Alla fine del 2021, il panorama del settore immobiliare globale sembrava splendido. Nei 38 Paesi dell'OCSE, i prezzi delle case crescevano al ritmo più veloce dall'inizio delle rilevazioni storiche, 50 anni prima, come segnala un reportage del Financial Times.
La società di consulenza Oxford Economics mostra una tendenza simile. In 41 Paesi, dalla Norvegia alla Nuova Zelanda, i prezzi delle case sono aumentati, sostenuti dai tassi di interesse bassi e dai risparmi degli acquirenti. Probabilmente, non c'è mai stato un momento migliore per acquistare una casa.
Ma quasi un anno dopo, il quadro è completamente diverso. I proprietari di case di tutto il mondo devono affrontare le rate dei mutui sempre più insostenibili, mentre i futuri acquirenti di case sono alla prese con prezzi che aumentano più rapidamente dei redditi. Sullo sfondo si aggrava una crisi globale del costo della vita.
Ciò che è cambiato, ovviamente, è lo spettro dell'aumento dei prezzi e dello shock economico dovuto all'invasione russa dell'Ucraina. Ciò ha alimentato un rimbalzo dell'inflazione - ora ai massimi pluridecennali in molti Paesi - che ha spinto le banche centrali di tutto il mondo a inasprire bruscamente la politica monetaria. L'OCSE prevede anche che i salari reali dovrebbero diminuire il prossimo anno.
Il risultato è che il boom immobiliare indotto dalla pandemia nei paesi più ricchi del mondo sarà probabilmente seguito dal più grande rallentamento del mercato immobiliare dopo il crack finanziario. Questo, a sua volta, potrebbe aggiungere ulteriore pressione alle economie indebolite.
Ora, quasi tutti i Paesi, secondo Oxford Economics, dovrebbero subire un rallentamento il prossimo anno, segnando il rallentamento più diffuso nella crescita dei prezzi delle abitazioni almeno dal 2000. È probabile che più della metà registrerà una contrazione totale dei prezzi, qualcosa che si è visto l'ultima volta nel 2009.
"Questo è il quadro più preoccupante per il mercato immobiliare dal 2007-2008, poiché i mercati oscillano tra la prospettiva di cali modesti e quelli molto più accentuati", ha affermato Adam Slater, capo economista di Oxford Economics. "Il continuo aumento dei tassi dei mutui nelle economie avanzate minaccia di spingere alcuni mercati immobiliari verso un forte calo".
Il FMI è d'accordo. Avverte che il mercato immobiliare globale si trova a un "punto di svolta". "Poiché le banche centrali di tutto il mondo inaspriscono la politica monetaria per far fronte alle pressioni sui prezzi, l'aumento dei costi dei prestiti e l'inasprimento dei criteri degli stessi, insieme a valutazioni elevate delle case, potrebbero portare a un forte calo dei prezzi delle case", afferma il loro rapporto sulla stabilità finanziaria globale.
Questo "forte calo" sarà generalizzato. Sebbene l'analisi del FT, basata sui dati di Oxford Economics, copre più che altro le economie avanzate, il FMI prevede che, in uno scenario molto avverso, i prezzi reali delle case potrebbero scendere del 25% nei prossimi tre anni. contro il 10% nelle economie emergenti.
È probabile che anche il rallentamento del mercato immobiliare deprima l'attività economica complessiva, danneggiando l'industria delle costruzioni ei suoi fornitori.
Slater prevede che il rallentamento del settore immobiliare potrebbe sottrarre 0,2 punti percentuali alla crescita globale a causa della riduzione della spesa e altri 0,6 punti percentuali a causa dei minori investimenti residenziali. La Banca del Canada stima che la crisi immobiliare ridurrà la crescita economica di 0,6 punti percentuali, e fino allo 0,9%, l'anno prossimo.
Questa dinamica è già in atto in Cina, dove la crisi immobiliare si è intensificata negli ultimi mesi e la sua economia è cresciuta quest'anno al ritmo più lento dall'inizio dei record nel 1992, escludendo il periodo della pandemia. La superficie delle case vendute è diminuita del 26% fino a settembre, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente
I mutui sempre più costosi
i Il principale fattore di rallentamento sono senza dubbio i tassi di interesse sui mutui.
Negli Stati Uniti il tasso su una transazione trentennale si è stabilizzato intorno al 7%, più del doppio rispetto allo scorso anno e il massimo dal 2008, dopo una rapida successione di rialzi dei tassi da parte della Fed Federal.
Questo modello è simile in molti Paesi. I tassi sui mutui sono saliti al livello più alto degli ultimi anni in tutta la zona euro, così come in Canada, Australia e Nuova Zelanda.
