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Cambio destinazione d'uso da fabbricato rurale ad abitazione, i passi da seguire

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Autore: houzz

Se, come cantava Toto Cutugno, siete stufi del traffico bestiale della città e volete andare a vivere in campagna, o semplicemente avere una casa nella natura dove rifugiarsi nei fine settimana, la soluzione più semplice è quella di recuperare un vecchio edificio rurale e trasformarlo in abitazione. Vediamo insieme quali permessi occorrono per cambiare la destinazione d’uso di un edificio agricolo e trasformarlo in una casa di campagna da sogno.

Per abitare in campagna la casa deve avere destinazione d’uso residenziale Non è possibile vivere in un’abitazione rurale, come una masseria o una casa colonica, a meno di non essere un agricoltore professionista perché il DPR 380/2001 distingue nettamente tra edifici a destinazione d’uso residenziale, dove è possibile abitare per chiunque, ed edifici con altre destinazioni d’uso. Se l’edificio in campagna non è residenziale occorre quindi eseguire un cambio di destinazione d’uso. Per edificio con destinazione d’uso rurale s’intende, ad esempio, un annesso agricolo, un fienile, una stalla, una legnaia, un ricovero per gli attrezzi, un porcile, un magazzino, un capannone ad uso agricolo, una baracca o un pollaio.

Cos’è la destinazione d’uso Ogni unità immobiliare ha una sua destinazione urbanistica, ossia una categoria funzionale, che ne definisce modalità e usi compatibili. Il DPR 380/2001 individua 5 categorie funzionali tra cui residenziale e rurale e stabilisce che passare da una destinazione d’uso all’altra comporta una modifica rilevante urbanisticamente, fattibile solo se prevista dagli strumenti comunali.

Dove è scritta la destinazione d’uso Urbanisticamente la destinazione d’uso di ogni unità immobiliare è desumibile dalla documentazione presente in Comune mentre la categoria catastale non è significativa per gli edifici in campagna perché con il DL del 6 dicembre 2011 n. 201 è scattato l’obbligo di censire al Catasto Fabbricati anche tutti gli edifici a destinazione rurale, come le abitazioni degli agricoltori.

Il cambio d’uso da rurale a residenziale comporta la deruralizzazione Per rendere abitabile/agibile un edificio in campagna occorre adeguarne spazi e impianti, affinché siano rispettate le norme igienico sanitarie in fatto di superfici minime delle stanze, rapporti areo illuminanti e salubrità degli ambienti. Contestualmente si opererà anche la deruralizzazione urbanistica dell’immobile attraverso il pagamento dei contributi dovuti al Comune.

Quale pratica edilizia occorre per trasformare un edificio rurale in abitazione? Il tipo di pratica edilizia da presentare in Comune per effettuare il cambio di destinazione d’uso di una costruzione rurale, se consentito dai regolamenti comunali, varia a seconda dalla tipologia di opere che occorre eseguire ed è stata al centro di recenti modifiche al DPR 380/2001, a seguito della Sentenza n.6873/2017.

Nel caso si intenda effettuare il cambio d’uso da abitazione rurale (costruita per le necessità abitative di un imprenditore agricolo professionale) a residenziale (senza esecuzione di opere edilizie) occorrerà comunque effettuare la pratica di deruralizzazione perché l’uso non agricolo comporta un maggiore carico urbanistico sul territorio. Ai sensi della recente modifica dell’art.3 del DPR citato il cambio di destinazione d’uso è fattibile con interventi di restauro e risanamento conservativo per tutti gli immobili che non ricadono in zona A di centro storico, dove si configura una ristrutturazione edilizia pesante. Le opere di restauro sono eseguibili con CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) se si tratta di un restauro leggero e con SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) nel caso di restauro pesante che comportino interventi strutturali. Al termine dei lavori occorrerà presentare nuova Segnalazione Certificata di Agibilità.

Riepilogando Se sogni di andare ad abitare in campagna, ecco in sintesi i passi da seguire per trasformare un edificio rurale in un’abitazione: 1. Verificare in Comune la destinazione urbanistica dell’edificio 2. Elaborare un progetto di recupero con l’aiuto di un professionista 3. Presentare la pratica di cambio d’uso e deruralizzazione 4. Eseguire i lavori edilizi 5. Presentare la segnalazione certificata di agibilità 6. Presentare l’aggiornamento catastale