Il mercato dei fondi immobiliari continua a espandersi sia a livello mondiale che europeo, e l’Italia si distingue come il Paese con i risultati più brillanti tra le principali nazioni del continente. Il valore complessivo dei fondi, siano essi quotati, non quotati o REIT (Real Estate Investment Trust), è in costante crescita: nel 2024 ha raggiunto a livello globale i 4.810 miliardi di euro, segnando un aumento del 3,4% rispetto al 2023. I REIT restano dominanti, rappresentando circa il 76% del totale. Questi dati provengono dal 46° Rapporto 2025 sui “Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, elaborato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ha curato la parte relativa all’analisi finanziaria.
Crescono i fondi immobiliari in Europa
Anche in Europa il settore continua a crescere, sia per numero di fondi attivi (2.007 fondi e 258 REIT) sia per valore del patrimonio, che ha raggiunto 1.650 miliardi di euro, con un incremento del 3,1%. Il peso dei fondi europei sul totale globale rimane stabile, pari al 34,3%, ma il volume cresce, confermando il trend positivo degli ultimi anni. Focalizzandosi sui cinque principali mercati europei (incluso il Regno Unito), il fatturato per il 2024 supera i 942 miliardi di euro, in aumento del 3,5% rispetto all’anno precedente, e si prevede un’ulteriore crescita per il 2025, con una stima che supera i 991 miliardi di euro. La Germania rimane il primo mercato con 314,2 miliardi, seguita dalla Francia (214 miliardi), mentre l’Italia registra il tasso di crescita più alto (+6,6%, pari a 151,9 miliardi), seguita dalla Spagna (+6,4%, pari a 117 miliardi).
I fondi immobiliari in Italia
Secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari e Studio Casadei, il settore dei fondi immobiliari italiani prosegue la sua crescita sostenuta: rappresenta oltre il 13% del totale europeo. Il valore netto degli attivi (NAV) ha raggiunto i 121,5 miliardi di euro alla fine del 2024, con un aumento del 6,6% rispetto al 2023. Anche il valore degli immobili posseduti direttamente dai 675 fondi italiani è salito a 139 miliardi di euro, con un incremento del 6,1% rispetto all’anno precedente. Le previsioni per il 2025 parlano di una crescita ulteriore: +5,3% per il NAV e +5% per il patrimonio, con un numero di fondi che potrebbe avvicinarsi a quota 700.
“Anche se lo scenario macroeconomico e politico è condizionato dall’incertezza, il comparto immobiliare sta reagendo bene. Anche perché è nella sua natura essere anticiclico. In modo particolare le motivazioni che stanno spostando investimenti dagli Usa verso l’Europa (che è più stabile) spingono lo sviluppo ulteriore del mercato”, ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “In Italia il mercato immobiliare è tornato a espandersi con un’accelerazione dei prezzi superiore all’inflazione al consumo, con la riduzione dei tassi di interesse che stimola la domanda di mutui. Le prospettive per il resto dell’anno sono positive per tutti i settori e questo contribuisce al benessere dei fondi immobiliari. Ormai realtà stabile del nostro sistema economico.”
Redditività dei fondi immobiliari
L’indebitamento complessivo del sistema dei fondi ammonta a 59 miliardi di euro, in leggera diminuzione, e rappresenta circa il 43% del patrimonio totale. La redditività media (ROE), pur variando tra le diverse realtà, è scesa leggermente, passando all’1,8%. Secondo il “Rapporto sulla stabilità finanziaria” della Banca d’Italia di aprile 2025, i fondi italiani, a differenza di molti europei, sono costituiti in forma chiusa: questo li rende meno esposti al rischio di dover liquidare rapidamente il patrimonio in caso di richieste di rimborso elevate. Inoltre, il rischio che alla scadenza i valori stimati degli immobili si discostino significativamente dai prezzi di mercato resta contenuto.
“L’asset allocation del patrimonio gestito italiano ha visto variare il peso dei vari comparti, con il residenziale e il ricettivo che sono risultati in crescita”, ha rimarcato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “Le prospettive per il 2025, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr che partecipano alla realizzazione del nostro Rapporto, sono di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. Attualmente il patrimonio detenuto da 60 Sgr e 675 fondi immobiliari italiani ammonta a 139 miliardi di euro, con le prime venticinque Sgr per numero di fondi immobiliari gestiti che possiedono circa seicentocinquanta veicoli, pari al novantasette per cento del totale, per un patrimonio medio di oltre 5,5 miliardi di euro”.
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