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Real Estate e big data, le valutazioni immobiliari automatiche di idealista/data

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Autore: Redazione

Come vengono utilizzati i big data nel real estate e quali servizi possono generare? Per scoprirlo, abbiamo intervistato Giada Marino, responsabile tecnico per l’Italia di idealista/data, il dipartimento di idealista di Advisory & Valuation. Vediamo come si realizzano i modelli automatizzati di valutazione degli immobili tramite l’applicazione della tecnologia, dell’intelligenza artificiale e dei big data.

Nello specifico, idealista/data è in grado di valutare 200.000 asset in 48 ore e ha valutato 25 milioni di immobili negli ultimi tre anni in Italia, Spagna e Portogallo. Affidarsi all’intelligenza artificiale e ai big data non è solo il futuro, ma è anche già il presente del real estate per quanto riguarda le valutazioni di immobili.

I servizi di idealista/data

“In idealista/data – spiega Giada Marino – siamo esperti nella realizzazione di AVMs, quindi di modelli automatizzati di valutazione delle garanzie immobiliari. Tutto ciò è possibile mediante l’applicazione della tecnologia, dell’intelligenza artificiale e dei big data”, come ha affermato anche alla conferenza SmithNovak della settimana scorsa sugli Npl.

Ma, in sostanza, come funziona il processo di analisi? “Prima di iniziare la valutazione del portafoglio, la tecnologia e l’intelligenza artificiale possono supportare il processo valutativo in tutte le attività di data remediation come, ad esempio, l'aggiornamento automatizzato o il monitoraggio periodico dei dati catastali. Queste attività – prosegue l’head Advisory & Valuation per l’Italia di idealista/data – vengono realizzate quando il datatape del cliente non è considerato affidabile”.

Per il mercato italiano, nello specifico, grazie all'applicazione della tecnologia e dell’intelligenza artificiale, idealista/data è in grado di verificare automaticamente se i riferimenti catastali forniti dal cliente siano oggi esistenti o meno e, qualora fossero esistenti, può fornire tutte le informazioni aggiornate a essi riferite, come la tipologia catastale, la superficie catastale e l'indirizzo. Il reperimento di tali informazioni risulta propedeutico alla valutazione del portafoglio stesso.

I valori aggiunti dei big data nel real estate

Giada Marino ha spiegato anche come idealista/data analizzi e valuti datatape di grandi dimensioni: “Il punto di forza dei processi automatici di data remediation è il risparmio di tempo. Grazie all'applicazione della tecnologia e dell'intelligenza artificiale possiamo creare processi che ripetono le azioni dell'essere umano, quindi possiamo insegnare a una macchina ad agire come noi agiremmo in una determinata situazione. In questo modo, in poco tempo, abbiamo tutti i dati necessari per iniziare la valutazione del portafoglio, risparmiando tempo e denaro”.

La tecnologia e l’intelligenza artificiale, quindi, possono aiutarci a ripetere automaticamente tutte le azioni di valutazione immobiliare che applicheremmo nella valutazione di un singolo asset presente nel datatape per la valutazione del portafoglio stesso. “Come idealista/data – spiega sempre l’head Advisory & Valuation – applichiamo diversi metodi valutativi, molto più legati alla comparazione fisica delle proprietà come: il metodo sintetico comparativo ed il metodo del machine learning. In base alla conformazione del datatape del cliente è possibile decidere quale sia il metodo migliore da applicare”.

Lo scenario italiano

È noto che, per quanto riguarda la valutazione del portafoglio, un punto debole del mercato italiano è la mancanza di una banca dati pubblica delle transazioni, che possa essere facilmente applicata negli AVMs (anche se a questo proposito ci sono dei cambiamenti, grazie anche a nuovi strumenti realizzati dell'Agenzia delle Entrate).

Per ovviare a questa condizione, idealista/data ha a disposizione, per iniziare i processi valutativi, tutte le informazioni pubblicate sul portale immobiliare idealista.it e casa.it e non si tratta solo delle informazioni sull'offerta, ma anche delle informazioni sulla domanda di immobili.

Come spiega Giada Marino, “nel nostro algoritmo valutativo, per stabilire il valore di mercato degli immobili, non utilizziamo solo i prezzi richiesti, ma anche tutte le controfferte che si registrano sul portale. Sappiamo tutti che il valore di mercato è sempre l'incontro tra l’offerta e la domanda e con l'applicazione della tecnologia, dei big data e dell’intelligenza artificiale possiamo studiare, in tempo reale, le scontistiche richieste in ogni quartiere del territorio nazionale e arrivare alla comprensione del più probabile valore di mercato, per ogni asset che compone il portafoglio”.

Come sfruttare i big data

Grazie all'applicazione della tecnologia, dei big data e dell’intelligenza artificiale, è possibile studiare, non solo il valore degli asset, ma anche gli indicatori fondamentali del mercato, in tempo reale, per ogni quartiere in cui gli asset che compongono il portafoglio sono localizzati e fornire queste informazioni insieme alla valutazione.

Giada Marino ha precisato come i servizi di idealista/data siano una bussola preziosissima per chi opera nel settore immobiliare: “Le metriche fornite possono aiutare la comprensione dell'intero portafoglio e supportare il processo decisionale. Alcune delle metriche che possiamo fornire automaticamente sono: l’indice di domanda, il rating, il rischio, l’assorbimento, i tempi di vendita, il prezzo unitario richiesto, il momento del ciclo immobiliare, il tasso di sforzo, il forecast e molti altri”.

Valutazioni immobiliari automatiche

Per spiegare la portata rivoluzionaria dei big data e dell’intelligenza artificiale nel real estate, Giada Marino ci ha tenuto a citare Stefano Quintarelli, ex membro del gruppo di esperti sull'intelligenza artificiale della Commissione europea, secondo cui “l’intelligenza artificiale sostituirà tutte le azioni ripetitive degli esseri umani, così come in passato Excel ed il computer tradizionale ci hanno affiancato e supportato in tutte le attività riguardanti il calcolo”.

Il team di idealista/data, infatti, può addestrare una macchina a riprodurre tutte le correlazioni esistenti tra le proprietà comparabili al fine di prevedere il valore di mercato o, ancora, capire quali proprietà siano le più simili a quella che dobbiamo valutare e selezionare quelle esatte proprietà tra tutti gli immobili comparabili a disposizione, nello stesso modo in cui pensiamo quando svolgiamo una valutazione desktop.

“Alcune delle caratteristiche che possiamo addestrare per farle tenere in considerazione da una macchina sono: la superficie, il numero di locali, il numero di bagni, il piano occupato, lo stato di manutenzione e molte altre”, precisa l’head Advisory & Valuation di idealista/data per l’Italia.

Ma, in concreto, cosa significa? “Possiamo addestrare una macchina ad agire diversamente quando abbiamo tipologie edilizie diverse, come appartamenti, case uni-bifamiliari, garage, uffici o magazzini e – aggiunge Giada Marino –  possiamo anche addestrare una macchina a riconoscere gli annessi e fare in modo che li valuti come ponderazione dell’immobile per il quale fungono da annesso, anziché come confronto con altre proprietà esistenti”.