Serve il permesso di costruire per il rifacimento del tetto?

Quale procedura edilizia è necessaria per il rifacimento del tetto? La risposta, in realtà, è più articolata di quanto si pensi e dipende dai casi. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (3263/2023), infatti, ha stabilito la sostituzione della copertura con finalità di riparazione, adeguamento o efficientamento, può richiedere il permesso di costruire a determinate condizioni. Scopriamo quando.

Il caso

Nel dettaglio, il caso preso in esame riguardava il rifacimento di un tetto, eseguito nel 2003, per sostituire la copertura ormai fatiscente, con contestuali interventi di adeguamento alla normativa antisismica e sul contenimento energetico.

Per l’intervento è stata sostituita la copertura con una struttura portante in ferro e traversi in profilati scatolari metallici a sostegno del manto di copertura con pannelli coibentati prefabbricati.

La nuova struttura portante poggia su un cordolo in calcestruzzo perimetrale ed è stata posizionata nella parte inferiore della falda, ad altezza leggermente superiore rispetto alla preesistente. La copertura è stata eseguita con un’unica falda inclinata per conseguire la pendenza necessaria allo smaltimento delle acque meteoriche.

Per questo, il nuovo locale sottotetto, dopo il rifacimento del tetto, ha una cubatura maggiore, ma al di sotto del 20% della cubatura preesistente e l’altezza media del sottotetto misura 2,40 metri.

La richiesta di demolizione

Tuttavia, secondo il Comune i lavori di rifacimento del tetto hanno determinato un’opera abusiva, dal momento che il sottotetto è dotato di infissi, tramezzi interni, pavimentazione e impianti tecnologici. Si tratta di caratteristiche che, secondo l’amministrazione locale, rendono il sottotetto utilizzabile autonomamente e non solo come vano tecnico di pertinenza dell’edificio principale.

Per questo il Comune ha ordinato la demolizione delle opere, ma il proprietario dell’immobile, nonché committente, ha fatto ricorso contro questa decisione.

La sentenza

Per i giudici del Consiglio di Stato, il rifacimento del tetto determina un aumento della volumetria dell’immobile non classificabile come manutenzione straordinaria che non si può giustificare con la creazione di un volume tecnico, l’intervento richiede il permesso di costruire. I giudici hanno specificato anche che un manufatto può essere considerato come volume tecnico se:

• l'aumento volumetrico generato è contenuto;
• l'aumento volumetrico è inevitabile perché non esistono modalità costruttive diverse.

Ma, nel caso in esame, per il rifacimento del tetto è stato realizzato un cordolo perimetrale sovrastante le murature portanti del fabbricato, con modifiche delle altezze. Per questo l’intervento si configura come una realizzazione diversa rispetto al progetto, non riconducibile alla nozione di volume tecnico.

I giudici hanno aggiunto che il vano tecnico è una pertinenza dell'edificio principale, ma la natura pertinenziale può essere fatta valere solo se il vano:

• ha un nesso funzionale con l’immobile principale;
• ha dimensioni ridotte e non comporta un aumento del carico urbanistico.

Per questo i giudici hanno stabilito che per l’intervento di rifacimento del tetto in questione sarebbe stato necessario il permesso di costruire e hanno confermato l’ordine di demolizione delle opere.