Immobili per l'impresa: segnali di ripartenza nonostante il Pil

In controtendenza con i deludenti dati sull’economia italiana, secondo Tecnocasa gli immobili per l’impresa mostrano lievi segnali di ripresa.

 “Gli ultimi dati di Confindustria indicano un Pil ancora debole nel terzo trimestre – ricorda Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa. - Nonostante questo, il mercato degli immobili per l’impresa, che risulta strettamente correlato all’andamento dell’economia italiana, ha mostrato lievi segnali di ripresa delle compravendite nella prima metà dello scorso anno. Non dimentichiamo che le difficoltà degli ultimi anni hanno inciso pesantemente su questo segmento e, insieme alla tassazione, hanno contribuito non poco a ridimensionarlo  in termini di volumi e di valori. Proprio la presenza di prezzi contenuti sta contribuendo tuttavia a rilanciare le compravendite, soprattutto dei negozi e dei capannoni mentre sono ancora in difficoltà gli uffici. Infatti i dati Agenzia delle Entrate riferiti ai primi nove mesi del 2018 segnano, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, un incremento delle transazioni per il settore produttivo (+0,5%) e per il settore commerciale (+5,1%); in calo il settore terziario (-8,0%)”.

Capannoni in affitto, si riducono i canoni

Dall’analisi delle richieste transitate attraverso le agenzie Tecnocasa, sul mercato dei capannoni si registra una contrazione dei valori nella prima parte del 2018 (rispetto al secondo semestre 2017). I capannoni nuovi hanno perso il 30,6% del loro valore,  quelli usati il 36%. I canoni di locazione si sono invece ridotti del 35,1% per le tipologie usate e del 35,4% per quelle nuove.

La diminuzione dei prezzi, tuttavia, sta determinando un maggiore interesse verso l’acquisto da parte di aziende patrimonialmente solide e da tempo presenti sul mercato. Medesimo atteggiamento anche da parte delle piccole imprese artigiane che lavorano per conto di importanti realtà italiane ed estere. Il 66,5% delle richieste mediate da Tecnocasa riguarda immobili in locazione, il 33,5% immobili in acquisto. In particolare il 23,1% di chi cerca in acquisto è rappresentato da investitori, seguiti dal 19,3% di imprese artigiane.

Sul versante delle locazioni prevale la ricerca da parte di artigiani, seguiti al secondo posto da imprenditori del settore del fitness. A ruota la logistica dominata da operatori italiani.

Negli ultimi anni i capannoni a destinazione logistica suscitano sempre più interesse tra gli investitori: questa tipologia di immobile sta vivendo una fase in cui la domanda è decisamente superiore rispetto all’offerta, sia in acquisto e sia in locazione. A spingere il mercato non è solo la liquidità degli investitori ma, soprattutto, la crescita degli acquisti on-line che, per rispondere alla velocità di consegna, necessitano del supporto di una catena di distribuzione sempre più veloce.

Laboratori richiesti per aprire palestre

I laboratori nel primo semestre del 2018 hanno subito una contrazione dei prezzi (-1,7%) e dei  canoni di locazione (-1,0%). Il 69,2% delle richieste è per immobili in affitto, prevalentemente per metrature fino a 200 mq. Apprezzata la dotazione di un’area cortilizia e di carico e scarico merci. Sono richiesti per avviare attività artigianali e, ultimamente, per aprire palestre o associazioni ludico-culturali. La maggioranza delle richieste si concentra su tagli fino a 200 mq; stessa distribuzione per le soluzioni in affitto.

Negozi, prezzi ancora bassi

Nei primi sei mesi del 2018 i prezzi e i canoni di locazione dei negozi sono in diminuzione a livello italiano. I prezzi dei locali commerciali nelle vie di passaggio sono diminuiti dell’1,3%, quelli delle tipologie in vie non di passaggio dell’1,6%. I canoni di locazione sono in diminuzione dello 0,6%.

Dall’inizio della crisi i negozi posizionati in via di passaggio hanno perso il 35,0% del loro valore, quelli in via non di passaggio il 41,1%. I canoni di locazione si sono ridimensionati del 38,1% nelle vie di passaggio e del 43,3% nelle vie non di passaggio. Nella prima parte dell’anno si sono compravenduti 14.350 locali commerciali.

Da questi dati si evince come il mercato retail abbia risentito della crisi che oltre al mercato immobiliare ha interessato l’economia in generale, incluso il settore del commercio che ha visto molte attività commerciali chiudere sotto la scure della riduzione dei consumi e dell’avvento dei centri commerciali e dell’e-commerce. In particolare, spesso le soluzioni posizionate in vie non di passaggio si sono trasformate in uffici su strada o in immobili residenziali se sussistono i requisiti per il cambio di destinazione d’uso.

Tra chi cerca in acquisto il 47% sono investitori a caccia di rendimenti annui lordi che possono arrivare anche al 10% in funzione della rischiosità dell’investimento. Infatti, il settore degli immobili retail è sempre stato molto attrattivo per gli investitori ma anche per gli stessi utilizzatori che, nei momenti di crisi, si sono dimostrati interessati alle soluzioni ben posizionate.

Attualmente si registra una domanda sostenuta di immobili nelle high street delle principali città, in particolare, di quelle interessate da importanti flussi turistici (Milano, Roma, Verona, Torino e Napoli). Proprio questa forte attrattività turistica sta suscitando un interesse crescente da parte di numerose aziende. Interesse che è in crescita anche tra chi opera nel comparto del lusso che cerca spazi sempre più ampi (intorno a 300 mq) e di rappresentanza (i cosiddetti destination store con sale vip , vendite on line).

La food experience, sempre più importante, ha portato alla creazione di nuovi format e alla conseguente richiesta di nuovi spazi non sempre disponibili sul mercato tanto che, alcuni retailer stanno “creando“ il proprio immobile ad hoc come, ad esempio, sta accadendo a Milano dove ex uffici sono stati riconvertiti in spazi commerciali (in piazza Cordusio dove si è insediato Starbucks e si stabilirà Uniqlo). Nelle grandi città così come nelle città capoluogo e di piccola dimensione c’è una maggiore sofferenza: i locali commerciali chiudono anche in vie di passaggio. A prescindere poi dalla dimensione metropolitana si nota comunque una buona tenuta dei negozi di quartiere e un interesse da parte di catene della GDO ad aprire supermercati a conferma che la prossimità non è ancora tramontata.

I prezzi degli uffici restano convenienti

Gli uffici registrano una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione sia quando insediati nei centri direzionali  sia in palazzi residenziali.

I prezzi sono scesi dell’1,2% - nel primo semestre 2018 rispetto ai sei mesi precedenti - per le soluzioni di nuova costruzione in centro direzionale e dell’1,9% per quelle  in palazzine residenziali. Le tipologie usate segnalano rispettivamente un calo dell’1,2% e dell’1,8%. I canoni di locazione degli uffici nei centri direzionali sono diminuiti dello 0,4% se nuovi e dello 0,2% se usati; per le soluzioni in palazzine residenziali la contrazione è stata dello 0,5% (nuovo) e dell’1,6% (usato). Dall’inizio della crisi gli uffici usati  hanno perso il 38,3% del loro valore e quelli di nuova costruzione o ristrutturati il 35,2%. I canoni di locazione si sono ridimensionati del 35,3% per le tipologie usate e del 36,6% per quelle nuove. Nel primo semestre del 2018 si sono compravenduti 4722 spazi a destinazione terziaria.

Anche sul segmento degli uffici prevalgono coloro che scelgono la locazione (77,8%) mentre il 22,2% cerca uffici da acquistare.