Come leggere il piano d'ammortamento, tutte le voci da verificare

Acquistare un immobile tramite un finanziamento richiede, soprattutto nel lungo periodo, una corretta comprensione dei documenti rilasciati dalla banca in sede di sottoscrizione. Ma come leggere un piano d’ammortamento? In linea generale, è necessario esaminare con attenzione la tabella riassuntiva fornita dalla banca, che illustra le modalità con cui verrà restituito il prestito. Ogni riga corrisponde infatti a una scadenza e indica a quanto ammontano, per quella specifica rata, la quota capitale e la quota interessi. Per scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze, è utile usare strumenti online per trovare il mutuo migliore e, di conseguenza, la banca dalle condizioni più favorevoli.

Cosa si intende per piano d’ammortamento del mutuo

Quando si stipula un contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile, si concorda con l’istituto di credito un percorso per la restituzione della somma finanziata, comprensivo dei relativi interessi. Lo scadenzario che ne emerge è il piano d’ammortamento, ovvero una tabella strutturata che permette di monitorare l’andamento del debito nel tempo, indicando per ciascuna rata prevista sia la quota capitale che quella relativa agli interessi.

Dal punto di vista pratico, all’interno del piano d’ammortamento si potranno trovare:

• il numero progressivo della rata e la data di pagamento;
• l’importo complessivo della rata;
• l’ammontare della quota capitale, per quella specifica rata;
• la somma destinata alla quota interessi, sempre relativa alla rata specifica;
• il calcolo del debito residuo dopo ogni versamento.

È bene specificare che la consegna di questa tabella non rappresenta un semplice promemoria per il cliente, bensì un obbligo di trasparenza per la banca, ai sensi del Testo Unico Bancario, ovvero il D.Lgs. 385/1993.

Come funziona il piano di ammortamento

Ma come funziona il piano d’ammortamento? Il principio alla base della tabella è la decrescita costante e progressiva dell’esposizione debitoria, ovvero il fatto che ogni rata riduce gradualmente il debito originario. Di conseguenza, a livello pratico:

• si stabilisce l’importo erogato e il tasso pattuito;
• si definisce la periodicità delle rate, ad esempio mensili, trimestrali o semestrali;
• si calcola la composizione di ciascuna rata, secondo la tipologia di ammortamento scelta;
• si aggiorna il residuo dopo ogni pagamento, fino all’azzeramento completo del debito.

È possibile visionare un piano d’ammortamento d’esempio utilizzando comodi strumenti per calcolare la rata del mutuo online, così da avere un riferimento di massima prima della richiesta effettiva alla banca.

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È inoltre utile sapere che questo schema garantisce trasparenza e permette di prevedere l’esborso totale, con una doverosa precisazione: per i mutui a tasso fisso, il piano d’ammortamento è valido per tutta la durata del finanziamento, mentre per i mutui a tasso variabile viene aggiornato a ogni variazione dei parametri di riferimento per l’indicizzazione dei tassi d’interesse.

Quando deve essere consegnato il piano d’ammortamento

Le tempistiche per la consegna del piano d’ammortamento sono molto importanti, perché è necessario che il cliente possa visionarlo prima di essere vincolato dal contratto. Per questa ragione, viene solitamente consegnato insieme alla bozza del contratto stesso e al Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), che la banca solitamente fornisce anticipatamente.

Di norma, il piano d’ammortamento viene trasmesso:

• nella fase precontrattuale, per consentire al cliente un’attenta valutazione;
• al momento della stipula, come allegato al contratto di mutuo;
• in occasione di eventuali rinegoziazioni, surroghe o quando si rende necessario un aggiornamento.

Inoltre, la banca è tenuta a inoltrarlo periodicamente durante l’intera vita del prestito, ad esempio in allegato al riepilogo annuale che l’istituto di credito deve inviare, ai sensi dell’articolo 119 del TUB.

Come si legge il piano d’ammortamento

La lettura di un piano d’ammortamento non è così complessa come si potrebbe pensare. La tabella è infatti progettata secondo canoni standardizzati, per renderla il più possibile intuitiva, nonché per permettere la comparazione con proposte provenienti da istituti di credito diversi.

Di solito, è sufficiente osservare ogni riga presente nella tabella per comprendere:

• il numero progressivo della rata e la data esatta di pagamento;
• l’importo totale che verrà addebitato per ogni singola rata;
• la scomposizione della rata stessa nella sua quota capitale e nella quota interessi;
• il monte del finanziamento che deve essere ancora restituito alla banca, al netto del pagamento appena effettuato.

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Per accertarsi sia stato correttamente predisposto, è utile verificare la coerenza tra il tasso indicato e il calcolo degli interessi. Ancora, per analizzarne l’andamento, si possono confrontare le prime rate con quelle intermedie e finali, per controllarne la progressiva diminuzione. 

