L’amministratore di condominio può nominare un avvocato?

La gestione delle dinamiche degli stabili condivisi può comportare frequenti dispute legali, si tratti di disaccordi fra residenti, il recupero crediti dai condomini o azioni legali verso i fornitori. In questi casi, l’amministratore di condominio può nominare un avvocato? Il professionista ha facoltà di procedere in autonomia per quelle materie che rientrano nelle sue ordinarie attribuzioni, come le ingiunzioni di pagamento, le azioni di tutela delle parti comuni o la difesa in giudizio del condominio. Al contrario, per le vertenze che superano i suoi normali poteri diventa imprescindibile il parere dell’assemblea.

Chi sceglie l’avvocato del condominio

Per comprendere quando l’amministratore possa procedere alla nomina di un avvocato, è innanzitutto necessario comprendere chi provveda all’indicazione del professionista, fra i tanti disponibili. In altre parole, chi sceglie l’avvocato del condominio?

Ai sensi dell’articolo 1131 del Codice Civile, chi gestisce lo stabile ne possiede rappresentanza legale nei limiti delle attribuzioni previste dall’articolo 1130 del Codice Civile. Di conseguenza, l’amministratore detiene intrinsecamente la facoltà di:

• scegliere a quale avvocato affidarsi;
• individuando il professionista più adatto, in relazione alle esigenze del condominio e alle effettive competenze del legale proposto.

Tuttavia, è essenziale non confondere il momento fiduciario in cui si individua l’avvocato, con il potere effettivo di conferirgli un incarico formale. La scelta materiale del nominativo è quasi sempre a carico dell’amministratore, anche perché sarà proprio quest’ultimo a doversi interfacciare con lo studio legale.

Chi nomina l’avvocato del condominio

Chiarito il meccanismo per l’individuazione del professionista, bisogna capire su chi ricada il potere formale di conferire l’incarico. In questo senso, l’amministratore di condominio può nominare un avvocato?

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In linea generale, per la nomina del legale si distinguono due precise casistiche:

• la nomina diretta e autonoma da parte dell’amministratore, che avviene quando l’azione legale rientra nelle sue normali attribuzioni, ai sensi degli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile. In questo caso, non si renderà necessaria una preventiva autorizzazione condominiale;
• la nomina vincolata all’assemblea, indispensabile quando le materie del contendere superano i limiti della gestione ordinaria, tanto da richiedere una votazione prima di poter conferire il mandato. 

Quando l’amministratore può scegliere l’avvocato in autonomia

Entrando maggiormente nel dettaglio, è utile analizzare i più comuni casi che permettono all’amministratore di scegliere in autonomia l’avvocato. Oltre alle specifiche del già citato articolo 1131 del Codice Civile, con la sentenza 8309/2015 la Corte di Cassazione ha chiarito che la rappresentanza legale è valida senza delibere, quando rientra nei doveri ordinari del gestore del condominio. Di conseguenza, l’amministratore può procedere automaticamente per:

• l’impugnazione delle delibere da parte dei condomini, situazione in cui l’amministratore ha il dovere di costituirsi in giudizio per difendere la validità del voto della maggioranza;
• la riscossione di contributi non versati, con l’azione di recupero crediti tramite decreto ingiuntivo, che richiede interventi tempestivi per non compromettere la liquidità della cassa condominiale;
• le azioni conservative necessarie all’integrità dello stabile, ad esempio una causa legale per il danno causato da un cantiere confinante;
• la necessità urgente di agire per una sentenza sfavorevole, proponendo immediato appello, salvaguardando così le sorti del condominio.

Quando è necessario il parere dell’assemblea per la nomina

Per contro, quando le cause esulano dalle attribuzioni ordinarie dell’amministratore, si rende necessario il vaglio assembleare. È il caso, ad esempio, di azioni legali intentate per accertare, modificare o costituire nuovi diritti patrimoniali. In particolare, il voto si renderà indispensabile per:

• le cause di usucapione, sia quando il condominio vuole rivendicare la proprietà su un’area limitrofa, sia che si debba difendere da pretese acquisitive di terzi;
• le azioni di rivendicazione formale, ad esempio per accertare i confini esatti della proprietà comune;
• le liti straordinarie che comportano esborsi economici molto elevati;
• la stipula di accordi transattivi che comportano la modifica di diritti reali.

