Indice prezzi case idealista 1t2014, continua il trend ribassista in più dell'80% dei mercati (tabelle città)

Il nuovo anno del mattone è iniziato com’era finito il precedente, all’insegna dei ribassi nella maggior parte dei centri italiani monitorati dall’ufficio studi idealista.it. Le contrazioni interessano l’81% delle città campione, con una lieve ripresa rispetto ai dati di dicembre (84%)

Dall'ultimo rilevamento il numero di centri per i quali è stato possibile seguire l’andamento delle quotazioni passa da 50 a 69, per un totale di 111.908 annunci di immobili inseriti sul portale nel periodo gennaio-marzo

I grandi mercati continuano a evidenziare un trend prevalentemente ribassista a eccezione di Napoli (3.356 euro/m²; 2%), dove i proprietari non hanno fatto marcia indietro, i cali vanno dallo 0,6% di Bologna al 4,4% di  Genova. In questo range si collocano tutte le principali piazze immobiliari italiane da Roma (-0,8%), che sembra andare verso una lenta stabilizzazione, a Venezia (-4%), la città più cara d'Italia con i suoi oltre 4.343 euro di media per una casa con vista sul canal grande. Si segnalano in costante calo anche Firenze (-2,4%), Torino (-2,1%),  Palermo (-2,1%), Bari (-2,1%) e Milano (-1,2%) 

Le città che sono partite peggio nel 2014 sono Modena (-10%), Lucca (-9,2%) e Verona (-7,9%), che devono fare i conti con il calo dell’offerta di lavoro in città dove storicamente la gente andava per cercarlo e questo ha causato un eccesso di immobili che il mercato non è in grado di assorbire, complice anche il sovrapprezzo degli anni del boom

12 i centri in controtendenza
Dopo l'annus orribilis delle città medie lombarde, Brescia (1,2%) e Bergamo (5,8%) tornano in terreno positivo, con il capoluogo orobico che segna il maggior rimbalzo del periodo a livello nazionale, a braccetto con Imperia. Altri nove centri chiudono in terreno positivo il trimestre, racchiusi si tra lo 0,1% di Vercelli e il 4,9% di Treviso 

Timidi segnali di disgelo, perchè se si osserva l’andamento delle quotazioni su base annuale, i ribassi accumulati delle alcune città lombarde segnano ancora ribassi a doppia cifra, a Lodi (-16,4%), Como (13,5%), Pavia (-11%) e nella stessa Brescia (-10,4%)

Secondo Vincenzo de Tommaso, ufficio studi idealista.it: “il 2014 si è aperto nel segno della continuità con il precedente esercizio caratterizzato dallo scarso dinamismo della domanda -  mancano all’appello gli acquirenti nella fascia medio-bassa di prezzo -, e compravendite lente. Sul fronte dei prezzi, timidi segnali di attenuazione dei ribassi nei grandi mercati, mentre il repricing prosegue in maniera sostenuta nelle città medie e i centri più piccoli

Il problema non è solo la distanza tra venditori e acquirenti, ma soprattutto il quadro d’incertezza generale per cui prevediamo vendite più o meno ai livelli dell’anno scorso, i prezzi giù in tempi piuttosto lunghi”

Roma frena la corsa a ribasso delle quotazioni registrata nell’ultimo anno, con uno scarto negativo pari allo 0,8%. Ora il prezzo medio delle case nella capitale si attesta a 3.933 euro al metro quadro, con una variazione negativa del 6,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso

Situazione più stabile anche nei quartieri dove, ad eccezione del centro storico (6465) non si registrano forti oscillazioni sul fronte dei prezzi. 5 dei 20 quartieri oggetto dell’analisi passano in terreno positivo, in aumento rispetto alla precedente rivelazione. Oltre al centro oltre al centro,  i prezzi sono cresciuti sopra il tasso d’inflazione del periodo negli altri quartieri di maggior pregio della capitale, parioli (6.031 euro/m²; 1%) e prati (5.860 euro/m²; 1,2%)

Hanno sofferto di più nei mesi invernali invece monte sacro (3.655 euro/m²; -4,5%),  appia antica (3.895 euro/m²; -4,1%) e prenestino (3.233 euro/m²; -3%). Altri 12 quartieri, tutti in terreno negativo, sono compresi nella forbice tra lo 0,2% di trigoria-castel leva e il 2,4% di Roma est-autostrade, l’area con i prezzi più bassi della città con i suoi 2.377 euro al metro quadro 