Quali sono le principali tipologie di piano d’ammortamento

Contrariamente alle credenze comuni, non esiste un percorso di restituzione del debito univoco, applicabile a qualsiasi tipo di mutuo. Sono infatti disponibili diverse tipologie di piano d’ammortamento, a seconda delle modalità di restituzione e del calcolo degli interessi. Fra le più frequenti, ad esempio si trovano:

• il piano alla francese, il più diffuso sul mercato, che prevede la crescita della quota capitale nel tempo e la contestuale decrescita degli interessi;
• il piano all’italiana, caratterizzato da una quota capitale invariata e fissa per ogni rata, con interessi che si calcolano sul debito residuo;
• il piano alla tedesca, simile a quello francese, ma con il calcolo e la trattenuta degli interessi in via anticipata all’inizio del periodo di riferimento;
• il piano all’americana, che vede un meccanismo doppio, dove il debitore paga alla banca i soli interessi, versando parallelamente la quota capitale in un piano d’accumulo.

Come si legge il piano d’ammortamento alla francese

Rappresentando la quasi totalità dei contratti per l’acquisto della prima casa in Italia, il piano d’ammortamento alla francese merita un approfondimento. Scegliendo questa tipologia per un mutuo fisso, la rata rimane costante nel tempo, ma:

• inizialmente la quota degli interessi sarà predominante rispetto a quella capitale;
• più ci si avvicina al termine del finanziamento, più la quota degli interessi diminuirà, crescendo invece quella capitale.

Analizzando le formule dell’ammortamento alla francese, il calcolo della rata (R) si ricava applicando:

• R = C × [i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n − 1]

In questa formula, “C” rappresenta il capitale prestato, “i” il tasso d’interesse periodico, mentre “n” il numero delle rate. 

Data la popolarità di questo sistema, si può agevolare ulteriormente la comprensione con una simulazione del piano d’ammortamento alla francese. Si ipotizzi di ottenere un finanziamento da 100.000 euro, della durata di 30 anni, con un tasso fisso al 3%:

• la rata fissa sarà sempre di circa 421,60 euro per tutta la durata del finanziamento;
• nella prima rata, gli interessi ammonteranno a 250 euro, mentre la quota capitale sarà di 171,60 euro;
• nell’ultima rata, invece, la quota capitale ammonterà a circa 420 euro e gli interessi a poco più di un euro.

Quali dettagli verificare nel piano d’ammortamento all’italiana

Meno frequente per i mutui ipotecari, e maggiormente diffuso per i finanziamenti aziendali e nei prestiti personali, il piano d’ammortamento all’italiana si caratterizza per una quota capitale fissa nel tempo, con interessi decrescenti.

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Esaminando perciò le formule dell’ammortamento italiano, si dovrà calcolare innanzitutto l’ammontare della quota fissa, semplicemente dividendo il capitale iniziale per il numero di rate. Dopodiché, bisognerà elaborare la quota degli interessi per il periodo, pari a:

• Interessi del mese = Capitale residuo precedente x Interesse Periodico.

Infine, per ottenere la rata mensile, basterà sommare la quota capitale agli interessi del mese ottenuti. Di conseguenza, se la quota capitale è di 277,78 euro e quella interessi di 250 euro, la rata totale sarà di 527,78 euro.

Come scegliere il piano d’ammortamento migliore

Ma come scegliere il piano d’ammortamento migliore per le proprie esigenze? Molto dipende dalle proprie disponibilità finanziarie iniziali e dalla tolleranza al rischio. Nel dettaglio:

• il piano alla francese è ideale per chi cerca stabilità della rata e vuole pianificare il bilancio familiare con certezza, a fronte però di interessi complessivi più elevati;
• il piano all’italiana richiede una maggiore solidità finanziaria nelle fasi iniziali, tuttavia permette un risparmio complessivo, perché consente di abbattere il debito più velocemente, con la riduzione progressiva degli interessi.

Come risparmiare sugli interessi per un piano già sottoscritto

Infine, è utile sapere come risparmiare sugli interessi, per chi ha già sottoscritto un mutuo e, quindi, si trova con un piano d’ammortamento già attivo. In linea generale, le opzioni a disposizione sono:

• la rinegoziazione del mutuo con la banca, per ottenere condizioni più favorevoli;
• la surroga del mutuo verso un istituto che offre opzioni o tassi più vantaggiosi;
• l’estinzione anticipata parziale, per abbattere il capitale residuo e, di conseguenza, anche la base di calcolo degli interessi.

È bene precisare che, mentre la rinegoziazione è a discrezione della banca, la surroga e l'estinzione anticipata sono diritti inalienabili del consumatore, ai quali l'istituto di credito originario non può opporsi.