The Economist: “I rialzi dei prezzi delle case su scala globale sono appena iniziati”

Dopo la crisi finanziaria del 2008, i prezzi delle case a livello globale sono diminuiti del 6% in termini reali. Ma, poco dopo, si sono ripresi nuovamente e hanno superato il picco pre-crisi. Anni dopo, con l'arrivo della pandemia di Covid-19, gli economisti avevano previsto che sarebbe arrivato un crollo del mercato immobiliare. Ciononostante, c’è stato un boom, dovuto al fatto che tante persone cercavano nuove abitazioni pur di lasciare le grandi città.

Poi, a partire dal 2021, quando le banche centrali hanno aumentato i tassi di interesse per sconfiggere l’inflazione, sono aumentati i timori di una nuova debacle dei prezzi delle case. Ma in realtà i prezzi reali sono scesi solo del 5,6% e ora stanno nuovamente risalendo rapidamente. Il settore immobiliare sembra avere una notevole capacità di continuare ad apprezzarsi, indipendentemente dal clima economico. E probabilmente sfiderà la gravità in modo ancora più sfacciato nei prossimi anni, secondo l’analisi dell’Economist.

Un superciclo immobiliare in aumento dagli anni ’50

La storia dell’edilizia abitativa inizia con una classe di asset precedentemente insignificante che è diventata la più grande del mondo. Fino al 1950, i prezzi delle case nel mondo sviluppato rimasero stabili in termini reali. Le case venivano costruite dove la gente le voleva, impedendo che i prezzi aumentassero notevolmente in risposta alla domanda.

Anche l’implementazione delle infrastrutture di trasporto a partire dal XIX e dall’inizio del XX secolo ha contribuito a moderare i prezzi, sostiene un articolo di David Miles, ex membro della Banca d’Inghilterra, e James Sefton, dell’Imperial College di Londra. “Consentendo alle persone di vivere più lontano dal luogo di lavoro, migliori trasporti hanno aumentato la quantità di terreno economicamente utile, riducendo la concorrenza per lo spazio nei centri urbani”, affermano gli esperti.

Gli eventi che seguirono la seconda guerra mondiale eliminarono tutti questi processi e crearono il “superciclo immobiliare in cui viviamo oggi”. I governi si dedicarono a sovvenzionare i mutui. Le persone tra i 20 e i 30 anni avevano molti figli, il che aumentava la necessità di alloggi. Il processo di urbanizzazione ha aumentato la domanda di case in luoghi già affollati.

La seconda metà del XX secolo portò con sé una serie di norme e filosofie sull'uso del territorio contrarie allo sviluppo urbano. È diventato più difficile costruire infrastrutture, rendendo le città meno espandibili. Le metropoli che un tempo costruivano abitazioni con disinvoltura, da Londra a New York, hanno messo i freni. In tutto il mondo sviluppato, la costruzione di alloggi espressa in percentuale della popolazione ha raggiunto il picco negli anni ’60, per poi scendere costantemente fino a circa la metà del livello attuale. I prezzi delle case iniziarono a salire inesorabilmente.

Gli ultimi anni per i mercati immobiliari sono stati meno critici e con meno cambiamenti rispetto a quanto previsto tre anni fa anche dagli esperti più ottimisti. Poiché le banche centrali hanno aumentato i tassi di interesse, molti titolari di mutui non hanno sentito nulla. Prima e durante la pandemia, molti proprietari di case avevano sottoscritto mutui a tasso fisso, che li tutelavano da tassi più elevati.

Negli Stati Uniti, dove la maggioranza ha mutui a scadenza trentennale, i pagamenti degli interessi ipotecari da parte delle famiglie, in percentuale del reddito, rimangono stabili. I nuovi acquirenti devono affrontare costi ipotecari più elevati. Ma la rapida crescita dei ricavi sta contribuendo a compensare in qualche modo questo effetto. Gli stipendi nei paesi del G10 sono più alti del 20% rispetto al 2019.

Anche se non tutti ne sono usciti indenni. In Germania, Nuova Zelanda e Svezia, i prezzi reali delle case sono scesi di oltre il 20% dai picchi della pandemia. Altrove, tuttavia, i prezzi delle case sono solo leggermente scesi ed è in atto una sorta di nuova impennata. I prezzi delle case negli Stati Uniti raggiungono nuovi massimi quasi ogni mese, dopo essere aumentati del 5% in termini nominali nell’ultimo anno.

In Portogallo i prezzi sono alle stelle. Altri luoghi con mercati immobiliari deboli stanno cambiando la situazione. Dal 2011 al 2019, i prezzi delle case a Roma sono diminuiti di oltre il 30% in termini nominali, mentre l’Italia era alle prese con una crisi del debito sovrano. Adesso stanno risalendo di nuovo.

I tre fattori chiave del prossimo ciclo immobiliare

Nel breve termine, i prezzi delle case continueranno probabilmente a salire. I tassi di interesse in calo aiutano. Negli Stati Uniti, il tasso su un mutuo fisso di 30 anni è sceso di circa 1,5 punti percentuali rispetto al suo recente picco. In Europa, un’ondata di mutuatari a tasso fisso sarà presto in grado di rifinanziare i propri prestiti a tassi più bassi poiché le banche centrali ridurranno i tassi di interesse ufficiali. Ma ci sono anche forze più profonde in gioco. Tre fattori garantiranno che, per decenni a venire, il superciclo immobiliare duri.