Il mercato milanese segna un’altra battuta d’arresto nel primo quarter dell’anno, con una contrazione dell’1,2% che fissa il prezzo medio sotto la madonnina a 3.857 euro/m²

Il segno meno riguarda 14 delle 18 zone cittadine, ad esclusione del centro storico (7.242 euro/m²; 2,5%), porta vittoria (4.379 euro/m²; 0,9%) e certosa (2.572 euro/m²; 0,9%), mentre garibaldi-porta Venezia (4.931 euro/m²; 0,1%) è pressocchè ferma ai valori di 3 mesi fa
 

7 quartieri segnano ribassi sopra la media del periodo, da san siro (4.141 euro/m²; -6,1%) a città studi lambrate (3.124 euro/m²; -1,7%). Soffrono le aree periferiche di vialba-gallaratese (2.160 euro/m²; -4,6%), famagosta-barona (2.688 euro/m²;-3,8%), corvetto-rogoredo (2.558 euro/m²; -3,8%), baggio (2.268 euro/m²;  -3,5%) e missaglia (2.796 euro/m²; -2%).

Nel resto dei quartieri (7) si segnalano cali inferiori all’1%

I proprietari di Napoli sembrano ignari del ciclo negativo del mercato. Nel capoluogo campano i prezzi di offerta sono cresciuti di un 2% salendo a 3.356 euro al metro quadro da inizio anno, in controtendenza rispetto agli altri grandi mercati  

Un atteggiamento che però, stando agli umori della piazza, sembra più di “facciata” che altro, perchè gli sconti sul venduto arrivano anche al 30%, quando la correzione non avviene prima

La tenuta dei prezzi nel capoluogo partenopeo è dovuta alla stabilità delle aree di maggior pregio come vomero-arenella, dove i valori sono fermi a tre mesi fa, a 4.695 al metro quadro, e le vie del lungomare, alte-stabili a 5.703 euro al metro quadro

7 zone sulle 10 in cui è suddivisa la città segnano comunque contrazioni. I cali maggiori questo trimestre spettano, nell’ordine, a ponticelli-san Giovanni a teduccio (1.754 euro/m²; -6,6%), centro storico (2.480 euro/m²-4,4%) e  bagnoli–fuorigrotta (2.913 euro/m²; -4,1%)

Prezzi in discesa a Torino nel primo trimestre con prezzi giù del 2,1% a livello cittadino, per un valore medio che si attesta a 2.201 euro al metro quadro

Il trend ribassista coinvolge tutti i quartieri cittadini ad eccezione di vanchiglia-borgo po’, stabile con i suoi 2.880 euro al metro quadro, giù tutti gli altri con ribassi sopra la media del periodo ad aurora-rebaudengo (1.404 euro/ m²; -5,6%) e a sanpaolo-san donato (2.907 euro/ m²; -3,9%)

Correzioni a ribasso più contenute per gli altri quartieri della città, fra questi anche centro-crocetta arretra dell’1,2%, ciononostante si conferma la zona con i prezzi più elevati del capoluogo piemontese con i suoi 3.139 euro al metro quadro

Dopo un’ultima parte dell’anno che aveva dato respiro ai prezzi delle case a Firenze, il primo trimestre 2014 ha nuovamente messo in evidenza le sofferenze del mattone fiorentino, dove i prezzi sono scesi del 2,4%, a 3.501 euro al metro quadro

In una città dove i prezzi restano livellati verso l’alto si segnala ancora una forte tendenza ai ribassi su base trimestrale che coinvolge 11 dei 16 quartieri per cui è stato possibile seguire l’andamento dei valori

Fra i quartieri che presentano il segno meno questo mese, la peggiore performance spetta a campo di marte-cure-coverciano (3.506 euro/m²; -6,4%), che precede oltrarno-san frediano-santo spirito (4.122 euro/m²; -4,3%) e peretola-brozzi-piagge pistoiese (2.580 euro/m²; 4,3%), stessa velocità di discesa per due realtà immobiliari molto diverse

