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Natura giuridica del condominio, cosa dice la giurisprudenza

Dibattito sulla natura giuridica del condominio
Il dibattito sulla natura giuridica del condominio / Gtres
Autore: Redazione

La natura giuridica del condominio è sotto la lente d’ingrandimento della giurisprudenza. Vediamo qual è la situazione.

In dottrina e in giurisprudenza sono sorti numerosi contrasti sulla natura giuridica del condominio. In particolare, è in discussione la parificazione del condominio al consumatore. Da un lato prosegue il dibattito sul riconoscimento della personalità giuridica, dall’altro si sono recentemente succeduti una serie di provvedimenti giurisdizionali di merito che negano la possibilità di applicare al condominio la normativa di favore di cui al Codice del consumo, sul rilievo che quest’ultimo non potrebbe essere qualificato come persona fisica.

Con l’ordinanza dello scorso 16 gennaio, il Tribunale di Bergamo ha ritenuto inammissibile il cosiddetto piano del consumatore proposto da un condominio per difetto del necessario presupposto soggettivo; mentre con ordinanza dell’1 aprile 2019, il Tribunale di Milano ha ritenuto opportuno rimettere la questione dinanzi alla Corte di giustizia dell’Unione europea, cui spetterà pronunciarsi in merito. Una decisione che implica numerose ricadute applicative: dall’individuazione del giudice territorialmente competente per le cause che coinvolgono il condominio, all’applicazione delle ulteriori forme di tutela previste dalla legislazione speciale a tutela dei consumatori.

Quella della natura giuridica del condominio è una questione che ha fatto sorgere numerosi contrasti in dottrina e in giurisprudenza. La giurisprudenza di legittimità si è più volte espressa sostenendo che il condominio non può considerarsi un soggetto giuridico distinto dai singoli condomini che lo compongono. Secondo la giurisprudenza di legittimità, il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti. La legge di riforma n. 220/2012 non ha preso posizione sul problema ma, come evidenziato dalle Sezioni unite della Suprema corte nella sentenza n. 19663/2014, ha introdotto una serie di disposizioni che sembrerebbero confermare la tendenza alla progressiva configurabilità “di una sia pur attenuata personalità giuridica”. In merito si rimanda all’ammissione della pignorabilità da parte dei fornitori del conto corrente condominiale, nonostante il nuovo disposto dell’art. 63 disp. att. c.c. sulla responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni comuni. Ma con la sentenza n. 10934/2019, le medesime Sezioni unite hanno escluso che il condominio possa configurarsi come un autonomo soggetto di diritto.

Ma per la ricostruzione giuridica maggiormente seguita, poiché nella contrattazione con i terzi l’amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali dovrebbero essere considerati consumatori, in quanto nello specifico persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale, gli effetti dei relativi contratti andrebbero sempre riferiti direttamente a questi ultimi.

Lo scorso gennaio, però, il Tribunale di Bergamo, nel respingere il reclamo presentato da un condominio avverso il decreto di inammissibilità del cosiddetto piano del consumatore emesso dal giudice delegato della relativa procedura di indebitamento, ha ribadito che nella specie mancava il requisito soggettivo di cui all’art. 6 della legge n. 3/2012, ritenendo che la definizione di consumatore non si possa allargare a un ente collettivo quale è il condominio, in quanto non riconducibile a una persona fisica.

Di recente il Tribunale di Milano ha trattato il caso di un condominio che era stato fatto oggetto di una procedura di esecuzione forzata per non aver corrisposto l’intero ammontare della somma transattivamente pattuita in sede di mediazione in favore di una società fornitrice e ha sollevato d’ufficio la questione della natura vessatoria della clausola in questione, sul presupposto che il condominio potesse essere equiparato a un consumatore. Nell’ordinanza con la quale ha operato la sospensione del procedimento e la rimessione della questione pregiudiziale alla Corte di giustizia, il Tribunale ha evidenziato come la nozione comunitaria (e nazionale) di consumatore abbia riguardo alla persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta. Secondo il Tribunale di Milano, sia che lo si qualifichi come ente di gestione sia che lo si reputi dotato di un’autonomia soggettiva rispetto ai singoli condomini, permane “la difficoltà di considerare il condominio quale persona fisica e, pertanto, quale consumatore”, anche alla luce della nozione restrittiva di tale categoria che emerge dall’esame della giurisprudenza comunitaria.

Il Tribunale ha tuttavia richiesto l’intervento della Corte di giustizia Ue per via di un residuale dubbio sul fatto che la distinzione tra persona fisica e giuridica “rischia di non ricomprendere situazioni soggettive (peraltro esistenti solo in alcuni ordinamenti degli stati membri) che sfuggono a una simile e rigida dicotomia. E’ infatti possibile che soggetti non esattamente riconducibili all’una o all’altra delle due categorie possano trovarsi in una situazione di inferiorità rispetto al professionista tale da giustificare una tutela (sostanziale e processuale) idonea a sostituire a un equilibrio tra le parti solo formale un equilibrio reale e una eguaglianza sostanziale”.

Il Tribunale di Milano ha quindi deciso di rimettere alla Corte di giustizia dell’Unione europea la questione pregiudiziale se la nozione di consumatore quale accolta dalla direttiva n. 93/13/Cee osti alla qualificazione come consumatore di un soggetto (quale il condominio nell’ordinamento italiano) che non sia riconducibile alla nozione di persona fisica e di persona giuridica, allorquando tale soggetto concluda un contratto per scopi estranei all’attività professionale e versi in una situazione di inferiorità nei confronti del professionista sia quanto al potere di trattativa sia quanto al potere di informazione.