Marcel Thieliant, economista di Capital Economics, stima che le rate del mutuo neozelandese siano già salite a oltre il 60% del reddito medio, rispetto a meno del 45% prima dello scoppio del Covid-19.
Con i tassi di interesse che dovrebbero continuare a salire, prevede un calo del 25% dei prezzi delle case in Nuova Zelanda rispetto al picco di novembre.
Nel Regno Unito, il mercato dei mutui ipotecari è stato scosso dalla crisi politica causata dai consistenti tagli fiscali proposti dal governo di breve durata di Liz Truss. I mercati si sono calmati con la nomina di Rishi Sunak, il nuovo primo ministro, ma si prevede che i tassi di interesse saliranno ancora a circa il 4,6% l'anno prossimo dal 3% di oggi.
La Resolution Foundation, un think tank del Regno Unito, ha calcolato che per quasi un quinto delle famiglie, le rate del mutuo potrebbero arrivare ad oltre 5.000 sterline all'anno entro la fine del 2023.
Di conseguenza, gli economisti prevedono un crollo dei prezzi delle case nel Regno Unito nel 2023 che va dal 4,4% per Oxford Economics al 10% e al 12% rispettivamente per Savills immobiliare e la società di consulenza Capital Economics.
L'aumento dei tassi di interesse sui mutui riflette l'aumento dei tassi di interesse ufficiali, che sono aumentati notevolmente mentre molte banche centrali combattono il ritmo più veloce dell'inflazione da decenni. Gli Stati Uniti, il Regno Unito e l'area dell'euro insieme hanno aumentato i tassi di quasi 900 punti base nell'ultimo anno ei mercati prevedono un ulteriore aumento di 400 punti base nell'estate del prossimo anno.
La maggior parte dei mercati emergenti ha assistito a rialzi dei tassi ancora più marcati. Il Brasile ha alzato i tassi in modo aggressivo al 13,75% da appena il 2% nel gennaio 2021 e in Ungheria c'è stato un aumento di 12,4 punti percentuali al 13%.
"La nostra regola empirica è stata che ogni aumento di 100 punti base dei tassi ufficiali porta a una diminuzione della crescita dei prezzi delle case da uno e mezzo a due punti percentuali", afferma Prakash Loungani, consulente del dipartimento di ricerca del FMI.
La Banca Centrale Europea calcola che, in un contesto di bassi tassi di interesse, un aumento dei tassi sui mutui di un punto percentuale corrisponde all'incirca a un calo del 9% dei prezzi delle case e a un calo del 15% degli investimenti immobiliari dopo circa due anni.
A mano che aumenta la pressione finanziaria finanziarie sulle famiglie, i risparmi accumulati durante la pandemia che hanno contribuito a sostenere il boom immobiliare si stanno rapidamente esaurendo. Le famiglie non solo sono in grado di acquistare meno con i loro soldi, ma hanno maggiori probabilità di avere difficoltà a risparmiare per un deposito.
La forza del mercato immobiliare è dovuta, in parte, agli acquirenti che si affrettano a chiudere i contratti di mutuo prima che i tassi continuino a salire. Anche i prezzi degli affitti rimangono elevati, a causa della domanda costante di coloro che non possono permettersi di acquistare un immobile.
In molti Paesi, i prezzi delle case sono sostenuti da un basso numero di abitazioni. A ottobre, lo stock di alloggi in vendita nel Regno Unito è stato il più basso da quando sono iniziate le rivelazioni nel 1978, mentre le scorte statunitensi rimangono basse rispetto agli standard storici.
Ma i segni del crollo del mercato sono ben visibili. L'inflazione immobiliare sta già rallentando nella maggior parte dei mercati, tra cui Germania, Australia e Cina.
L'Australia ha registrato la sua prima contrazione annuale e negli Stati Uniti la crescita annua dei prezzi delle case è scesa al 13% ad agosto, dal 16% del mese precedente, il rallentamento più rapido dall'inizio dell'indice nel 1975. Capital Economics prevede che i prezzi delle case negli Stati Uniti scenderanno dell'8% rispetto al picco raggiungendo il minimo il prossimo anno.
La società di consulenza immobiliare Knight Frank ha riferito che, alla fine del terzo trimestre, i prezzi delle case nelle principali città erano nel loro secondo trimestre consecutivo di rallentamento della crescita. Città della Nuova Zelanda, Canada e Norvegia stanno registrando contrazioni a due cifre.
Nell'area dell'euro le banche rifiutano sempre più di concedere mutui per la casa e inaspriscono le condizioni di quelli già concessi. La domanda di mutui per la casa è diminuita al ritmo più veloce in un decennio, secondo l'indagine sui prestiti bancari del quarto trimestre. A settembre i nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni sono diminuiti del 30% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.
