La Napoli che verrà: i progetti di rigenerazione urbana della città partenopea

Uno dei principali fattori che spingono oggi la trasformazione urbana in Europa e in Italia è costituito dalla riqualificazione e rigenerazione delle aree ferroviarie e industriali dismesse. A Napoli, in particolare, i processi di rigenerazione urbana e interventi di trasformazione urbanistico-edilizi per il centro storico, zona orientale e zona nordoccidentale andranno a interessare da oggi al 2050 una superficie territoriale di circa 3,5 milioni di metri quadrati (quasi il tre per cento del territorio comunale) e permetteranno di sviluppare una superficie potenziale lorda superiore ai 2,65 milioni di metri quadrati, tra settore residenziale (oltre 635 mila mq), terziario e attività di servizio alle persone e alle imprese e direzionale (rispettivamente circa 663 mila e 557 mila mq) e artigianale moderno (circa 715 mila mq).

Nel corso dell’evento “La Napoli che verrà”, organizzato oggi nel capoluogo campano da FS Sistemi Urbani, società capofila del Polo Urbano del Gruppo FS Italiane, è stato presentato il rapporto di Scenari Immobiliari Napoli, gli scali ferroviari e le ricadute economiche e sociali della loro rigenerazione che contiene il punto di vista sul mercato immobiliare della città partenopea, oltre agli impatti economici della trasformazione urbana.

Il mercato immobiliare di Napoli

Il mercato immobiliare nella città di Napoli è caratterizzato da dinamiche uniche che influenzano notevolmente le decisioni di acquisto e locazione da parte della popolazione. La carenza di immobili è un elemento preponderante, accentuato dal fenomeno polarizzazione all’interno e a ridosso del centro urbano, al contrario di quanto si assiste in molte altre metropoli.

Nel 2023 in città sono state registrate oltre 7.300 unità residenziali transate (+1,2 per cento sul 2022), le previsioni sono di una continua crescita, con volumi scambiati a fine 2024 prossimi alle 7.400 case. I prezzi medi di vendita nel 2023 sono stati pari a 7.200 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 3.350 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 2.420 euro al metro quadrato nelle zone periferiche. Le stime per la fine dell’anno in corso indicano un aumento delle quotazioni di oltre cinque punti percentuali nelle zone centrali e semicentrali, e di quattro punti nelle aree periferiche.

Un mercato in cui gli ex scali ferroviari, in grado di dare risposte adeguate alla nuova domanda sociale ed economica, possono ridisegnare lo sviluppo della città in chiave policentrica e socialmente ed economicamente attrattiva.

“Nella città di Napoli – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, in apertura dei lavori del convegno – gli ambiti di trasformazione, riqualificazione e valorizzazione che ricomprendono all’interno delle loro aree gli ex scali ferroviari ricoprono il duplice ruolo di infrastruttura portante e di acceleratore del più esteso processo di rigenerazione partenopeo. Questi ambiti prioritari contengono aree di proprietà di FS Sistemi Urbani per una superficie territoriale di circa 45 ettari (quasi il 13 per cento dei principali processi di rigenerazione e interventi di trasformazione), che offrono la possibilità di sviluppare poco più di 140 mila metri quadrati di superficie lorda (poco meno del 5,5 per cento del totale). Il valore aggiunto potenzialmente generabile – ha concluso Breglia – varia tra i 650 milioni di euro e i 775 milioni di euro in relazione al mix funzionale proposto dei possibili sviluppatori”.

I progetti di rigenerazione degli scali ferroviari di Napoli

Tra i progetti significativi si evidenziano:

• Napoli Porta Est

Il progetto “Napoli Porta Est” insiste sulle aree di dell’ex scalo merci FS di Corso Lucci e di Porta Nolana. Si prevede la realizzazione di un nuovo hub intermodale in connessione diretta stazione-porto-aeroporto con la contestuale rigenerazione urbana dell’intero ambito cittadino che si estende per circa 180.000 mq.

Per l’attuazione del progetto, lo scorso 11/09/2023, Regione Campania, Comune di Napoli, EAV, Rete Ferroviaria Italiana e FS Sistemi Urbani hanno sottoscritto un Accordo di Programma che prevede, tra gli altri obiettivi, un concorso di progettazione internazionale per la redazione del Masterplan complessivo degli interventi, ivi compresa la progettazione del nuovo Headquarter della Regione Campania presso l’ex scalo merci.

• Napoli Campi Flegrei

Il progetto “Napoli Campi Flegrei” si rivolge ad ovest della città e prevede il potenziamento infrastrutturale con la realizzazione dell’interscambio modale L2-L6, mediante la realizzazione della nuova fermata e del deposito della linea metropolitana L6, e la contestuale rigenerazione delle aree ferroviarie dismesse di proprietà del Gruppo FS Italiane.

Ad oggi è in corso l’iter tecnico amministrativo per la sottoscrizione dell’Accordo di Programma tra gli Enti coinvolti che prevede, tra gli altri, la realizzazione della nuova infrastruttura al servizio della L6, il nuovo campus universitario Parthenope e la definizione del nuovo ambito urbani.

• Napoli_ Interventi L2: in attuazione del Protocollo di Intesa del 27.07.2023, si prevedono interventi finalizzati al potenziamento del sistema infrastrutturale, lo sviluppo del Trasporto Pubblico Locale e la rigenerazione urbana delle aree ferroviarie site nella città di Napoli.