Come si effettua la modifica della ripartizione delle spese condominiali?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezze sulle modalità di modifica della ripartizione delle spese condominiali che, necessariamente, devono essere messe per iscritto. Scopriamo quello che c’è da sapere al riguardo.

Sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese condominiali

La Corte di Cassazione, sezione sesta civile, con l'ordinanza n. 30305 ha evidenziato che la modifica delle spese condominiali, e quindi delle tabelle millesimali, deve risultare da un documento scritto.

La questione si pone nel caso in cui la maggioranza dell’assemblea condominiale, durante la delibera sula ripartizione delle spese condominiali per beni e servizi comuni, possa validamente disapplicare i criteri previsti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale. Ma questa pratica, si traduce realmente in una modifica implicita di dette tabelle?

Se, infatti, nel condominio, o nelle singole unità immobiliari, intervengano delle trasformazioni che impattano sull'attribuzione dei millesimi di proprietà (e quindi, sul valore degli immobili con cui ciascun comproprietario è tenuto a partecipare alle spese comuni), i condomini riuniti in assemblea potrebbero voler introdurre dei correttivi e imporre una maggior quota di spese a determinate unità immobiliari, con conseguente riduzione di quella dovuta dalle altre.

Se la deliberazione non viene impugnata dai condomini assenti e/o dissenzienti e la decisione viene reiterata anche nelle successive assemblee, spesso anche per periodi di tempo molto lunghi, senza che ne seguano impugnazioni, avviene che il criterio di riparto in tal modo individuato prevale di fatto su quello previsto dalla tabella millesimale.

Contestazione riparto delle spese condominiali

Tuttavia, esiste un paradosso. Se un condomino contestasse la prassi da tempo seguita dall'assemblea ed esiga il rispetto delle tabelle riportate in allegato al regolamento condominiale, il resto dell’assemblea può imporre il rispetto del criterio individuato dall'assemblea, sostenendo che prevalga su quello indicato nella tabella, in quanto implicitamente modificato per fatti concludenti.

Non solo, perché l'amministratore, in caso di mancato pagamento, potrà addirittura rivolgersi al giudice per richiedere un decreto ingiuntivo che, se impugnato dal condomino, ribalterebbe la situazione. Perché l’ordinanza n. 30305/2022 della Cassazione stabilisce che una semplice prassi contraria adottata in violazione del criterio indicato nella tabella millesimale allegata al regolamento condominiale, per quanto lungamente osservata nel tempo, non può considerarsi valida se non messa per iscritto.

Come contestare la ripartizione delle spese condominiali?

Sia per quanto riguarda le spese ordinarie che straordinarie, il condomino che ha intenzione di contestare le spese condominiali può farlo solo se impugna la votazione entro 30 giorni da quando è avvenuta, per mezzo di una lettera all'amministratore di condominio e presentando il caso in tribunale.