Affinché la nomina dell’avvocato sia valida, è necessario raggiungere i quorum approvativi previsti dall’articolo 1136 del Codice Civile. In questo caso, sarà necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché in rappresentanza di almeno 500 millesimi del valore dello stabile.

Ma cosa accade se il gestore non rispetta la delibera e, di conseguenza, il condominio non vuole più l’amministratore? In questi casi, sono legittime le procedure di revoca dell’incarico per giusta causa, previste dall’articolo 1129 del Codice Civile.

Come scrivere il verbale per la nomina dell’amministratore

Non bisogna però dimenticare che, nei casi in cui è richiesto il parere dell’assemblea, non solo si renderà necessario il raggiungimento delle necessarie maggioranze, ma anche la stesura di un verbale regolare.

A questo scopo, è utile ricorrere a un fac-simile del verbale dell’assemblea condominiale per la nomina dell’avvocato. Il documento dovrà innanzitutto includere:

• il nome e l’indirizzo del condominio;
• la data dell’assemblea;
• l’ordine del giorno, ad esempio “Nomina di un legale per la tutela dei diritti del Condominio nella causa contro [NOME/SOCIETÀ della controparte]”.

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Dopodiché, andrà esplicitato il contenuto della delibera dell’assemblea e, ancora, il mandato sia all’avvocato che all’amministratore. Ad esempio:

• “L’Assemblea, udita la relazione dell’Amministratore sulla necessità di agire/resistere in giudizio relativamente [DESCRIZIONE DELLA CONTROVERSIA], approva la nomina dell’Avvocato [NOME E COGNOME DELL’AVVOCATO] del Foro di [CITTÀ]”;
• “L’Assemblea autorizza espressamente l’Amministratore pro tempore a sottoscrivere il mandato alle liti, la procura difensiva e il relativo preventivo di spesa, per un importo massimo pattuito di [IMPORTO], oltre a IVA, CPA e altre spese vive”.

Infine, andrà riportato l’esito della votazione, specificando il numero di condomini favorevoli, contrari e astenuti, nonché i relativi millesimi.

Chi paga l’avvocato dell’amministratore di condominio

Dal punto di vista più pratico, a chi spetta l’onere economico del pagamento dell’avvocato? La responsabilità del versamento della parcella del legale dipende dall’interesse effettivamente perseguito. Per questa ragione:

• se l’avvocato è stato nominato per difendere i diritti del palazzo, il costo ricade sull’intero condominio, con una ripartizione fra i condomini in base ai millesimi, così come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile;
• se il professionista è invece chiamato in causa per tutelare l’amministratore, ad esempio per accuse mosse dal condominio nei suoi confronti o altre responsabilità legate alla sua condotta professionale, le spese saranno a suo esclusivo carico.

Cosa succede se l’amministratore non rispetta l’assemblea

Infine, è utile sapere cosa possa succedere, qualora l’amministratore decidesse di non rispettare i vincoli stabiliti dall’assemblea. Ad esempio, quali sono le conseguenze per la nomina di un avvocato diverso rispetto a quello indicato dal verbale, nei casi in cui è previsto il vaglio assembleare?

In linea generale, ogni condotta omissiva e ogni negligenza dell’amministratore può rientrare nei casi di revoca per giusta causa previsti dall’articolo 1129 del Codice Civile, come accennato nei precedenti paragrafi. Dopodiché, se la lite intrapresa si conclude in modo rovinoso per il condominio, in virtù della scelta di un professionista non adeguato, il condominio può:

• citare per danni l’amministratore;
• obbligarlo, su decisione del giudice, a pagare di tassa propria le parcelle all’avvocato e le eventuali spese di soccombenza.