Nel caso in cui l’utilizzatore del leasing immobiliare non paghi le spese condominiali, l’amministratore è tenuto a esercitare le proprie azioni di recupero del credito nei confronti del proprietario. A chiarirlo la seconda sezione civile della Cassazione con l’ordinanza n. 27162.
Come sottolineato dalla Cassazione, l’utilizzatore di un immobile concesso in locazione finanziaria non è legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e a impugnare le relative deliberazioni. In condominio, per il leasing immobiliare valgono le stesse regole della locazione.
Con tale decisione la Cassazione ha evidenziato come nel condominio edilizio, così come in ogni forma di comunione, solo i partecipanti hanno la facoltà di impugnare le deliberazioni assembleari, che rappresentano l’atto formale attraverso il quale si estrinseca la volontà della maggioranza dei comproprietari. Del resto, secondo il nuovo articolo 1137 del Codice civile, soltanto i condomini hanno il diritto di chiedere in giudizio l’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
Nell’ordinanza, la Suprema Corte ha sottolineato che la legittimazione ad agire per l’impugnazione di una delibera assembleare manca tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che l’attore non è un condomino e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e anche essere rilevata d’ufficio dal giudice.
Leasing immobiliare e condominio
L’utilizzatore dell’immobile concesso in leasing è il titolare di un diritto personale di godimento sul bene, alla pari del conduttore. Nel caso in cui nell’edificio vi siano unità immobiliari concesse in leasing, l’amministratore di condominio non può convocare all’assemblea il soggetto utilizzatore, ma deve indirizzare l’avviso al proprietario.
Nel caso di morosità, è esclusa un’azione diretta del condominio verso l’utilizzatore, così come avviene per le locazioni tradizionali. E’, invece, necessario agire verso il proprietario dell’unità immobiliare.
Nella giurisprudenza di legittimità è stato più volte affermato come il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e di impugnare le relative deliberazioni competa solo ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari. E questo anche nel caso in cui le stesse siano condotte in locazione da soggetti terzi.
Il solo caso in cui i conduttori, titolari di un mero diritto personale di godimento, possono partecipare all’assemblea condominiale e impugnare la relativa deliberazione è quello previsto dall’articolo 10 della legge n. 392/78, ovvero il caso in cui all’ordine del giorno vi sia l’argomento delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, poiché si tratta di spese integralmente sostenute dal conduttore nei confronti del proprietario.
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