In controtendenza gli immobili fascia alta delle zone porta romana-giardino di boboli-due strade (4.572 euro/m²; 3%) - l’area con i prezzi più elevati al livello cittadino -, segnano un netto rimbalzo che riporta i valori sui livelli dello scorso anno. Altre 4 zone sono tornate in terreno positivo con i recuperi più decisi in beccaria-oberdan (3.853 euro/m²; 2%) e porta al Prato-san iacopino-fortezza (3.178 euro/m²; 1,8%)

Dopo la lieve flessione dello 0,6% nell’ultimo trimeste, il mattone bolognese sembra avviato verso la stabilizzazione dei prezzi, che hanno toccato quota 2.712 euro al metro quadro

I quartieri il cui andamento è rilevabile (8 su 16 al momento) mostrano chiaramente  zone ancora in sensibile flessione – murri (2.792  euro/m²; -4,5%) e navile bolognina (2.184  euro/m²; -2,1%) -, altre pressocchè stabili, come il centro storico (3.196  euro/m²; -0,4%), o addirittura in crescita, come le richiestissime zone collinari di san mammolo-san Luca-colli (3.859  euro/m²; 4,8%) o quelle del polo ospedaliero. La zona di mazzini-massarenti (2.898 euro/m²) È unica area a essersi rivalutata (2%) negli ultimi 12 mesi  

A Bari i prezzi degli immobili segnano un andamento chiaramente ribassista, con un calo del 2,1% nel primo trimestre del 2014 che porta il prezzo nel capoluogo pugliese a 2.380 euro//m²

Il mattone barese versa in una situazione di stallo, a causa di una domanda che langue in special modo nelle zone medie e popolari, ma è un po’ tutto il territorio a soffrire in un mercato poco solvibile ed anche molto selettivo

Ad eccezione di carrassi-san pasquale (2.496 euro/m²; 2,6%), i ribassi sono diffusi in tutte le zone cittadine con picchi al ribasso in japigia - torre a mare (2.449 euro/m²; -5%), a salire fino alle quotazioni prezzocchè stabili del quartiere madonnella (2.403 euro/m²; -0,3%)

In mezzo altri 4 quartieri segnano i passo, dal più economico, - carbonara - ceglie - loseto (1.852 euro/m²; -4,5%) - , al più caro  - picone poggio franco  (2.761 euro/m²; -4,5%). Non rilevabili al momento san paolom – stanic e santo spirito - palese

Tra i centri maggiori oggetto del nostro focus, Venezia è quello che ha perso di più in questo primo trimestre dell anno, con un calo del 4% dei valori che portano prezzo medio in laguna a 4.343 euro al metro quadro, 182 euro meno di tre mesi fa

Un mercato, quello veneziano, spinto in basso dalle zone più care, vale a dire Venezia e la giudecca (4.739 euro/m²; -3,6%) e lido-malamocco-pellestrina (3.640 euro/m²; -2,3%), mentre  le isole (3.085 euro/m²; -6,9%), all’opposto, segnano un vigoroso rialzo

Sulla stessa lunghezza d’onda anche l’andamento dei prezzi sulla terra ferma, che subiscono una sforbicita del  3,7% nel trimestre appena trascorso, valori a picco a marghera (1.420 euro/m²; -5,9%) che si conferma la zona con i prezzi più popolari della città

Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati i dati di 111.908 annunci immobiliari pubblicati su idealista.it tra il 1° Gennaio e il 30 marzo del 2014. Per assicurare l’esattezza dei dati, sono sistematicamente escluse dal rilevamento le case i cui prezzi indicati dagli utenti risultano chiaramente sproporzionati rispetto al valore di mercato e le case con giardino, perché provocherebbero una distorsione nella rilevazione dei prezzi di una determinata zona. Per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati inoltre vengono scartati quei comuni che presentano un numero inferiore a 100 immobili. L’indice immobiliare di idealista è elaborato con i prezzi di offerta sui metri quadrati costruiti (a corpo)

L’indice immobiliare di idealista è stato elaborato sui prezzi di offerta, non sul prezzo di vendita; Vale a dire , che tutti i valori dell’analisi non coincidono con il prezzo finale dell’operazione di compravendita che può essere più basso di quello inizialmente proposto dal venditore