Negli Stati Uniti, le vendite di case a settembre sono diminuite a un ritmo annuale del 24%, ben al di sotto dei livelli pre-pandemia. Le richieste di mutuo sono scese al livello più basso degli ultimi 25 anni negli Stati Uniti.
I numeri di Toronto sono ancora più drammatici. La città canadese ha registrato un crollo del 96% nelle vendite di case unifamiliari e dell'89% in quelle condominiali.
Imparare dalle lezioni del passato
Tuttavia, non tutti i paesi condividono lo stesso rischio di recessione immobiliare.
In Canada, Nuova Zelanda e Australia, ad esempio, l'accelerazione dei prezzi negli ultimi anni, unita all'elevata quota di famiglie con mutui e alti livelli di indebitamento, rendono il mercato immobiliare particolarmente rischioso. La Svezia e il Regno Unito lanciano campanelli d'allarme per la loro dipendenza dai tassi ipotecari a breve termine.
Yulia Zhestkova, economista di Goldman Sachs, afferma che tra le maggiori economie del mondo vede "il rischio maggiore di un aumento significativo dei tassi di insolvenza sui mutui nel Regno Unito". Allo stesso modo, negli Stati Uniti, il rapido ritmo della passata inflazione immobiliare, insieme alle valutazioni elevate e all'aggressiva stretta monetaria, sono fonti di rischio.
Tuttavia, altri paesi, come il Giappone, l'Italia e la Francia, sono meglio posizionati, secondo Oxford Economics, grazie ad aumenti dei prezzi più modesti, valutazioni inferiori e livelli di indebitamento delle famiglie inferiori.
Anche la Francia e l'Italia presentano quote piuttosto basse di debito a tasso variabile, il che implica un certo isolamento dall'impatto immediato dell'aumento dei tassi ipotecari.
La gravità della caduta non è ancora chiara. A livello globale, gli analisti sono ottimisti, poiché nella maggior parte delle principali economie le condizioni del mercato immobiliare non suggeriscono un calo così profondo come sperimentato durante la crisi finanziaria. Poi, i prezzi delle case nei paesi più industrializzati sono scesi del 13% dal picco del 2007 al minimo del 2012
La crisi ha portato a più di 2 milioni di pignoramenti negli Stati Uniti nel 2009. In Paesi come Grecia, Italia e Spagna, anch'essi colpiti dalla crisi immobiliare e sovrana, il crollo delle abitazioni è stato così significativo che i prezzi non sono ancora tornati a quelli del 2007.
Una differenza fondamentale ora è la forza del mercato del lavoro. La disoccupazione non sarà così grave come lo era dopo la crisi finanziaria. Il FMI prevede che il tasso di disoccupazione aumenterà di meno di 1 punto percentuale l'anno prossimo, rispetto alla crisi finanziaria, quando era vicino ai 3 punti percentuali.
"Finché la disoccupazione rimane bassa, c'è una ragionevole possibilità che il calo dei prezzi sia limitato e che i mercati si 'congelano' a bassi livelli di transazioni", afferma Slater di Oxford Economics.
Questa volta c'è anche un'altra differenza cruciale: in molti mercati, tra cui Stati Uniti, Regno Unito, Sudafrica, Spagna e Danimarca, le famiglie hanno un debito ipotecario inferiore rispetto al reddito rispetto a prima della crisi finanziaria.
In tutta Europa, la quota di mutui a tasso variabile è diminuita notevolmente nell'ultimo decennio, mentre i tassi fissi sono diventati la norma. Ciò è particolarmente vero in Germania, Paesi Bassi e Spagna.
Tom Bill, capo del comparto residenziale di Knight Frank nel Regno Unito, afferma che si aspetta che i prezzi nel Regno Unito tornino ai livelli dell'estate del 2021, ma a causa della bassa disoccupazione e delle banche ben capitalizzate "non sarà una ripetizione del tipo di doppio- calo dei prezzi di cifre visto durante la crisi finanziaria globale."
Allo stesso modo, negli Stati Uniti, la maggior parte dei mutui sono a tasso fisso e più di due terzi degli acquirenti di case sono mutuatari privilegiati, rispetto a solo uno su quattro prima della crisi finanziaria.
Tutti i segnali indicano che l'aumento della domanda di alloggi, sostenuta da bassi tassi di interesse, è un ricordo del passato. Il mercato "si sta indebolendo in tutto il mondo", afferma Cristina Arbelaez, economista globale di Morgan Stanley.
"Stiamo iniziando a vedere un'inversione" del boom immobiliare dello scorso anno, avverte. "Ma per essere chiari, non ci aspettiamo una ripetizione del crollo immobiliare del 2006-2008".
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