Secondo uno studio di FABI, la geografia del mercato dei mutui in Italia conferma una forte concentrazione nelle grandi città: Roma e Milano da sole detengono ben 87 miliardi di euro di prestiti immobiliari, pari a oltre il 23% dei 380 miliardi complessivi a livello nazionale. Nonostante i tagli al tasso base della BCE, sceso al 2%, il costo effettivo dei mutui (Taeg) resta elevato, oltre il 3,5%, segno che la politica monetaria espansiva non si è ancora tradotta in pieno beneficio per famiglie e mutuatari. Ecco la classifica delle città italiane sotto il profilo dei mutui casa secondo FABI.
Roma e Milano da sole rappresentano quasi il 23% dell’intero mercato dei mutui in Italia. Le famiglie di queste due grandi città hanno in totale 86,9 miliardi di euro di mutui immobiliari: 44,5 miliardi a Roma e 42,4 a Milano, su un totale nazionale di 380,1 miliardi. Subito dopo vengono Napoli (13,9 miliardi), Torino (13,7), Bologna (10,2) e Firenze (8,4). Queste quattro città, tutte con oltre 300.000 abitanti e un mercato immobiliare vivace, pesano per altri 46,2 miliardi, pari a circa il 12,1% del totale nazionale.
In una fascia intermedia ci sono città come Verona (6,9 miliardi), Bari (6,5), Genova (6,1) e Palermo (5,9). Queste località, pur diverse tra loro, hanno tutte un ruolo importante a livello regionale. Tuttavia, in alcuni casi – come Genova e Palermo – si è registrata una leggera diminuzione dei mutui rispetto al biennio precedente, a causa del rallentamento del mercato e di una riduzione dei nuovi prestiti concessi.
Nel complesso, le prime dieci città italiane per valore dei mutui attivi arrivano quasi a 140 miliardi di euro, cioè oltre un terzo (36,8%) del totale italiano. Questo dato mostra chiaramente quanto il mercato del credito per la casa sia concentrato nei grandi centri urbani, mentre nelle zone interne e periferiche l’attività è molto più ridotta.
Questa è la situazione del mercato immobiliare in Italia, dopo oltre un anno in cui la Banca Centrale Europea (BCE) ha abbassato i tassi di interesse. L’ultimo taglio – l’ottavo consecutivo – conferma la politica espansiva della BCE iniziata un anno fa, ma i suoi effetti sull’economia reale sono ancora limitati. Infatti, anche se il tasso ufficiale è sceso dal 4,5% di settembre 2023 al 2% di giugno 2025, il tasso medio effettivo (Taeg) sui mutui è calato meno: da 4,72% a 3,54%, quindi solo di 118 punti base su 250.
I segnali di miglioramento ci sono, ma sono lenti. Tra maggio 2024 e marzo 2025, i prestiti alle famiglie sono cresciuti dell’1,9%, pari a circa 8 miliardi in più. Tuttavia, i margini delle banche restano alti e le condizioni per ottenere un mutuo sono ancora rigide. Inoltre, si sta riducendo la differenza tra tassi fissi e variabili, e a febbraio si è registrata una leggera risalita del Taeg (3,58%), causata dall’andamento dei tassi a lungo termine.
Dal 2022 al 2024, il totale dei mutui concessi alle famiglie italiane è aumentato di circa 3,7 miliardi di euro, una crescita inferiore all’1%, passando da 376,4 a 380,1 miliardi. Tuttavia, questo dato medio nasconde forti differenze tra le diverse aree del Paese.
Le zone che hanno registrato i migliori risultati sono il Nord Est (+2,9% pari a 2,4 miliardi in più) e il Sud (+2,7%, +1,5 miliardi). In particolare, la Sardegna ha segnato la crescita percentuale più alta (+3,3%, +210 milioni), seguita da Puglia (+3%, +521 milioni), Emilia-Romagna (+2,1%), Veneto (+1,8%) e Abruzzo (+1,7%). In queste regioni, la domanda di mutui è cresciuta grazie a un mercato immobiliare attivo e, in alcuni casi, a un miglior accesso al credito.
La Lombardia rimane la regione che contribuisce di più in termini assoluti, con un aumento di 1,4 miliardi (+1,5%), trainata soprattutto da Milano e altre città. Anche il Lazio è cresciuto (+0,5%, +241 milioni), ma quasi tutto il contributo viene da Roma.
Al contrario, alcune regioni hanno visto una diminuzione. La Liguria ha subito il calo più significativo in termini percentuali (-3,6%, -400 milioni), seguita da Valle d’Aosta (-2,5%), Molise (-2,8%), Calabria (-1,8%) e Piemonte (-1,5%). Anche in Trentino-Alto Adige (-0,8%) e nelle Marche (-0,2%) la crescita è stata minima o nulla.
Il Nord Est ha tenuto bene, mentre nel Nord Ovest si sono registrati cali diffusi. Al Sud, la situazione è varia: Puglia, Sardegna, Campania (+1,4%) e Sicilia (+1,2%) mostrano segnali positivi, mentre Calabria e Molise sono in calo.
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