Edificabilità di fatto e di diritto, i chiarimenti della Cassazione

Con l'ordinanza numero 9842 del 26 maggio 2020 la Corte di cassazione è intervenuta sul tema dell'edificabilità di fatto e di diritto di un terreno. Vediamo quanto specificato ai fini della plusvalenza da cessione di terreno edificabile.

Quando si parla di cessione di terreno edificabile attenzione all'edificabilità di fatto e di diritto. La Cassazione ha infatti precisato che per quanto riguarda la plusvalenza da cessione a titolo oneroso di terreno "che, in virtù di strumenti urbanistici vigenti, sono suscettibili di utilizzazione edificatori rileva anche l'edificabilità di fatto del terreno". La Corte di cassazione ha sottolineato che l'edificabilità di fatto è equiparata all'edificabilità di diritto, "pur non essendo (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, perché rappresenta una situazione giuridica oggettiva che influisce sul valore dell'immobile".

Nell'esprimere il giudizio, la Corte di cassazione ha spiegato: "L'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica.

Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell'esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l'esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica.

Ne deriva che, essendo l'edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente - perché presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell'ICI (D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, Comma 1, lett. b), primo periodo, seconda ipotesi) che della determinazione dell'indennità di espropriazione (D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 5-bis, comma 3, convertito dalla L. 8 agosto 1992, n. 359 e D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37, comma 5) -, tale va considerata anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di un'edificabilità 'di diritto', differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l'edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi a trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore".