Superbonus 110 e accesso autonomo, i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Una unità abitativa, che si trova all'interno di un complesso condominiale e che è dotata di un ingresso indipendente accessibile attraverso un percorso pedonale privato di libero accesso dall'esterno, può beneficiare dell'ecobonus 110 per cento? Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 524, intervenendo in matera di superbonus 110 e accesso autonomo dall'esterno.

Secondo quanto spiegato dall'Agenzia delle Entrate,  la circolare n. 24/E del 2020, ha precisato che le "unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari", alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della "indipendenza funzionale" e dell'"accesso autonomo dall'esterno", a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. 

Di conseguenza, l'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del superbonus autonomamente, "indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto)". 

La circolare ha poi spiegato che "un'unità è funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e che la presenza di un accesso autonomo dall'esterno presuppone, ad esempio, che 'l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva'".

Con tale chiarimento si sono voluti fornire dei criteri utili ai fini della qualificazione dell'immobile oggetto degli interventi agevolabili. L'accesso autonomo dall'esterno rappresenta uno degli elementi caratterizzanti, per poter fruire del superbonus, "spettante per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonché dell'opzione per la cessione o lo sconto in luogo della detrazione realizzati su edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti".

In sede di conversione del decreto Rilancio, il legislatore ha poi inserito il comma 1-bis, ai sensi del quale "ai fini del presente articolo, per 'accesso autonomo dall'esterno' si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva'".

In conclusione, l'Agenzia delle Entrate ha spiegato che, a seguito di tale modifica normativa, "si può ritenere che l'unità immobiliare abbia 'accesso autonomo dall'esterno' quando all'immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione ovvero quando si è in presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada". Dunque, nel rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti, è possibile accedere alle misure fiscali previste dall'articolo 119 del decreto Rilancio anche nel caso in cui l'accesso all'unità immobiliare oggetto dell'intervento avviene da un percorso pedonale privato di libero accesso dall'esterno.