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Residenze di pregio: i trend a Milano e Roma

casa di lusso
Case di lusso a Milano e Roma / Gtres
Autore: Redazione

Come deve essere una casa “di lusso”? Vediamo la risposta dello studio Santandrea-Doxa, e i dati sul mercato romano e milanese.

Residenze di pregio nuove o ristrutturate a Milano

L’analisi di scenario basata sull’indagine qualitativa svolta da Doxa per conto di Santandrea a inizio 2019 si focalizza sugli immobili di pregio nel mercato di Milano. In questa città il segmento lusso non conosce crisi, e vede due diversi approcci al concetto di “pregio”:

· la casa d’epoca: tendenzialmente dei primi del ‘900, è la preferita dagli over 40 legati a valori più tradizionali. Poco importa se si tratta di una scelta non razionale (gli infissi spesso non sono termici come quelli moderni, i legni possono essere rovinati, ecc.), si farà ricorso alla ristrutturazione: il «guscio» d’epoca piace, ma finiture e impianti in particolare devono rispondere ai moderni dettami. Dai dati risulta che il prestigio della casa è fondamentale per il 49% degli acquirenti, lo è abbastanza per il 33%.

· il nuovo: preferito dal target 30-40 anni che subisce il fascino della “firma” dell’architetto, del moderno, della nuova concezione degli spazi, del vivere “green”. Vengono valorizzati gli spazi da vivere (sala/cucina come ambienti unici ma divisi, spazi “dentro/fuori”, terrazzi living) a scapito delle camere, generalmente di dimensioni contenute.

La richiesta è maggiore per il quadrilocale (44%), segue il pentalocale o più (37%) e il trilocale (19%). Nella scelta dell’abitazione il 37% cerca una casa già ristrutturata, il 19% la nuova costruzione, il 31% un usato da ristrutturare, il 13% un usato in buono stato.

Le caratteristiche della residenza di pregio

Trasversalmente ai target, emergono alcune caratteristiche che l’immobile di lusso deve avere per essere definito tale:

La luminosità: è considerata tra gli elementi più importanti. Si cerca la doppia o tripla esposizione, con attenzione alla presenza di finestre e porte/finestre.

La zona: l’immobile di pregio è in zona centrale, all’interno dei Bastioni. Tra le zone più ricercate: Brera, Garibaldi, Porta Venezia, Porta Nuova, CityLife.

I piani alti: si tendono a escludere i piani terra e primi piani: la casa di lusso è al piano alto, che significa vista panoramica, maggiore luce, maggiore pregio (anche per future vendite/investimento).

Il soffitto alto: in genere oltre i tre metri e mezzo, è vissuto come un elemento di pregio, che aggiunge “respiro”, luce, fascino all’immobile.

Terrazzo o balcone: importante che la sala porti a un accesso esterno: come minimo un balcone vivibile, meglio una terrazza con vista. Molto apprezzate sono le pareti di vetro apribili, che aumentano la luce della sala e creano continuità interno-esterno.

Ascensore: aggiunge valori all’immobile rendendo più appetibili i piani alti.

Portineria: importante sia dal punto di vista della sicurezza, sia logistico.

Cenni di storia: l’attenzione cade su dettagli estetici della facciata, ma anche interni, come porte antiche, stuccature, travi a vista, infissi antichi, camino, parquet di pregio, archi, ecc. ovvero dettagli che “parlano di storia e distintività”.

Sala e cucina come spazio unico: la cucina separata appare come qualcosa di poco moderno.

Interni ed esterni si fondono in un unico spazio: piacciono le soluzioni tipo “serra” o veranda, che permettono di vivere gli spazi esterni non solo durante il periodo estivo, ma anche in quello invernale.

Doppio bagno (o triplo): il bagno si è trasformato in una zona relax, dove dedicarsi del tempo, prendendosi cura di sé. La casa con un solo bagno non è nemmeno presa in considerazione. Il 66% vuole due bagni, il 34% ne vuole tre. Il 56% vuole sia doccia sia vasca da bagno, il 32% si accontenta del solo box doccia.

La casa di lusso di domani

Quando si pensa alla casa di domani (proiettandosi nel futuro, tra dieci anni), vengono in mente possibili nuovi lussi/necessità:

Domotica e smart home: sono le caratteristiche dell’abitazione del futuro, anche se spesso si tende a preferire delle soluzioni smart gestibili da mobile tramite app (es. lampadine o termostati intelligenti) che sono più facili da capire, installare e gestire.

Uno spazio dedicato agli ospiti: (possibilmente separato e autonomo, con bagno) per ospitare amici o parenti (o una badante)

Una terrazza piena di verde (soprattutto per chi attualmente ha “ripiegato” sui balconi)

Un bagno in camera

Un doppio ingresso (per future divisioni di casa, per rendere autonomi i figli).

Il mercato degli immobili di pregio a Milano

Secondo i dati Santandrea, elaborati dall’ufficio Studi Gabetti, nel corso del secondo semestre del 2018, il mercato degli immobili di pregio a Milano ha confermato la ripresa osservata nel 2017 e nel primo semestre 2018.

