Il vademecum per lo studente fuori sede che deve affittare una stanza

Settembre è un mese caldo per gli studenti fuori sede. La scelta di un posto letto, di una stanza o di un monolocale è cruciale. Per evitare di incappare in brutte soprese, Cgil, Sunia e Udu hanno preparato un vademecum per gli universitari che per motivi di studio devono andare a vivere in una città diversa dalla propria.

Come sottolineato nel vademecum, circa 600.000 studenti universitari sono fuori sede, si stabiliscono in altre città della propria o di altre regioni affrontando spese che incidono pesantemente sui redditi delle famiglie. Il costo principale è sicuramente quello legato all’affitto di un posto letto, di una stanza singola o di un monolocale quando la capacità economica è maggiore.

Dal monitoraggio effettuato periodicamente nelle principali città sedi di Università è emerso che nel 50% dei casi il contratto risulta totalmente in nero, per la quota restante metà dei contratti risultano registrati per una cifra inferiore a quella realmente pagata.

La spesa legata all’alloggio è la più consistente per gli studenti. Le città più care risultano Milano e Roma. Nella Capitale si rileva una maggiore varianza dei prezzi, in particolare dei valori massimi, a Milano si evidenziano livelli medi più elevati. I valori maggiori sono in prossimità degli atenei privati.

Innanzitutto, bisogna ricordare che esiste una normativa che disciplina i contratti per studenti universitari: la Legge 431/98. Tale normativa prevede per gli universitari  il diritto a canoni d’affitto “calmierati” e stabiliti da un accordo tra le associazioni di categoria e il comune. Ogni città ha una tabella in cui vengono riportate, zona per zona, il canone minimo e il canone massimo che il proprietario può esigere.

Oltre a dover attestare il proprio status di studente, l’altra condizione per avere diritto a una tariffa inferiore al prezzo di mercato è che il contratto abbia una durata minima di 6 mesi e una massima di 36 mesi. La Legge 431/98 stabilisce che sia nullo ogni patto che prevede una durata e un canone diversi da quanto stabilito dalla legge e dagli accordi sindacali, così come sia nullo ogni patto che consente aumenti illegittimi del canone.

Secondo la Legge 431, il contratto può essere sottoscritto anche da un gruppo di studenti. Se uno dei locatari decide di cambiare casa, basta che ci sia il consenso del  proprietario e dal contratto verranno  tolti, o sostituiti, il suo nome e la sua firma. I proprietari che affittano alle condizioni stabilite dalla legge hanno diritto ad agevolazioni fiscali, alcune tipologie di studenti a detrazioni.

Il recesso anticipato del contratto da parte dell’inquilino deve essere espressamente previsto dal contratto. Il contratto tipo allegato E/F al D.M. 30/12/2002 prevede un recesso con preavviso di tre mesi per gravi motivi, è consigliabile in sede di trattativa riuscire a prevedere un termine minore di preavviso senza la condizione dei “gravi motivi”.

La regola principale che l’inquilino e il proprietario devono seguire prima di stipulare un contratto è verificare con le proprie associazioni a quali condizioni si è nella legalità e si possono avere benefici e limitare il contenzioso e la litigiosità.

E’ opportuno prendere visione del regolamento condominiale e in particolare dei divieti ed obblighi che l’inquilino deve rispettare, in materia di molestie e immissioni, disturbi della quiete, uso dei beni comuni che potrebbero provocare situazioni di risoluzione del contratto.

E’ assolutamente necessario, ai fini della regolarità e del diritto alle detrazioni, per entrambi le parti, utilizzare per la stipula del contratto,  il modello “Contratto di locazione transitoria per studenti universitari, Allegato E/F al D.M. 30/12/2002”.

Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7).

La registrazione dei contratti di locazione è un obbligo per entrambe le parti: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” (art. 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005).

Il contratto può essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia, sia in regime ordinario che quando si sceglie il regime della cedolare secca.