Parcheggio nel cortile condominiale: cosa dice la Cassazione

Quando si può utilizzare il parcheggio comune del condominio per sostare con l’auto e, soprattutto, rispettando quali vincoli? Sulla possibilità di parcheggio nel cortile condominiale, la Cassazione ha avuto modo di esprimersi più volte. In linea generale, è possibile parcheggiare nel cortile condominiale rispettando i limiti sull’utilizzo delle parti comuni previste dall’articolo 1102 del Codice Civile, ovvero non alterandone la destinazione d’uso o impedendo ad altri di fare altrettanto. Tuttavia, il regolamento di condominio può prescrivere specifici divieti.

Si può parcheggiare nel cortile condominiale?

Non si può di certo dire che il dubbio non sia comune: è possibile sostare con l’auto nel cortile condominiale? Si tratta di un quesito che, se di primo acchito può apparire di facile risoluzione, ha in realtà diverse implicazioni da prendere in debita considerazione. Innanzitutto, come già accennato, la presenza di eventuali divieti a livello di regolamento condominiale. Dopodiché, la vigente normativa sul parcheggio nel cortile condominiale e il parere della giurisprudenza.

Quali sono le regole per il parcheggio nel cortile condominiale?

Come precedente spiegato, sul tema del parcheggio in un cortile condominiale - quindi in un’area comune dello stesso condominio, non specificatamente pensato per la sosta dei veicoli - la Corte di Cassazione si è espressa più volte. Ad esempio, con la sentenza 16902/2023, la Suprema Corte ha ribadito che il parcheggio di un veicolo è lecito se:

• non compromette l’accesso o l’utilizzo del cortile agli altri condomini;
• se non si impedisce, sempre agli altri condomini, di fare altrettanto.

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Il riferimento è all’articolo 1102 del Codice Civile, che garantisce a ogni condomino di servirsi della cosa comune, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o impedisca ad altri di fare altrettanto. 

Tuttavia, è bene specificare che un parcheggio irregolare in area condominiale - ad esempio, con un’occupazione stabile e prolungata nel tempo del cortile, perciò con un veicolo che viene parcheggiato e lasciato fermo per mesi - potrebbe costituire un abuso. Questo proprio poiché la mancata temporaneità della sosta potrebbe limitare la libertà degli altri condomini sia di servirsi della parte comune, che di sfruttarla parimenti.

La necessità di garantire a tutti un uso eguale degli spazi comuni è un principio fondamentale della giurisprudenza. Ad esempio, per gli spazi condominiali specificatamente destinati alla sosta – a differenza del cortile, che ha una funzione più generale – la Cassazione, con la sentenza 9069/2022, ha chiarito che devono essere fruiti da tutti i condomini, prevedendo se necessario una rotazione dei posti auto condominiali.

Quale legge impedisce il parcheggio dell’auto in un’area condominiale

Quando ci si chiede se si può parcheggiare nel cortile condominiale, è più che lecito domandarsi anche se esistano delle leggi che possano impedire la sosta con la propria vettura. In realtà, non esiste una norma generale che vieti il parcheggio in modo assoluto, bensì altre disposizioni che potrebbero impedirlo.

Innanzitutto, bisogna proprio fare riferimento all’articolo 1102 del Codice Civile, illustrato nel precedente paragrafo. Quando si limita la capacità di godimento altrui della parte comune, il parcheggio non è ammesso. È sempre la Cassazione a ribadirlo, con la sentenza 16902/2023, relativa a un’occupazione prolungata di un cortile con l’auto di un condomino. In simili casi, gli altri residenti sono legittimati a inoltrare una diffida per il parcheggio condominiale e, se non sortisce la rimozione del veicolo, anche agire in giudizio.

Dopodiché, è indispensabile valutare anche:

• l’eventuale divieto di parcheggio in area condominiale presente nel regolamento, poiché l’assemblea condominiale può deliberare una simile prescrizione. La conferma arriva sempre dalla Cassazione, con la sentenza 7385/2023, nel riconoscere valida una delibera assembleare che, appunto, introduceva il divieto di sosta nelle aree comuni del condominio;
• l’impossibilità di modificare la destinazione d’uso del cortile condominiale senza rispettare le norme sulle innovazioni, come previsto dall’articolo 1120 del Codice Civile. Ad esempio, trasformare un’area comune, come un cortile destinato al passaggio o al verde, in un parcheggio stabile richiede una delibera assembleare con maggioranze qualificate. In caso contrario, si configura un abuso.

Il ruolo dell’assemblea nel divieto di parcheggio in cortile

Nei paragrafi precedenti si è sottolineato che il regolamento condominiale può prescrivere il divieto di utilizzare il cortile come sosta per gli automezzi, a seguito dell’approvazione tramite delibera assembleare. Ma in che modo l’assemblea può disciplinare le modalità d’uso dei parcheggi?

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Come già visto con la sentenza 7385/2023 della Corte di Cassazione, le delibere assembleari che regolano l’uso del cortile condominiale come parcheggio, anche imponendone il divieto, sono valide. È però necessario che vengano rispettate le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio. Tuttavia, se la decisione comporta una modifica al regolamento contrattuale, sarà necessaria l’unanimità.

Quanti millesimi sono necessari per adibire un cortile a parcheggio condominiale?

Compreso come l’assemblea, raggiunta la maggioranza necessaria, possa vietare il parcheggio nel cortile condominiale, come funziona il caso opposto? In altre parole, come ci si deve muovere per trasformare una zona destinata a cortile in un parcheggio a tutti gli effetti?

Molto dipende dalla tipologia di intervento che si vuole attuare e dagli usi intesi per gli spazi condominiali comuni. In particolare:

• per disciplinare l’uso del cortile come parcheggio, ad esempio definendo turni o spazi senza però modificarne la destinazione, basta la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio, come da già citato articolo 1136 del Codice Civile;
• per apportare un’innovazione secondo l’articolo 1120 del Codice Civile, cioè per trasformare in modo permanente un cortile in un parcheggio, sarà necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino i 2/3 del condominio.

È utile ribadire che, se le modifiche riguardano il regolamento contrattuale dello stabile, sarà necessaria l’unanimità dei condomini. La stessa unanimità servirà se si vorrà procedere all’assegnazione esclusiva dei posti auto: la sentenza 6573/2015 della Cassazione ha infatti stabilito che l’assemblea non può deliberare a maggioranza l'assegnazione di spazi fissi a singoli condomini, ma serve sempre il consenso unanime.

Ancora, è utile specificare che il parcheggio di moto nel cortile condominiale può essere considerato compatibile con il principio del pari uso, come emerge dalla giurisprudenza, purché non alteri la destinazione originaria del bene né impedisca agli altri condomini di fruirne in modo eguale. La già citata sentenza 16902/2023 della Cassazione, ad esempio, sottolinea l’importanza di rispettare il diritto di tutti i condomini all’uso del cortile.

In ogni caso, poiché le norme possono essere molto complesse, è sempre utile sempre consultare il proprio legale di fiducia per dubbi sull’utilizzo degli spazi condominiali come parcheggi, così come all’amministratore di condominio.