Nei primi nove mesi del 2024, il settore logistico e industriale ha raggiunto circa 1,2 miliardi di euro di investimenti, con un incremento del 6% rispetto all'anno precedente. Questo lo colloca al terzo posto per volume investito, dopo gli uffici e il settore retail, rappresentando circa il 18% del totale. Lo dicono i più recenti dati di Jll sulla logistica e l’immobiliare industriale.
Immobili industriali, ritorno alla logistica
Nel primo trimestre, una parte rilevante dei volumi è stata generata da operazioni di sale & leaseback su immobili industriali e light industrial. Nel secondo trimestre, tuttavia, si è registrato un ritorno alla predominanza di asset logistici. Durante il terzo trimestre, che ha visto un volume di investimenti pari a circa 650 milioni, si sono registrate operazioni significative da parte di grandi investitori internazionali su mercati strategici come Milano, Roma e Castel San Giovanni (PC).
Il settore logistico rimane uno dei principali target d'investimento, trainato dal repricing significativo degli ultimi 24 mesi che ha portato i rendimenti prime netto al 5,5%. I solidi fondamentali del settore continuano ad attrarre investitori sia in logistica tradizionale sia nel comparto long income. I capitali di tipo Core+ e Value Add dominano attualmente il mercato, forti della convinzione sui solidi fondamentali lato occupier.
Secondo l’analisi di JLL, le prospettive per gli investimenti sono moderatamente positive, grazie a un quadro macroeconomico in miglioramento, ai recenti tagli dei tassi di interesse e a una dinamica di crescita nei mercati EMEA che si riflette positivamente anche in Italia.
Mercato delle locazioni nell’industriale - logistico
Nel mercato delle locazioni, si è registrato un assorbimento di 1,65 milioni di mq, in calo rispetto all’anno precedente ma superiore alla media decennale. Questo calo è dovuto principalmente a tempi di negoziazione più lunghi e a una contrazione dell'attività degli operatori e-commerce, insieme a un rallentamento del mercato europeo che si riflette su quello italiano. Di conseguenza, si è osservato un lieve aumento del vacancy rate, ora intorno al 3%.
Il segmento dei 3PL (Third Party Logistics) è rimasto il più attivo in termini di take-up, con una crescita del numero di operatori retail. Da una parte, i retailer tradizionali stanno riorganizzando la propria supply chain, mentre il settore e-commerce ha ridotto il proprio peso relativo.
Transazioni e distribuzione geografica
Nei primi nove mesi del 2024, il 35% delle operazioni ha riguardato progetti Built-to-Own (BTO), specialmente per spazi sopra i 50.000 mq. Questo trend è stato favorito dall'aumento dei canoni locativi e dalla scarsità di soluzioni in alcune aree non core ma rilevanti per gli operatori.
Le locazioni per spazi inferiori a 25.000 mq hanno rappresentato oltre il 70% delle operazioni in termini numerici e circa il 40% in termini di mq assorbiti. Le transazioni per spazi superiori a 50.000 mq hanno costituito il 10% del totale e circa il 30% del take-up complessivo, coinvolgendo spesso asset di tipo Built-To-Own.
Circa l'80% delle transazioni si è concentrato nel Nord Italia, con il 16% al Centro e il restante al Sud. I canoni sono rimasti stabili trimestre su trimestre, ma in crescita anno su anno, con valori di 67 euro/mq a Milano e Roma, 57 euro/mq in Veneto, 66 euro/mq a Bologna e 50 euro/mq a Torino. I canoni prime per asset last mile sono stabili a Milano e Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni per operazioni built-to-suit (BTS).
Progetti di sviluppo
Nonostante le incertezze che hanno caratterizzato il 2024, l’attività di sviluppo è rimasta robusta: nei primi nove mesi sono stati completati circa 1,4 milioni di mq di progetti, un dato superiore alla media quinquennale del periodo Q1-Q3, di cui oltre il 60% è stato di tipo speculativo.
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