Imposte trasferimento immobili, quali sono i criteri da seguire

Con la sentenza n. 4074 del 18 febbraio 2020, la Corte di cassazione è intervenuta in merito alle imposte per il trasferimento degli immobili. Vediamo quanto chiarito.

Quando si parla di imposte per il trasferimento degli immobili, come orientarsi nella distinzione tra immobili abitativi e strumentali? La Cassazione ha spiegato che "il trattamento tributario da applicare ai trasferimenti di fabbricati posti in essere da un soggetto Iva dipende dalla categoria catastale dell'immobile trasferito e non dall'utilizzo di fatto del bene".

Come evidenziato da Fisco Oggi, secondo il numero 8-bis dell'articolo 10 del Dpr n. 633/1972, "i trasferimenti di fabbricati abitativi da parte di soggetti Iva sono disciplinati dalle seguenti regole: in generale il trasferimento di un'abitazione da parte di un soggetto Iva costituisce operazione esente Iva, l'imposta di registro sarà applicata in misura proporzionale; l'operazione è imponibile ai fini Iva, soltanto nei seguenti casi particolari, nei quali l'imposta di registro sarà applicata in misura fissa: la cessione è posta in essere dall'impresa costruttrice o dall'impresa che vi ha eseguito i lavori di ristrutturazione di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del testo unico sull'edilizia, Dpr n. 380/2001, entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori o dell'intervento; la cessione è effettuata dalle stesse imprese oltre il termine di 5 anni sopra indicato, e il cedente ha optato per l'assoggettamento a Iva dell’operazione; la cessione riguarda un'abitazione destinata ad alloggio sociale, come definito dal decreto del 22 aprile 2008 del Ministero delle Infrastrutture e, nell'atto, il cedente ha esercitato l'opzione per l'imposizione". 

Secondo il numero 8-ter dell'articolo 10 del Dpr n. 633/1972, "i trasferimenti di fabbricati strumentali da parte di soggetti Iva sono disciplinati dalle seguenti regole: anche per gli immobili strumentali, in generale, opera il regime di esenzione Iva, l'imposta di registro sarà, comunque, applicata in misura fissa, ai sensi dell'articolo 40 del Dpr n. 131/1986; l'operazione è imponibile ai fini Iva soltanto nei seguenti casi particolari, nei quali l'imposta di registro sarà applicata in misura fissa: la cessione è posta in essere dall'impresa costruttrice o dall'impresa che vi ha eseguito i lavori di ristrutturazione di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del testo unico sull'edilizia, Dpr n. 380/2001, entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori o dell’intervento (imponibilità Iva per obbligo); la cessione è effettuata dalle stesse imprese oltre il termine di 5 anni sopra indicato, e il cedente ha optato per l'assoggettamento a Iva dell'operazione (imponibilità Iva su opzione); la cessione è effettuata da altre imprese, a prescindere dal tempo intercorso tra la fine dei lavori e il trasferimento e il cedente ha esercitato l’opzione per l’imponibilità a Iva (imponibilità Iva su opzione)". 

Richiamando le sentenze n. 30157/2017 e n. 22765/2016, la Cassazione ha chiarito che "l'unico criterio oggettivo da utilizzare per individuare la strumentalità dell'immobile è rappresentato dalla categoria catastale del bene al momento del trasferimento. Come evidenziato da Fisco Oggi, "si è ritenuta irrilevante '…l'esistenza di un progetto di trasformazione del bene, in quanto nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento'".

Quanto affermato dalla Cassazione riprende i principi espressi dall'Amministrazione finanziaria. In merito, Fisco Oggi ricorda la circolare n. 27 del 4 agosto 2006, secondo la quale "la distinzione tra immobili abitativi e strumentali deve essere operata con riferimento alla categoria catastale del fabbricato, a prescindere dall'effettivo utilizzo del bene", e la circolare n. 18 del 29 maggio 2013, la quale ha specificato che "i fabbricati strumentali sono, invece, censiti nella categoria A/10, e negli interi gruppi catastali B, C, D ed E".