“Milano sta rivestendo un ruolo centrale per l’Italia come polo attrattore per più tipologie di investitori sia nazionali che internazionali, – dichiara Fabio Guglielmi, Consigliere delegato Santandrea Luxury Houses. - Non è quindi un caso se a Milano al 2018 si contano una cinquantina di cantieri o nuovi sviluppi, per un totale di quasi tremila nuove unità immobiliari di pregio”.

Nel corso del secondo semestre del 2018, ha visto le zone Brera, Centro Storico e Magenta–Pagano–Castello tra le più dinamiche con una domanda in costante crescita. Per quanto riguarda i prezzi, si è riscontrato un lieve rialzo (+0,6%). Per quanto riguarda l’offerta, a eccezione della zona Palestro-Duse, la disponibilità di immobili è risultata in crescita. La domanda di locazioni a Milano è stabile nelle zone del Quadrilatero e Palestro-Duse, mentre in crescita in zona Magenta–Pagano–Castello, Brera e Centro Storico. I canoni si sono mantenuti sostanzialmente stabili, con un lieve aumento dello 0,2% nel Centro Storico. In generale, continua a crescere il fenomeno dello short rent gestito direttamente da proprietari o da società di servizi, che negli ultimi anni ha fortemente ridimensionato l’offerta di immobili per locazione di medio-lungo termine. Gli sconti medi si sono attestati tra l’8% e il 10% e, per quanto riguarda i tempi medi, le soluzioni sono rimaste sul mercato da un minimo di due a un massimo di quattro mesi.

A Milano, per le abitazioni nuove o ristrutturate, le quotazioni sono oscillate da un minimo di 7.500 euro al mq nel Centro Storico e Magenta-Pagano-Castello, fino a un massimo di 13.500 euro al mq nella zona del Quadrilatero.

La maggioranza della domanda, 70%, continua ad essere interessata all’acquisto mentre la richiesta di immobili in affitto è pari al 30%. Le metrature più ricercate sono quelle comprese tra i 180 e i 230 mq e con almeno tre camere da letto.

Il mercato degli immobili di pregio a Roma

“Una città come Roma, - dichiara Fabio Guglielmi, Consigliere delegato Santandrea Luxury Houses, - potenzialmente più attrattiva di Milano dal punto di vista architettonico e culturale, è andata via via perdendo, in parte, il fascino della città eterna. Questa perdita di fascino si è tradotta in termini immobiliari in un graduale rallentamento degli investimenti, contando al 2018 solo mille nuove unità immobiliari di pregio. Quello che avviene a Roma è che lo stato manutentivo e il contesto spesso non riescono ad incontrare le richieste della domanda, tanto che lo stock ristrutturato rappresenta una percentuale poco significativa”.

A Roma, nel corso degli ultimi sei mesi del 2018, la domanda di immobili di pregio è risultata in aumento a eccezione delle zone di Flaminio e Salario–Trieste dove la situazione è rimasta invariata. L’offerta in vendita, invece, si è conferma stabile. I prezzi sono rimasti invariati in tutte le zone con primi segnali di flessione delle quotazioni a Prati e di rialzo a Pinciano-Veneto.

Quotazioni più basse nella città di Roma rispetto a Milano: dai 4.500 euro al mq agli 11.000 euro al mq per immobili nuovi o ristrutturati; dai 4.000 euro al mq di Flaminio, Parioli e Salario-Trieste ai 10.000 euro al mq del Centro Storico per soluzioni usate o da ristrutturare. In testa il Centro Storico per entrambe le tipologie di immobile.

Il comparto delle locazioni nella capitale ha registrato una sostanziale stabilità della domanda nelle zone del Centro Storico, Flaminio, Prati, Trastevere, Parioli e Flaminio, in crescita in Pinciano-Veneto, mentre in zona Salario–Trieste è calata ulteriormente. L’offerta in locazione è risultata stabile in quasi tutte le zone.

Come nei semestri precedenti, a Roma il 60% della domanda si è orientata all’acquisto e il restante 40% alla locazione. La componente di investimento si è confermata pari al 25%. Le unità immobiliari più ricercate sono state quelle tra i 150 e i 200 mq e dotate di almeno tre camere da letto.

Mercato residenziale di pregio, le previsioni

Per il primo semestre del 2019, a Milano, si prevede un incremento della domanda a cui fa eco un aumento del numero di compravendite in uno scenario di prezzi tendenzialmente stabili. Anche per la locazione si prevede una crescita generalizzata: domanda, offerta, numero di contratti e canoni.

A Roma, si prevede stabilità sia nell’offerta che nel numero di compravendite. Le quotazioni, che subiranno solo leggere flessioni, porteranno – insieme agli altri driver – a creare condizioni favorevoli all’incremento della domanda. Per quanto riguarda il mercato della locazione, si prevede una domanda in crescita, un’offerta stabile, con un’attività contrattuale sostanzialmente invariata e canoni che tenderanno a ridursi.