Notizie su mercato immobiliare ed economia

Prezzi immobiliari e andamento dei mutui nel 2019: i numeri di Crif-Mutuisupermarket

mutuo casa
Gtres
Autore: Redazione

Nel decennio dal 2010 al 2019 gli immobili a garanzia di un mutuo hanno perso circa un quarto del valore e calano le erogazioni di mutui, nonostante siano sempre in aumento le compravendite immobiliari. Sono alcune delle evidenze della Bussola Mutui Crif-Mutuisupermarket relativa all’ultima parte del 2019.

Bussola Crif-Mutuisupermarket
Bussola Crif-Mutuisupermarket

Secondo quanto rilevato , il prezzo al metro quadro degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario si è ridotto in media, nel 2019, dello 0,8% annuo. Un calo che va ad aggiungersi al -1,4% e al -4,1% registrati rispettivamente per l’anno 2018 e 2017. Analizzando l’andamento dei prezzi/mq sugli immobili oggetto di garanzia sul periodo 2010/2019 emerge invece una contrazione media dei prezzi degli immobili pari al -23,8%.

“Se il mercato residenziale già da qualche tempo sta mostrando segnali di ripartenza sia sul fronte delle compravendite che, a livello estremamente localizzato, in termini di valori di scambio, la situazione degli immobili non residenziali, ovvero uffici, negozi tradizionali e capannoni industriali, denota una minore reattività afferma Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services - Tali immobili sono poco più di 4,1 milioni rispetto ai quasi 64 milioni complessivi e nel 2018 hanno originato oltre 51 mila transazioni (a fronte delle 578 mila riguardanti le sole abitazioni) per un valore complessivo pari a 15,6 miliardi di euro (ovvero un sesto di quanto registrato per il comparto residenziale). Da questo si deduce che il peso effettivo del comparto, pur essendo caratterizzato da un volume di scambi relativamente contenuto, in realtà determini un valore commerciale ben più consistente, pari al 14% del mercato immobiliare italiano nel suo complesso”.

Separando gli immobili nuovi da quelli usati, vediamo la differenza nei trend: nel primo caso abbiamo infatti un aumento dei prezzi dell’1,8% nel 2019, dato dalla domanda di qualità a fronte della scarsità di offerta, mentre nel secondo caso il calo è dell’1,7% e non si arresta.

In particolare, la contrazione maggiore si registra nel Sud e Isole e nel Nord Ovest, rispettivamente con  -2,7% e del -2,1% rispetto al 2018, mentre nell’area geografica Centro la contrazione si attesta al -1,4%; l’area Nord Est evidenzia invece dinamiche di stabilità dei prezzi al mq rispetto all’anno precedente.

Più in dettaglio, sono le regioni della Liguria, Emilia Romagna e Toscana a mostrare le dinamiche di prezzo al mq più interessanti, con una crescita rispettivamente del +6,4%, +2,4% e +0,8% nel 2019 rispetto al 2018; le metropoli che invece mostrano il maggiore incremento risultano Firenze, Napoli, Milano e Bologna con una crescita del prezzo al mq nel 2019 rispetto al 2018 pari rispettivamente al +8,2%, +7,1%, +6,5% e +5,3%.

I valori di mercato, ancora estremamente attraenti, continuano a spingere le compravendite che, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, mostrano anche sul terzo trimestre 2019 una crescita pari a +5% rispetto al terzo trimestre 2018, crescita del +3,9% rispetto al trimestre precedente.

Bussola Crif-Mutuisupermarket
Bussola Crif-Mutuisupermarket

La dinamicità del mercato immobiliare, non trova però piena corrispondenza con l’andamento dei mutui residenziali che soffre una forte contrazione delle erogazioni di mutuo con finalità surroga.

A confermarlo, i dati di Banca d’Italia che registrano una contrazione dei nuovi flussi di mutui erogati nel terzo trimestre 2019 pari a -10,2%, seppur in miglioramento rispetto alla contrazione del -14,5% del secondo trimestre 2019. Il trend di miglioramento registrato dovrebbe continuare e rafforzarsi nel quarto trimestre, grazie ad una forte ripresa della domanda con finalità surroga e sostituzione, iniziata nel secondo trimestre 2019.

L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso della componente di richieste con finalità surroga passa infatti dal 39% registrato nel secondo trimestre al 60% nel terzo trimestre e al 58% del totale delle richieste raccolte nel quarto trimestre 2019.

Allo stesso tempo, migliora ulteriormente nel corso del trimestre il livello dei migliori tassi di offerta sui mutui per privati, in particolar modo con riferimento ai mutui a tasso fisso.

Bussola Crif-Mutuisupermarket
Bussola Crif-Mutuisupermarket

I migliori spread di offerta durante il quarto trimestre, pressoché stabili per i mutui a tasso variabile, registrano per i mutui a tasso fisso una riduzione di circa 10 punti base sul periodo. Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso fisso passano infatti da una media dello 0,4% sul terzo trimestre ad una media dello 0,3% sul quarto.

 L’effetto della diminuzione degli spread sui mutui a tasso fisso nel corso del quarto trimestre, seppur parzialmente controbilanciata da un aumento degli indici IRS sullo stesso periodo, consolida la forte polarizzazione delle preferenze  verso nuovi mutui a tasso fisso.

Sul canale online le preferenze della domanda verso il tasso fisso passano dall’83% nel terzo trimestre all’89% del totale nel quarto trimestre. Privati e famiglie, consci del momento unico di mercato, scelgono di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di rimborso approfittando di tassi fissi a livelli prossimi ai minimi storici di sempre.

Al contempo, il livello particolarmente vantaggioso dei tassi permette una riduzione del peso della rata mensile, che contribuisce in parte a un nuovo aumento dell’importo medio richiesto per i nuovi mutui, che a dicembre si attesta a 133.458 euro  portando il valore medio sull’intero anno 2019 a 130.976 Euro, in crescita del +2,8% rispetto al 2018.