Demografia e popolazione immigrata

Il primo riguarda la demografia. La popolazione nata all’estero nel mondo sviluppato sta aumentando a un tasso annuo del 4%, la crescita più rapida mai registrata. Gli immigrati hanno bisogno di un posto dove vivere, il che, secondo la ricerca, tende a far salire sia gli affitti che i prezzi delle case. Un recente articolo di Rosa Sanchis-Guarner dell'Università di Barcellona, ​​analizzando la Spagna, conclude che un aumento di un punto percentuale del tasso di immigrazione farà aumentare i prezzi medi delle case del 3,3%.

In risposta a questi arrivi record di migranti, i politici dal Canada alla Germania stanno reprimendo l’immigrazione. Ma anche con le politiche più severe, i Paesi ricchi continueranno probabilmente ad accogliere più immigrati di prima. La loro necessità di incrementare una popolazione che invecchia probabilmente supererà il desiderio di restringere i confini.

Goldman Sachs stima che, se Kamala Harris vincesse le elezioni presidenziali americane, l’immigrazione netta diminuirebbe leggermente, a 1,5 milioni all’anno dagli oltre 2 milioni del 2024. Se Donald Trump vincesse con un governo diviso, la cifra dovrebbe scendere solo a 1,25 milioni. .

Evoluzione delle città

Il secondo fattore è legato alle città. Quando il Covid-19 ha colpito nel 2020, molte persone pensavano che le aree urbane avrebbero perso la loro centralità. L’aumento del lavoro a distanza ha fatto sì che le persone potessero, in teoria, vivere ovunque e lavorare da casa, consentendo loro di acquistare case più spaziose con meno soldi.

Non è stato così. Le persone lavorano da casa molto più di prima, ma le grandi città continuano ad attrarre. Negli Stati Uniti, il 37% delle aziende è situato in grandi aree urbane, la stessa percentuale del 2019. La percentuale dell’occupazione totale nel mondo sviluppato generata nelle capitali è cresciuta negli ultimi anni.

In Giappone, Corea del Sud e Turchia si creano più posti di lavoro nelle città che altrove. Sono anche luoghi di maggiore divertimento: la percentuale di bar e pub situati a Londra è leggermente aumentata rispetto a prima della pandemia. Tutto ciò aumenta la concorrenza per lo spazio abitativo nei centri urbani, dove l’offerta di alloggi è già limitata.

Sviluppo delle infrastrutture

Il trionfo della città aggrava gli effetti del terzo fattore: le infrastrutture. In molte città, il pendolarismo è diventato più tortuoso, limitando la distanza alla quale le persone possono guadagnarsi da vivere con il proprio lavoro. In Gran Bretagna, la velocità media di viaggio è diminuita del 5% negli ultimi dieci anni. In molte città americane, la congestione è vicina al massimo storico. Molti governi ritengono quasi impossibile costruire nuove reti di trasporto per alleggerire il carico. La ferrovia ad alta velocità della California, che dovrebbe collegare Los Angeles e San Francisco e gran parte del potenziale territorio abitabile tra di loro, probabilmente non sarà mai costruita.

Alcuni economisti sperano che stia avvenendo un cambiamento nella mentalità dei cittadini. Alcuni luoghi stanno modificando le norme sull’uso del territorio per incoraggiare la costruzione. All’inizio del 2022, i permessi di costruzione di alloggi in Nuova Zelanda hanno raggiunto il massimo storico, contribuendo a sgonfiare i prezzi degli immobili.

Al di fuori della Nuova Zelanda, tuttavia, il cambiamento rimane marginale. Un articolo degli economisti Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque e André Anundsen conclude che l’“elasticità dell’offerta” del settore immobiliare negli Stati Uniti (il grado in cui l’edilizia risponde all’aumento della domanda) è diminuita a partire dagli anni 2000. No, non ci sono prove di una ripresa generale in costruzione dopo la pandemia.

Il problema dell’offerta continua a essere più acuto nelle città. A San José, la città più costosa degli Stati Uniti, lo scorso anno è stata autorizzata la costruzione di appena 7.000 case, una cifra molto inferiore rispetto a dieci anni fa. Ma anche a Houston e Miami, che si vantano di evitare gli errori commessi da altre grandi città, la costruzione è lenta.

Nei prossimi anni, i mercati immobiliari potrebbero affrontare ogni tipo di battuta d’arresto, dalle oscillazioni della crescita economica e dei tassi di interesse ai fallimenti bancari. Ma, considerati gli effetti a lungo termine della demografia, dell’economia urbana e dell’allineamento delle infrastrutture, si consideri una previsione fatta nel 2017 dai signori Miles e Sefton, che conclude che “in molti Paesi è plausibile che i prezzi delle case possano ora aumentare in modo persistente e più rapido rispetto al reddito". È probabile che la più grande classe di asset del mondo diventi sempre più grande.