Mercato immobiliare dopo il covid, quali opportunità da sfruttare per la ripartenza

Dopo la pandemia il settore real estate deve rimettersi in carreggiata. Diversi sono i problemi che si presentano nella ripartenza, ma diverse sono anche le opportunità da cogliere. Virginie Wallut, Director of Real Estate Research di La Française Real Estate Managers, fa il punto della situazione.

Problemi di liquidità nel mercato immobiliare

Sui mercati immobiliari, spiega Wallut, stiamo assistendo a un disallineamento. Da un lato, per quanto riguarda il segmento degli uffici sedi principali, della logistica e degli immobili residenziali, non abbiamo riscontrato problemi di liquidità. Al contrario, dalla fine del lockdown l'attività di transazioni è sostenuta e riflette il forte sentiment e l'appetito degli investitori per questa asset class in grado di generare reddito. Tassi di interesse bassi ancora a lungo dovrebbero sostenere un forte rimbalzo dell’investimento e garantire la liquidità di questi segmenti. D'altra parte, per il settore retail, gli alberghi, gli uffici per sedi secondarie, la liquidità può essere un problema a causa delle incertezze sul il futuro cash flow. Tuttavia, riteniamo che una concorrenza meno intensa su questi asset apre la porta a strategie di investimento opportunistiche.

Mercato uffici, effetti del lavoro da remoto sul mercato

Prima del lockdown, le aree urbane centrali soffrivano una certa mancanza di offerta, come evidenziavano i tassi di immobili liberi inferiori al 3% nei distretti commerciali di città come Parigi, Lione, Berlino, Londra e Amburgo. Durante il lockdown quindi questi mercati si sono trovati in una posizione favorevole per assorbire il calo temporaneo della domanda.

La crisi sanitaria ha semplicemente accelerato i trend di cambiamento nello stile di lavoro che erano già emersi negli ultimi anni. Tuttavia, non crediamo nei benefit dello smart working in una prospettiva permanente di lungo termine. Alcune aziende vedono il lavoro da remoto come un’opportunità per tagliare i costi. Noi tuttavia riteniamo che i possibili risparmi potrebbero essere controbilanciati da un decremento della produttività e dalle implicazioni di un’eventuale nuova legislazione che potrebbe modificare la remunerazione degli smart workers.

Siamo convinti che le aziende dovranno definire politiche lavorative flessibili, che coniughino la presenza fisica, in azienda, al lavoro da remoto. In questo caso, gli uffici:

• Diventerebbero luoghi di iper-comunicazione con ampi spazi per le attività in comune; gli spazi per uffici diventerebbero modulari e flessibili
• Sarebbero situati nelle zone centrali, facilmente accessibili dai nuovi luoghi di vita dei dipendenti
• Sarebbero iperconnessi, così da fornire a tutti i lavoratori (fisicamente presenti o al lavoro da remoto) lo stesso accesso alle informazioni

Trend emersi a causa del Covid-19

La solidità finanziaria dei locatari dovrebbe diventare il primo indicatore del risk assessment nel leasing per immobili commerciali. Il lockdown ha causato molte incertezze sui flussi futuri degli affitti per asset retail e per alberghi: questo rende difficile determinarne i prezzi e richiede competenze specifiche. Nel settore degli uffici, ci si attende che alcuni mercati se la caveranno meglio di altri grazie alla diversificazione delle loro economie. Ad esempio, grazie a una base di utenti diversificata, la regione della Grand Paris sembra meglio posizionata di altri mercati che invece sono dipendenti dalle industrie automobilistica o aeronautica.

L’ ESG nel mercato immobiliare

L’ESG è ormai dappertutto e le iniziative per armonizzare le metodologie e rendere l’approccio di tutti più trasparente si stanno moltiplicando in tutta Europa. L’immobiliare rappresenta un investimento particolarmente interessante per l’ESG, a differenza delle altre asset class illiquide, perché il proprietario dell’immobile controlla appieno il bene sottostante e pertanto può dare massimo impatto alla riqualificazione in senso ESG.