Non è mai stato così alto il divario tra ciò che i venditori chiedono e ciò che i compratori sono disposti a pagare per il real estate di lusso a Milano. Secondo l'Osservatorio sulle Residenze Esclusive di Tirelli & Partners, relativo al I semestre dell'anno, infatti, mentre i prezzi continuano a salire, le vendite nel capoluogo meneghino cominciano a rallentare.
Prezzi di vendita in crescita
I prezzi richiesti sono saliti a 9842 euro al m2 (+2,5% rispetto alla media del 2025). Il nuovo si attesta invece a 10.943 euro al m2, l'usato a 9.124 euro. A trainare il comparto sono gli immobili top price, ovvero sopra i sei milioni di euro. Il prezzo medio delle sei aree monitorate dall'Osservatorio, infatti, è salito 36.700 euro al m2, contro i 27.677 del 2025, un aumento di oltre il 30%. Nel Quadrilatero il massimo registrato è di 47.000 euro al m2. Fa eccezione il Centro Storico, dove la richiesta più alta supera di poco i 28.000.
Mentre i prezzi richiesti continuano a salire, i prezzi di vendita si fermano a 8941 euro al m2, con una crescita dell'1,5%, mentre lo sconto medio tra richiesto e realizzato tocca il 9,2%, contro l'8,4% del 2025. L’indice di assorbimento, cioè la quota di immobili venduti sul totale in vendita, è sceso al 17,6%. Nel secondo semestre 2025 era al 21,3%, e nel 2022 superava il 27%. I tempi medi di vendita si allungano a 7,5 mesi, mentre gli immobili rimasti invenduti restano sul mercato in media oltre 26 mesi. Alla base di questa differenza tra i prezzi offerti e quelli conclusi c'è la mancanza di qualità degli immobili in vendita, con prezzi spesso considerati speculativi dai compratori.
Le operazioni più rilevanti del mercato
Valori oltre i 40 milioni di euro per le tre compravendite maggiori. Due si sono chiuse nel Quadrilatero di Milano: un appartamento da 400m2 venduto a 20 milioni (circa 49,6 mila euro al 2) e uno da 428 m2 a 9,4 milioni. Il terzo acquisto si è registrato a Magenta, 10, 24 milioni per 650 m2.
Il profilo degli acquirenti
Ma qual è il profilo degli aspiranti acquirenti? Più del 60% acquista una casa di lusso come prima abitazione, mentre il 33% acquista per sostituire l'abitazione che già possibile. Scende al 6% l'investimento puro, perché altri asset vengono considerati più convenienti. Nel lusso di prima fascia la domanda è quasi del tutto proveniente dall'estero, mentre nella fascia media (1-3 milioni) gli acquirenti sono quasi tutti italiani e prudenti.
Si stabilizzano gli affitti
Dopo una crescita ininterrotta di quasi cinque anni si arresta la crescita. L'indice di assorbimento scende al 33,7% (-1,9%), lo sconto sui canoni sale al 6%, i canoni medi arretrano leggermente (-0,3%). Record per gli immobili top, oltre 800 euro al m2 con punte di 1200 euro nel Quadrilatero. Nelle fasce alte, più di un terzo del totale degli inquilini sono stranieri.
Le previsioni
Per il II semestre del 2026, l'Osservatorio prevede una sostanziale stabilità della domanda, dei prezzi e dei volumi in quasi tutte le zone. La scommessa sarà la capacità dell'offerta di rispondere alle richieste con standard di qualità sempre più elevati.
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