Cedolare secca e proroga contratto commerciale, è possibile?

Con la risposta n. 184, l'Agenzia delle Entrate si è espressa in merito all'adesione al regime della cedolare secca in sede di proroga del contratto commerciale. Ecco quanto affermato in merito.

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 184, ha innanzitutto ricordato quanto previsto dal comma 59 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2018, n. 145, "recante il Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2019 e bilancio pluriennale per il triennio 2019-2021", che ha ampliato la portata applicativa del regime della cedolare secca.

Nello specifico, viene disposto: "Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale".

Tale norma ha esteso il regime della cedolare secca anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, sottoscritti nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all'uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 e relative pertinenze.

Nella sua risposta, l'Agenzia delle Entrate ha specificato che "per effetto, quindi, delle citate previsioni, i canoni derivanti dai contratti sopra descritti possono essere assoggettati al regime della 'cedolare secca' per l'applicazione del quale la previsione normativa recata dal comma 59 dell'articolo 1 della legge n. 145 del 2018, espressamente richiama l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011. Sul punto, per quanto di interesse, si può far riferimento al punto 2.1 della circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, secondo cui in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi".

Sottolineando: "Per le suesposte considerazioni, con riferimento alla fattispecie in esame, si ritiene che il regime della cedolare secca possa trovare applicazione anche in sede di proroga del contratto di locazione stipulato dalle interpellanti, ai sensi del citato articolo 1, comma 59 della legge n. 145 del 2018".

L'Agenzia delle Entrate ha poi evidenziato che la circolare n. 8/E del 10 aprile 2019 ha precisato "che l'opzione per il regime facoltativo della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l'intera durata del contratto, salvo revoca". Nel caso in cui l'opzione non è stata esercitata "in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine è possibile revocare l'opzione per il regime della cedolare".

Ma come è possibile esercitare o modificare l'opzione per il regime facoltativo della cedolare secca? Utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web) oppure presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso Ufficio dove è stato registrato il contratto.

Nel caso specifico, ha precisato l'Agenzia delle Entrate, "l'istante, che non ha esercitato l'opzione per il regime della cedolare secca nel corso del 2019, potrà manifestare l'opzione per tale regime, con riferimento alle annualità successive a quella di stipula del contratto di locazione, nei termini e con le modalità indicate nella circolare n. 8/E del 2019, ossia presentando il relativo modello RLI entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità".