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Investimenti esteri in Italia, 2019 da record per il real estate

Tre report sottolineano l'andamento a spron battuto dei capitali esteri nel nostro Paese

Autore: Redazione

Un anno da record quello che si è appena concluso per gli investimenti esteri in real estate. Lo dicono i report di Bnp Paribas Re, Cbre e Prelios.

Cbre
Cbre

Il 2019 è stato un anno da incorniciare per l’ingresso di capitali esteri in Italia nel settore immobiliare. Se è vero che l’investimento potrebbe essere anche più consistente e portare a sviluppi ben più articolati se non fosse per alcuni impedimenti che spesso fanno da freno nel nostro Paese, è pur vero che nel 2019 l’interesse estero per il mattone italiano ha toccato il record dei 12 miliardi di euro. Un dato su cui concordano, milione più milione meno, tre dei principali player del settore.

Secondo Prelios i capitali investiti in Italia continuano ad essere prevalentemente stranieri per il 78%, pari a 9,1 miliardi, di cui un terzo provenienti da società immobiliari e fondi private equity americani.

Secondo Bnp Paribas Re i maggiori contributori, tutti con flussi raddoppiati rispetto al 2018, sono stati gli USA (con circa 3,2 miliardi di euro), la Francia (con circa 1,5 miliardi di euro) e la Germania (con circa 1,1 miliardi di euro). I capitali domestici hanno contribuito per circa 2,9 miliardi di euro.

Secondo Cbre  il volume degli investimenti nel settore immobiliare in Italia alla fine del 2019 ha raggiunto i 12,3 miliardi di euro con un quarto trimestre che da solo ha convogliato 4,9 miliardi di euro investiti. La crescita è stata del 37% sul 2018 e del 6% sul 2017 (che deteneva il precedente record con 11,2 miliardi di investimenti). Secondo Prelios gli investimenti immobiliari corporate (non residenziali) per investitori istituzionali nel 2019 hanno registrato 11,7 miliardi di euro di transato, in crescita del 40,6% rispetto agli 8,3 miliardi di euro registrati a fine 2018, superando il massimo storico del 2017.

Per Bnp Paribas Re il solo Q4 2019 ha registrato investimenti per quasi 5,1 miliardi di euro – il miglior trimestre di sempre: +45% circa rispetto allo stesso trimestre del 2018 e +30% circa rispetto alla media dei Q4 degli ultimi 5 anni. Il risultato del Q4 è stato ottenuto grazie alla chiusura di oltre 100 operazioni.

“Si tratta probabilmente della crescita percentuale più importante d’Europa. Il 2019 è stato un anno record per l’Italia”, dichiara Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE Italy, “che si conferma un Paese di enorme interesse per gli investitori stranieri: è del 73% infatti la quota di mercato in mano a investitori non domestici, mentre continuiamo a registrare un’attività più ridotta da parte degli investitori locali e un limitato apporto dell’investimento privato che, nonostante l’importante quota di ricchezza detenuta dai privati in Italia, raramente riguarda operazioni istituzionali”.

“Le ottime premesse manifestatesi sin dai primi mesi dell’anno sono state confermate rendendo il 2019 il miglior anno di sempre per gli investimenti nel mercato immobiliare commerciale italiano” commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italy. “Molti gli elementi che hanno contribuito a questo risultato fra i quali l’abbondanza di liquidità globale, il permanente contesto di bassi tassi di interesse e un’offerta di prodotto interessante, anche in termini di prezzo, rispetto ad altre realtà europee. È chiaro che ormai il mercato italiano presenta una maturità e una trasparenza in grado di soddisfare le esigenze di tutte le tipologie di investitori” continua Zanzottera. “Difficile fare previsioni sul futuro, tuttavia se il contesto generale dovesse rimanere quello attuale, ci si può ragionevolmente attendere che continui la forte competizione in atto in particolare per il prodotto core Uffici a Milano” conclude Zanzottera.

Ecco l'andamento dei principali settori real estate secondo gli studi dei tre operatori:

HOTEL

Secondo quanto risulta a Cbre, l’hotellerie nel 2019 si è aggiudicata investimenti per 3,3 miliardi di euro, registrando un record non solo per volumi di investimento, ma anche per varietà di operazioni e di investitori. Alcune grosse transazioni in pipeline, che hanno già visto la firma di accordi preliminari, fanno prevedere che l’anno appena iniziato sarà ugualmente positivo: sembra plausibile pensare che il 2020 vedrà il superamento dei 2 miliardi di euro e che i prossimi tre anni saranno molto positivi per il settore.

A Prelios risultano investimenti complessivi per 2,9 miliardi di euro, 4 volte superiori al volume registrato nel 2018, dovuto sia alle significative operazioni concluse nel Nord Est d’Italia e nella città di Roma che alla dismissione di portafogli alberghieri da parte di colossi internazionali.

UFFICI

Record anche per il settore uffici. Secondo Cbre in questo ambito si sono raggiunti investimenti per quasi 5 miliardi di euro di cui 3,6 nella sola Milano. Per l’ultima Prelios Group Market Research, il settore direzionale (uffici) ha continuato a guidare le preferenze degli investitori corporate totalizzando 5 miliardi di euro, pari al 42,6% del totale investito nazionale e in crescita del 57,5% rispetto al volume dello scorso anno.

LOGISTICA

Cresce anche la logistica, con volumi di investimento di oltre 1,3 miliardi di euro,  secondo Cbre (1,4 miliardi di Euro  per Prelios, con un +44,8% rispetto al 2018).  Ma la novità principale dell’anno appena chiuso è di certo la prima vera uscita pubblica di una tipologia di asset diverso, nuovo, prima solo vociferato, il “last mile”, sotto la spinta dei cambiamenti delle abitudini di consumo, seguita nell’ultima parte dell’anno da ulteriori acquisizioni di logistica urbana. La crescita dei volumi è accompagnata dal calo dei rendimenti, che sono sempre più vicini al 5% sebbene, in questo trend a ribasso, alcuni casi “outlier” evidenziano già ritorni al di sotto di questo valore.

