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Aumento degli affitti, il trend nei Paesi dell'area euro

affitto casa
Trend dei canoni di affitto nell'area euro / Gtres
Autore: Redazione

Nell'ultimo bollettino Bce vengono analizzati i trend del mercato degli affitti nei Paesi dell'area euro.

Recentemente, l’inflazione delle locazioni ha rafforzato, anziché ridimensionare, i già relativamente modesti andamenti di servizi e inflazione di fondo nell’area dell’euro. Con valori che hanno oscillato intorno all’1,25 per cento a partire da gennaio 2018, l’inflazione delle locazioni si è mantenuta, nel complesso, al di sotto del tasso di inflazione per l’intero settore dei servizi.

Sebbene tale andamento abbia caratterizzato gran parte del periodo pre-crisi, appare ora più sorprendente poiché l’inflazione delle locazioni è generalmente considerata una componente dell’inflazione più resiliente, in grado di mantenersi relativamente elevata nei periodi in cui le altre componenti dell’inflazione misurata sullo IAPC tendono a registrare livelli bassi. Questi andamenti destano interesse anche alla luce del dibattito pubblico, sviluppatosi in molti paesi dell’area dell’euro, sui recenti forti aumenti degli affitti, nonché sui durevoli incrementi dei prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro negli ultimi anni.

Nel periodo post-crisi, l’inflazione delle locazioni e il suo contributo all’inflazione relativa ai servizi nell’area dell’euro sono progressivamente diminuiti. Le variazioni sui dodici mesi della componente delle locazioni nello IAPC dell’area dell’euro, che nel periodo pre-crisi ammontavano mediamente all’1,8 per cento, sono scese all’1,4 per cento nel periodo post-crisi.

Se si considerano i cinque principali paesi dell’area dell’euro, rispetto alla media dell’area gli affitti hanno un peso maggiore in Germania e nei Paesi Bassi e uno minore in Spagna e in Italia. Ciò riflette, tra l’altro, la diversa quota di coloro che abitano in case di proprietà rispetto ai locatari nei singoli paesi. A livello dell’area dell’euro, il peso degli affitti nei servizi inclusi nello IAPC si è attestato al 14,5 per cento a partire da gennaio 2018, un valore lievemente inferiore alla media del 15,1 per cento registrata nel periodo dal 1999. Ciò significa che le variazioni nel tempo del peso degli affitti sui servizi inclusi nello IAPC non hanno avuto alcun effetto sostanziale sul contributo apportato dalle locazioni alla dinamica dei prezzi dei servizi.

L’importo dei canoni di locazione può essere influenzato da diversi fattori, tra cui i costi di manutenzione, i tassi di interesse sui mutui e le condizioni della domanda. In primo luogo, i costi sostenuti dai proprietari per la manutenzione e la riparazione degli alloggi normalmente si trasmettono del tutto o in parte ai locatari attraverso canoni di affitto più elevati.

In termini pratici, nella maggior parte dei cinque principali paesi dell’area dell’euro, l’inflazione delle locazioni nel periodo post-crisi si è mantenuta al di sotto del tasso di inflazione relativo alla “manutenzione e riparazione degli alloggi”, a indicare che i proprietari recuperano solo parte dei costi di manutenzione sostenuti. In secondo luogo, l’importo dei canoni di locazione può essere determinato anche dai tassi di interesse sui mutui: se l’acquisto di un immobile finalizzato all’investimento (“buy-to-let”) è finanziato tramite mutuo, il canone di locazione applicato dal proprietario sarà tanto più elevato quanto più alti sono i costi di finanziamento. Da questo punto di vista, la dinamica moderata degli affitti è parzialmente spiegata dai più bassi costi di finanziamento del periodo post-crisi e di quello più recente. Al tempo stesso, il prevalente contesto di bassi rendimenti ha reso il rendimento da locazione più appetibile (anche nei casi di aumenti limitati degli affitti) rispetto a investimenti alternativi sui mercati azionari e obbligazionari.

Anche la domanda di abitazioni dovrebbe inoltre, in linea di principio, essere un fattore che determina l’importo dei canoni di locazione, soprattutto in alcune giurisdizioni o nelle aree urbane, dove l’offerta può essere soggetta a vincoli. Una più elevata domanda di abitazioni potrebbe consentire ai proprietari di aumentare gli affitti poiché attenuerebbe il rischio che i locatari sciolgano il contratto in seguito a un aumento del canone di locazione, lasciando l’alloggio sfitto. Tuttavia i mercati degli affitti presentano una serie di caratteristiche istituzionali che possono impedire la libera reazione da parte dei canoni di locazione alle condizioni della domanda e dell’offerta, tra cui l’indicizzazione esistente in alcuni Paesi dell’area euro.

Ad esempio, in Spagna gli aumenti degli affitti, almeno per il periodo iniziale, sono generalmente limitati da un tetto massimo imposto dal tasso di crescita dell’indice dei prezzi al consumo (IPC). In Francia e in Italia gli aumenti degli affitti di solito non possono superare, rispettivamente, un indice di riferimento pubblicato trimestralmente dall’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) e determinato in base all’IPC al netto di tabacchi e affitto, e l’indice dei prezzi al consumo relativo alle famiglie di operai e impiegati. Nei Paesi Bassi, l’aumento annuale massimo del canone di locazione è determinato, tra le altre cose, dal tasso di inflazione e dalla situazione reddituale delle famiglie. In Germania infine alcuni contratti di locazione sono indicizzati in base all’IPC nazionale, mentre altri (caratterizzati da un metodo di revisione automatica definito “step-up”) prevedono l’applicazione di aumenti predefiniti nel ciclo di vita del contratto.