All’interno del sistema catastale, il gruppo D identifica i cosiddetti “immobili a destinazione speciale” e, nello specifico, la categoria catastale D4 indica tutte le strutture sanitarie a scopo di lucro presenti sul territorio. In questi casi, dunque, la discriminante fondamentale rispetto agli immobili accatastati in altre classi simili, come ad esempio la B2, è lo scopo di lucro delle attività.
È cruciale acquisire una piena comprensione delle informazioni relative alle categorie catastali, poiché tali dettagli influenzano direttamente le imposte da versare sugli immobili.
Dunque, cerchiamo di capire quali sono i requisiti che le strutture devono rispettare per essere accatastate in D4, quali sono i vantaggi e gli svantaggi relativi a questo genere di fabbricati e, infine, diamo uno sguardo alla tassazione relativa e alle eventuali agevolazioni previste.
Cosa significa immobile classe 4?
Con riferimento alla classe A identificativa dei fabbricati a destinazione ordinaria e, più precisamente, delle abitazioni di tipo civile, la classe 4 (categoria catastale A4) indica gli immobili di tipo popolare.
Di contro, i fabbricati in D a destinazione speciale ovvero con funzioni speciali, gli immobili inseriti nella categoria catastale D4 indicano generalmente tutte le case di cura a fini di lucro presenti sul territorio italiano.
A cosa corrisponde la categoria catastale A4?
La categoria catastale A4 fa riferimento alle residenze di fascia popolare, ovvero le unità immobiliari situate all'interno di edifici caratterizzati da costruzioni e rifiniture di livello modesto, con impianti ridotti al minimo indispensabile. Nella categoria delle abitazioni popolari rientrano:
- edifici antichi con finiture di base, spesso non conformi agli standard moderni;
- abitazioni con metrature ridotte, prive di una distribuzione ben strutturata attraverso corridoi e spazi appositamente progettati;
I requisiti specifici della classe catastale A4 possono essere riassunti in cinque punti:
- presenza di almeno un servizio igienico;
- distribuzione interna degli spazi in modo passante;
- presenza di ambienti non strutturati, non disimpegnati;
- superficie commerciale entro i limiti di 80-100 metri quadrati;
- finiture interne di tipo economico.
In altre parole, la categoria A4 identifica abitazioni di livello modesto, caratterizzate da costruzioni e finiture essenziali, con spazi interni distribuiti in modo semplice e superfici limitate, il tutto accompagnato da servizi igienici e finiture economiche.
Categoria catastale D4 e IMU: cosa sapere sulla tassazione
Per comprendere la relazione tra la categoria catastale D4 e IMU, è fondamentale tenere presente un determinato moltiplicatore nel calcolo di quest'ultima. Nello specifico, per gli immobili appartenenti a questa categoria, il moltiplicatore corrisponde a 65.
Qualora sorgessero incertezze in merito, è consigliabile consultare un professionista del settore nonché il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate che fornisce informazioni aggiornate facilmente accessibili da tutti i contribuenti.
Quanto alle agevolazioni, in materia di categoria catastale D4 e Superbonus introdotto dal DL 34/2020 è necessario fare riferimento al Decreto “Sempificazioni BIS” del 2021. Questo provvedimento ha ampliato l’elenco delle categorie immobiliari ammesse all’agevolazione includendo le unità della categoria catastale B1, B2 e D4 subordinatamente al fatto che i beneficiari dell’incentivo svolgano realmente attività assistenziali o di tipo sociosanitario.
Requisiti degli immobili in categoria catastale D4
La categoria catastale D4 indica immobili con specifiche finalità. Nel dettaglio, si tratta delle seguenti strutture:
- case di cura;
- ospedali a scopo di lucro;
- poliambulatori.
Alla luce di quanto detto e a scanso di equivoci, è bene notare che, a differenza della categoria catastale B1 e della B2, la D4 fa riferimento agli immobili a destinazione speciale a fini di lucro mentre, le predette classi B rimandano a fabbricati a destinazione ordinaria.
Con uno sguardo più attento è possibile affermare che la categoria catastale B1 include edifici adibiti a scopi sociali e assistenziali. Questi immobili sono progettati per ospitare strutture di uso collettivo e comprendono:
- collegi e convitti;
- educandati;
- ricoveri;
- orfanotrofi;
- ospizi;
- conventi;
- seminari;
La categoria catastale B2, invece, include:
- case di cura;
- ospedali;
- poliambulatori;
- fabbricati di proprietà dell’I.N.P.S. adibiti a sanatori antitubercolari, preventori, convalescenziari, ecc.
Gli edifici della categoria B2, come quelli della D4, sono concepiti per la cura e il trattamento di pazienti, nonché per fornire servizi medici e sanitari pubblici alla comunità.
Tuttavia, nella definizione di categoria catastale D4 l'inserimento di "quando abbiano fini di lucro" sottolinea la natura commerciale o redditizia di questi immobili, distinguendoli da quelli a scopo no profit o pubblico. Pertanto, la categoria D4 si applica a strutture che forniscono servizi sanitari e di cura dietro pagamento.
Nel dettaglio, come chiarito dall'ordinanza n. 27438 del 20 settembre 2022 della Cassazione la valutazione dei fini di lucro deve basarsi su criteri reali, non considerando la natura pubblica o privata della proprietà o le funzioni sociali del proprietario.
Pro e contro della categoria catastale D4
La categoria catastale D4, generalmente include edifici come le strutture di cura private, e in quanto tale presenta una serie di pro e contro che meritano attenzione. Da un lato, è importante considerare che tali immobili potrebbero dover affrontare spese più elevate in termini di tasse. Tuttavia, il lato positivo è rappresentato dalla possibilità di svolgere un'attività che genera un ritorno economico. Questo aspetto finanziario può essere un incentivo significativo per chi gestisce tali strutture, consentendo di coprire le spese e, eventualmente, ottenere profitti.
Un ulteriore vantaggio della categoria catastale D4 è la possibilità di accedere a agevolazioni fiscali interessanti (come, ad esempio, il Superbonus per la categoria catastale D4 per cui si rimanda all’ultimo paragrafo del presente articolo).
Tuttavia, è essenziale valutare attentamente gli aspetti negativi. Le spese fiscali più elevate potrebbero costituire un onere finanziario considerevole, soprattutto in contesti in cui le risorse sono limitate. Inoltre, la gestione di un'attività con fini di lucro comporta una serie di responsabilità e regolamentazioni che possono risultare complesse e gravose. In definitiva, la bilancia tra benefici finanziari e oneri fiscali deve essere ponderata attentamente, tenendo conto delle esigenze e degli obiettivi specifici di chi gestisce o possiede immobili della categoria catastale D4.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account