Spese di manutenzione su immobili terzi, ok alla rettifica della detrazione Iva

La restituzione anticipata dell’immobile dato in usufrutto determina la rettifica della detrazione Iva sulle spese di manutenzione dell’usufruttuario che lo affittava a terzi.

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 131/2019. Una società, controllata totalmente da un ente di previdenza, nel 2003 aveva ricevuto in usufrutto dalla stessa fondazione un portafoglio di immobili (prevalentemente residence e hotel), affittati dalla società a terzi.

La società versava quindi i corrispettivi annuali all’ente previdenziale senza Iva, considerato che la fondazione nuda proprietaria era priva di soggettività passiva. Al contrario, i canoni d’affitto incassati dalla società erano gravati da Iva. Nel corso degli anni, la società era intervenuta sugli immobili locati con opere di manutenzione detraendo l’Iva.

Ma nel 2015, dietro corrispettivo, il diritto di usufrutto degli immobili era tornato in possesso dell’ente previdenziale. Da qui deriva l’incertezza sull’eventuale rettifica dell’Iva detratta sulle spese per le migliorie sugli immobili oggetto di retrocessione.

Per l’Agenzia delle Entrate le spese di manutenzione straordinaria sono da considerarsi relative a beni ammortizzabili della società usufruttuaria. Quindi, tali oneri sono soggetti alla disciplina Iva applicabile ai beni di cui incrementano il valore, in relazione al diverso utilizzo che si verifica.

Il lasso di tempo decennale di osservazione fiscale decorre dal momento in cui vengono ultimati i lavori di manutenzione straordinaria degli immobili. La rettifica della detrazione è quindi corretta, in quanto si tratta di spese che “ai fini della disciplina della rettifica della detrazione devono considerarsi relative ai beni ammortizzabili della società”.

Tali spese, quindi, in accordo alla normativa comunitaria e alla giurisprudenza della Corte di giustizia Ue “sono soggette alla medesima disciplina dei beni di cui incrementano il valore, ai sensi dei commi 2 e 8, secondo periodo, dell’articolo 19-bis2 del dpr n. 633/1972”.