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1136 del Codice civile, in caso di errore o quando “...per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”. Si parla di errore quando emerge una obiettiva divergenza tra il valore attribuito all’unità immobiliare nella tabella e quello effettivo.

Nel caso in cui la revisione della tabella non sia dovuta a una delle due circostanze previste dal Codice civile, la modifica viene approvata solo con l’unanimità dei voti dei condòmini proprietari. In proposito, con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010 la Cassazione ha stabilito: “...ai fini dell’individuazione dei quorum richiesti per la modifica delle tabelle millesimali, fondamentale è l’indagine circa il contenuto delle stesse, non la loro inclusione in un regolamento che abbia natura contrattuale piuttosto che abbia natura deliberativa. In altri termini (...) occorre verificare se le tabelle siano ricognitive o derogatorie rispetto ai criteri legali individuati dal Codice civile”.

L’amministratore ha l’obbligo di dare notizia della revisione all’assemblea dei condomini. Secondo quanto stabilito dall’articolo 69 delle Disposizioni attuative del Codice civile, “egli è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni”.

Le modifiche alle tabelle millesimali possono avvenire anche a beneficio o a causa di un solo condomino che abbia alterato per più di un quinto il valore proporzionale del proprio immobile. Nel caso specifico, sarà tale condomino a sostenere le spese di modifica della tabella.

Per quanto riguarda i rimborsi in caso di errori, l’articolo 2041 del Codice civile prevede che il condominio, al massimo entro dieci anni, possa procedere per indebito arricchimento e quindi ottenere un rimborso, con gli interessi, dai condòmini che hanno pagato meno. Con la sentenza 7696/1994, la Cassazione ha osservato che è inutile la procedura di revisione della tabella che non ha portata retroattiva e i cui effetti si realizzano quando la sentenza passa in giudicato.

La Cassazione (16644/2007) ha poi stabilito che il valore di ogni piano o porzione di esso va determinato considerando anche le pertinenze, compresi i giardini di proprietà esclusiva dei singoli condòmini poiché “...consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”. Con la sentenza 12018/2004 la Corte si è anche pronunciata in merito ad autorimesse e cantine: quando pertinenze delle proprietà esclusive, vanno inserite nel calcolo dei millesimi. Tale sentenza contraddice la Cassazione 1615/1948 che non rilevava giardini, cantine e autorimesse a uso esclusivo nella proprietà di ciascun condomino dell'edificio.

Le spese relative ad aree e servizi comuni nell’ambito condominiale (come i corridoi, le scale, ma anche le forniture d’acqua e di riscaldamento) vengono calcolate sulla base dei cosiddetti “millesimi d’uso”, che non tengono conto del valore in sé della proprietà, ma dell’uso che viene fatto della stessa. Ai millesimi d’uso è dedicata una specifica tabella.

Dal 1° luglio 2017 i condomini sono obbligati a dotare gli impianti centralizzati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, adottando per la ripartizione delle relative spese una nuova tabella millesimale, redatta seguendo le indicazioni della norma Uni 10200 (e successive modifiche e aggiornamenti) ove applicabile.

La norma si basa sul principio non derogabile già contenuto nella legge 10/1991, secondo cui ciascun utente paga in base all’effettivo consumo e distingue tra consumi volontari (quota variabile) e involontari (quota fissa).

Nella redazione della tabella bisogna determinare la spesa totale e l’energia utile prodotta, poi è necessario calcolare il costo unitario dell’energia utile, ovvero il costo all’uscita del generatore, senza tralasciare il fabbisogno termico delle singole unità.

Nel caso in cui l’edificio, oltre al riscaldamento, sia adibito anche alla produzione di acqua calda sanitaria, è necessario risalire a quanta energia prodotta dal generatore è utilizzata per questo scopo. In seguito, bisogna ripartire l’energia utile totale fra consumi volontari e involontari. Successivamente, si procede con la ripartizione dell’energia utile volontaria in base alle letture delle apparecchiature installate e dell’energia utile involontaria in base ai millesimi di riscaldamento.