Dove si deposita il regolamento di condominio

Dove si deposita il regolamento di condominio? Si tratta di un dubbio comune, soprattutto fra i nuovi condomini che, entrati di recente in possesso dell’immobile, ne vogliono recuperare una copia.

Innanzitutto, è bene sottolineare che le procedure differiscono tra regolamento contrattuale e assembleare: mentre il primo richiede la trascrizione nei registri immobiliari, se prevede clausole sui diritti reali dei condomini; quello approvato dall’assemblea non è soggetto a simili obblighi. In entrambi i casi, l’amministratore di condominio deve conservarne una copia.

Dove si trascrive il regolamento di condominio

Innanzitutto, prima di entrare nel merito della procedura per recuperare una copia del regolamento di condominio, è utile sapere quando e dove questo documento debba essere trascritto. A questo scopo, è indispensabile distinguere tra:

• il regolamento contrattuale, ovvero quello redatto dal costruttore e normalmente consegnato in allegato all’atto di vendita delle singole unità immobiliari;
• il regolamento condominiale o assembleare, ovvero le norme approvate dalla stessa assemblea e valide per tutti i condomini.

Per il regolamento di natura contrattuale, è solitamente necessaria la trascrizione presso i registri della Conservatoria dei Registri Immobiliari, quando contiene specifiche clausole che limitano i diritti reali dei condomini. Questo affinché sia opponibile a terzi, ai sensi dell’articolo 2659 del Codice Civile. 

Il regolamento assembleare - obbligatorio quando vi sono più di 10 condomini, in base a quanto previsto dall’articolo 1138 del Codice Civile - richiede unicamente la maggioranza dell’assemblea per poter essere valido, in base alle quote previste dall’articolo 1136 del Codice Civile. Il regolamento di condominio assembleare non va registrato dal notaio e, ancora, non richiede nemmeno trascrizione, perché ha efficacia unicamente sui condomini attualmente presenti, senza incidere sui loro reali diritti immobiliari.

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In merito alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per ragioni fiscali, è utile sapere che la procedura è facoltativa, sia per il regolamento contrattuale che per quello assembleare. La registrazione diventa obbligatoria solo se il regolamento è parte di un atto notarile soggetto a tale formalità, come previsto dal DPR 131/1986.

Il regolamento condominiale non registrato è valido?

Proprio in merito alle necessità di trascrizione, emerge un dubbio frequente fra i condomini: il regolamento condominiale non registrato rimane comunque valido?

Per quanto riguarda il regolamento assembleare, proprio poiché non sussistono obblighi, la mancata trascrizione o registrazione non ne inficia la validità. Una volta che viene approvato dall’assemblea - in presenza della maggioranza dei condomini, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio, così come da articolo 1136 del Codice Civile - entra automaticamente in vigore.

Diversa è invece la questione per il regolamento contrattuale, proprio poiché può essere soggetto a trascrizione nei registri immobiliari per garantire l’opponibilità a terzi. In mancanza di una trascrizione nei pubblici registri immobiliari, potrebbe risultare valido solo tra i condomini originali che lo hanno accettato, ma non sarebbe opponibile a terzi, come nuovi proprietari o eredi.

Dove si trova il regolamento condominiale

Specificati quali siano gli obblighi di trascrizione e registrazione del regolamento, dove può essere trovato? In altre parole, se un singolo condomino vuole visualizzare le norme che regolano il condominio, dove può recuperare una copia?

Anche in questo caso, dipende dalla natura del regolamento. Infatti:

• il regolamento contrattuale viene solitamente allegato all’atto di acquisto delle singole unità immobiliari, di conseguenza il documento verrà consegnato al proprietario al momento del rogito;
• il regolamento assembleare è invece conservato dall’amministratore di condominio, così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile. Il professionista metterà a disposizione il documento a tutti i condomini per la consultazione, su richiesta degli stessi.

Dove posso trovare la mia copia del regolamento di condominio

Ma come dovrebbe muoversi un condomino, magari di recente entrato nel condominio, desideroso di ottenere una copia del regolamento? Le possibilità sono diverse, a seconda della tipologia di documento, sempre se contrattuale o assembleare.

Per recuperare un regolamento di tipo assembleare, è sufficiente:

• chiedere all’amministratore di condominio che, come già visto, ne permette la consultazione ai condomini, su richiesta. D’altronde, l’articolo 1130 del Codice Civile impone allo stesso amministratore di conservare tutti i documenti relativi al condominio e, ovviamente, il regolamento non fa eccezione. È inoltre utile sapere che è possibile procedere alla richiesta anche in modo formale, tramite PEC o raccomandata: in questo caso, l’amministratore deve rispondere in un tempo ragionevole. In caso si ottenga una copia, potrebbe essere necessario sostenerne i relativi costi, come quelli per la fotocopiatura;
• consultare l’archivio condominiale, se presente. Si tratta di un’opzione molto diffusa per tutti i condomini che non dispongono di un amministratore, dove in generale si individua un condomino incaricato per la gestione e la conservazione di tutti i documenti.

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Se, invece, si ha la necessità di ottenere una copia del regolamento contrattuale, si può procedere:

• controllando l’atto di compravendita ricevuto al momento del rogito, che solitamente incorpora una copia dello stesso regolamento;
• consultando la Conservatoria dei Registri Immobiliari, per i regolamenti contrattuali trascritti. Servirà conoscere foglio, particella e subalterno dell’immobile e, come facile intuire, pagare una somma di diritti di visura.

Indipendentemente si tratti del regolamento assembleare o contrattuale, è sempre utile che il singolo condomino ne conservi una copia, così da evitare disguidi e gestire al meglio eventuali controversie, che potrebbero sorgere sia nei confronti di altri condomini o dello stesso condominio.

Dove recuperare il regolamento condominiale: altre soluzioni

Come comportarsi, però, se i passaggi elencati nei precedenti paragrafi non dovessero sortire alcun effetto nel recupero del regolamento condominiale? O, ancora, come si deve comportare un soggetto terzo, come il papabile acquirente di un immobile, qualora volesse verificare le norme approvate prima di concludere la compravendita?

Anche in questo caso, si possono vagliare diverse strade. Per il regolamento contrattuale, si può provare a:

• richiedere una copia direttamente al costruttore o, ancora, al vecchio proprietario dell’immobile;
• consultare un avvocato, un tecnico oppure il notaio che ha provveduto alla trascrizione dello stesso regolamento. Attraverso verifiche incrociate con i dati catastali, e i registri pubblici immobiliari, la copia del regolamento potrebbe essere facilmente identificata.

Cosa succede, invece, per il regolamento assembleare, se l’amministratore non dovesse aver a disposizione una copia o, semplicemente, il condominio non se ne fosse dotato? È utile sapere che tutti i condomini, anche quelli al di sotto dei 10 condomini, possono decidere autonomamente di dotarsi di un regolamento o di ricostruirne uno nuovo, se il precedente è andato perduto o non risulta più aggiornato alle effettive necessità del condominio. Come visto, è sufficiente l’approvazione della maggioranza dei presenti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi del condominio. 

È inoltre utile sapere che anche il regolamento contrattuale può essere modificato, purché all’unanimità in assemblea se sono presenti clausole di limitazione dei diritti reali dei condomini, mentre le disposizioni gestionali ordinarie si possono aggiornare secondo le classiche maggioranze definite dall’articolo 1136 del Codice Civile.

Poiché la questione può essere molto complessa, il consiglio è sempre quello di affidarsi a professionisti qualificati, così da evitare qualsiasi intoppo nel recupero del regolamento.