Agevolazioni prima casa e successione: i requisiti da rispettare

Quando si acquista una “prima casa”, le imposte sono ridotte nel caso in cui l’immobile appartenga a determinate categorie catastali. Anche quando si eredita una casa è possibile richiedere l’agevolazione per la prima casa in fase di dichiarazione di successione, nel caso in cui tra gli eredi vi siano soggetti che abbiano determinati requisiti. Proseguendo questa lettura verrà chiaro quali sono i limiti e le possibilità di questa tipologia di agevolazione.

Quali sono le agevolazioni per la prima casa?

Se l’acquirente risponde a determinati requisiti, la normativa prevede una serie di riduzioni sulle imposte quando si va incontro all’acquisto di una “prima casa”, ovvero un immobile che viene acquistato o costruito e dichiarato come residenza principale per il compratore o il proprietario.

Le imposte da versare quando si compra usufruendo dei benefici per la prima casa sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Invece, se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, si ha:

• IVA ridotta al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro.

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Requisiti agevolazione prima casa e successione

Quando si eredita un immobile si diventa a tutti gli effetti proprietari. Se non si possiede nessun’altra abitazione, il bene ereditato potrà essere dichiarato come prima casa. L'erede potrà chiedere il bonus prima casa per uno solo degli appartamenti inclusi nella successione ereditaria, indicandolo nella stessa dichiarazione.

Secondo le normative fiscali, ogni beneficiario può ottenere il vantaggio "prima casa" solo per un immobile indicato nella dichiarazione di successione. Tuttavia, se ci sono più beneficiari che soddisfano i requisiti, l'agevolazione può essere concessa per tutti gli immobili ereditati, a condizione che nella dichiarazione sia chiaramente specificato quale beneficiario ottiene l'agevolazione per ciascun immobile. Questo vale anche nel caso in cui lo stesso immobile sia composto da più unità catastali diverse, ciascuna con un proprietario diverso.

Nella situazione presa in considerazione, se tutti i requisiti sono soddisfatti, l'erede può richiedere l'agevolazione "prima casa" per uno solo degli immobili ereditati, anche se l'immobile è composto da due particelle catastali con titolarità diverse. Tuttavia, è importante che le due particelle siano fiscalmente considerate unite, ovvero prive di autonomia funzionale e reddituale, seguendo la procedura indicata dalla normativa.

Quando può essere chiesta l'agevolazione sulla prima casa?

Quest'agevolazione "prima casa" può essere richiesta se:

• L'immobile non è considerato una residenza di lusso, ovvero non rientra nelle categorie catastali A01, A08 e A09.
• Il richiedente dell'agevolazione risiede nel Comune in cui si trova l'immobile. La residenza nell'immobile non è necessaria.
• Il richiedente non è il titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile nello stesso Comune. Tuttavia, se la proprietà è in comunione con altre persone, ad esempio fratelli o figli, può essere richiesta quindi l’agevolazione prima casa-successione con figlio comproprietario.
• Il richiedente non è titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali previste per la prima casa. In questo caso, l'agevolazione può essere richiesta solo se il richiedente si impegna a vendere la proprietà entro 1 anno dall'apertura della successione, ossia dalla data del decesso.

Inoltre, sembra che questa agevolazione possa essere richiesta solo se la dichiarazione di successione viene presentata nei termini previsti, ossia entro 12 mesi dalla data del decesso o comunque entro 5 anni dalla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione di successione (6 anni dal decesso). Nel caso non vengano rispettati tali parametri avviene la decadenza per l’agevolazione prima casa-successione.

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Agevolazione prima casa-successione in caso di vendita prima dei 5 anni

Le agevolazioni per la prima casa sono spesso soggette a condizioni e restrizioni, tra cui la permanenza nell'immobile per un certo periodo di tempo. Se si beneficia dell'agevolazione "prima casa" e si vende la proprietà prima che sia trascorso un determinato periodo di tempo, di solito ci sono delle conseguenze fiscali.

Nella maggior parte dei casi, se si vende la prima casa prima dei 5 anni dall'acquisto, si potrebbe perdere il diritto alle agevolazioni fiscali. In alcuni casi, si potrebbe dover restituire le agevolazioni ricevute o talvolta essere soggetti a pagamenti fiscali aggiuntivi.

Per tale motivo è importante consultare un professionista fiscale o un avvocato specializzato in materia di diritto immobiliare per comprendere appieno le implicazioni fiscali e legali di vendere una proprietà prima che sia trascorso il periodo di tempo previsto per mantenere le agevolazioni fiscali.