Il mercato residenziale italiano chiude il terzo trimestre del 2026 con una flessione dei prezzi dell’1,1%, a una media di 2.031 euro al metro quadro. Su base annua il saldo rimane positivo, con il 3,3% in più rispetto a settembre 2025; mentre a livello mensile le quotazioni si mantengono stabili. Sono i dati che emergono dal report trimestrale sui valori immobiliari elaborato da idealista, portale immobiliare N.1 in Italia.
Secondo Vincenzo de Tommaso, Responsabile Ufficio Studi di idealista: “Il calo registrato in questo trimestre riflette l’effetto ritardato della stretta monetaria della BCE: tassi di interesse ancora elevati si traducono in mutui più cari, riducono l’accessibilità al credito e frenano una parte della domanda potenziale, in particolare nelle aree periferiche e nei segmenti di fascia media. I capoluoghi mostrano invece una resilienza superiore alle attese: quasi due terzi continuano a crescere, sostenuti da una domanda strutturalmente più vivace nelle grandi aree urbane. Il quadro è quello di un mercato che sta attraversando una fase di riequilibrio, senza segnali di inversione netta, ma con dinamiche sempre più differenziate per territorio e per fascia di prezzo.”
Capoluoghi
A livello di capoluoghi, circa due terzi delle città monitorate (il 62%) ha segnato variazioni positive nel trimestre. I rialzi più consistenti si sono registrati a Mantova (5,4%), Ragusa (5,1%) e Imperia (5%), seguiti da Udine (4,8%), Trieste (4,7%), Lodi (4,3%) e Trani (4,3%).
Tra i grandi centri, spiccano Padova (2,8%), Torino (1,7%), Genova (1,6%) e Bologna (1%). Incrementi marginali per Roma (0,7%), Napoli (0,2%) e Firenze (0,1%). Milano archivia il trimestre in calo, con una flessione dell’1,7%.
Sul versante opposto, i ribassi più marcati spettano a Pordenone (-5,5%), Carbonia (-5,5%), Vibo Valentia (-4,1%), Potenza e Urbino (entrambe -3,1%).
Milano si conferma saldamente in testa alla classifica delle città più care con 5.659 euro/m², seguita da Venezia (4.956 euro/m²), Bolzano (4.906 euro/m²) e Firenze (4.800 euro/m²). Bologna e Roma si attestano rispettivamente a 3.836 e 3.810 euro/m². All’estremo opposto troviamo Reggio Calabria (778 euro/m²), Biella (755 euro/m²) e Caltanissetta (639 euro/m²).
Province
Il quadro provinciale è più equilibrato con il 54% delle province che registrano aumenti nel trimestre. Belluno (11,1%), Aosta (7%) e Trieste (4,5%) sono le aree caratterizzate dai maggiori rimbalzi, mentre i cali più pronunciati riguardano Pordenone (-5,7%), Reggio Calabria (-3,4%) e Macerata (-3,3%). Decrescono sia la provincia di Milano (-1,4%) che quella di Roma (-0,9%).
Bolzano risulta anche questo trimestre la provincia più cara d’Italia con 4.715 euro/m², davanti a Milano (4.126 euro/m²), Lucca (3.859 euro/m²) e Firenze (3.392 euro/m²). In fondo alla classifica troviamo Biella (544 euro/m²), Caltanissetta (582 euro/m²) e Isernia (617 euro/m²).
Regioni
Sul fronte regionale la Valle d’Aosta guida la crescita con un 7% trimestrale, seguita da Trentino-Alto Adige (1,1%), Veneto (1,1%) e Puglia (1,1%). Il Molise accusa il calo più significativo (-2,3%), seguito dal Lazio (-2,2%), Campania (-1,6%) e Basilicata (-1,6%). Calabria e Marche segnano rispettivamente -1,7% e -1,1%.
Il Trentino-Alto Adige si conferma la regione con i valori più elevati (3.500 euro/m²), davanti a Liguria (2.658 euro/m²) e Valle d’Aosta (2.648 euro/m²). Le regioni più economiche restano Molise (879 euro/m²) e Calabria (898 euro/m²).
Nota metodologica
idealista ha aggiornato la metodologia del proprio indice dei prezzi delle abitazioni per adattarsi ai cambiamenti del mercato. I nuovi filtri della piattaforma consentono di identificare ed escludere dal calcolo prodotti come gli affitti stagionali o vacanzieri, che non riflettono il mercato residenziale convenzionale. È stato inoltre potenziato il processo di rilevazione dei valori anomali con tecniche statistiche più robuste. La nuova metodologia è stata applicata retroattivamente all'intera serie storica per garantire la comparabilità dei dati.
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