RETAIL

Il settore retail, per Prelios, ha subito una battuta di arresto registrando 1,6 miliardi di Euro in operazioni in calo del -29,4% rispetto al 2018. Si registrano comunque segnali positivi dai comparti outlet e high street.

Per Cbre stabile la performance del retail, che registra transazioni per quasi 2 miliardi di euro. Attualmente, la maggiore criticità è costituita dalla cautela degli investitori stranieri influenzati da una narrativa globale che nel 2019 ha penalizzato gli investimenti nel settore retail. Nel 2019 i grandi protagonisti sono stati i “factory outlet”, a fronte di una riduzione degli investimenti nei più tradizionali centri commerciali. Rimane rilevante il contributo del settore High Street nei mercati prime, grazie sia a investitori privati domestici sia a investimenti istituzionali. Molto positive le attese per la pipeline investimenti del 2020, che vedrà protagonisti diversi deal con profili di rischio più core nel segmento centri commerciali regionali e deal derivanti da processi di ristrutturazione di grandi catene della GDO.

RESIDENZIALE

L’asset class residenziale vede anche quest’anno, secondo Cbre, volumi d’investimento marginali per gli istituzionali, prevalentemente a causa della mancanza di prodotto, ma il residenziale entra ufficialmente nella sfera di interesse degli investitori, che puntano su student housing e su iniziative multifamily, con l’obiettivo di intercettare la maggiore richiesta di abitazioni in affitto nelle principali aree metropolitane italiane. Il consolidamento di questo settore, similmente a quanto accaduto in altri paesi, potrebbe portare in futuro a un aumento significativo dei volumi di investimento in Italia.

INVESTIMENTI ALTERNATIVI

Poco meno di 400 milioni di euro, secondo Bnp paribas Re, i volumi relativi al settore Alternative (-55% circa rispetto al 2018) inclusi 180 milioni di euro attribuibili a chiusure di operazioni su RSA. Circa 360 milioni di euro sono stati convogliati invece su operazioni Mixed Asset.

RENDIMENTI PRIME

Per quanto riguarda i rendimenti netti prime, secondo Bnp Paribas Re questa è la situazione al Q4 2019:

  • Uffici - Stabilità q-o-q a Milano e a Roma rispettivamente al 3,30% e al 4%.
  • Retail - Stabilità generale. Per i Centri Commerciali i valori rimangono invariati al 5,50% per il quarto trimestre consecutivo. Per l’High Street a Milano e a Roma si mantengono rispettivamente il 3,10% e il 3,35% registrati sin dal Q2 2019.
  • Logistica - Stabilità al valore di 5,25%.

MILANO

 

L’economia immobiliare di Milano, secondo Prelios, continua a trainare gli investimenti nazionali. A fine 2019 il totale transato nel capoluogo lombardo è stato di 4,3 miliardi di euro, in forte crescita rispetto al volume dello scorso anno (+51,7%) grazie al comparto direzionale che ha registrato investimenti per 3,5 miliardi di euro, il valore più alto negli ultimi 8 anni.

Il comparto retail ha totalizzato 300 milioni di euro, in diminuzione del 43,4%, mentre si registra una significativa crescita nel mercato alberghiero e della logistica con transazioni per circa 200 milioni ciascuno.

Nell’ultimo trimestre dell’anno la compravendita di alcuni palazzi iconici direzionali nel cuore della città ha portato il livello del prime net yield al 3,15%, (-0,35% rispetto al Q3 2019), il rendimento più basso mai registrato. L’occupazione degli spazi direzionali ha superato la soglia storica dei 400mila mq sostenuta dalle locazioni di immobili nelle zone dell’Hinterland, della periferia e del centro della città; in quest’ultimo segmento, in particolare, il prime rent ha toccato quota €600/mq/anno sostenuto da una domanda sempre più selettiva e rivolta ad immobili di qualità.

L’origine degli investimenti è di natura straniera per il 75,2% (pari a 3,3 miliardi) con flussi provenienti prevalentemente dagli Stati Uniti, dall’Asia e dall’Europa Continentale.

 

 

 

ROMA

Il mercato immobiliare a Roma, secondo Prelios, sta vivendo un momento positivo e di cambiamento. Il 2019 si è chiuso con un volume degli investimenti pari a 1,8 miliardi di Euro guidato dal comparto alberghiero che ha registrato oltre 400 milioni, grazie ad alcune operazioni concluse nell’ultimo trimestre dell’anno.

Il mercato retail è stato particolarmente attivo soprattutto nel segmento degli shopping center mentre il settore direzionale ha capitalizzato 900 milioni di compravendite, alimentato da investimenti nelle zone del centro storico e dell’EUR. Il livello di assorbimento degli spazi direzionali è stato di 270mila mq, il volume più alto degli ultimi 8 anni, dovuto alle locazioni nelle zone del centro e dell’EUR della città; nella zona Central Business District, il prime rent ha toccato quota €450/mq/anno mentre nell’EUR il livello del canone prime si attesta a €350/mq/anno con una crescita annua del 4,7% e del 2,9% rispettivamente.

Il 53,4% dei flussi di investimento sono stati di matrice nazionale, circa 900 milioni di Euro, e provenienti da fondi immobiliari e investitori privati. I rimanenti capitali invece sono giunti dagli USA, dal Regno Unito e dalla Svizzera.