Anagrafe dei titolari immobiliari: come funziona il censimento fiscale

Conoscere l’esatta composizione del patrimonio immobiliare nazionale è di fondamentale urgenza, sia per fornire servizi sempre più aggiornati che per garantire interventi mirati. A questo scopo, il MEF ha annunciato un’importante novità: l’Anagrafe dei Titolari Immobiliari, uno strumento concepito come un censimento fiscale dettagliato di tutti i detentori di diritti reali sugli immobili del Paese. Integrando i dati del Catasto, dell’Agenzia delle Entrate e delle piattaforme in Rete, la nuova anagrafe permetterà di contrastare più efficacemente l’evasione fiscale, controllare la regolarità degli affitti brevi e verificare la conformità degli interventi di ristrutturazione.

Cos’è l’Anagrafe dei Proprietari Immobiliari

L’Anagrafe dei Titolari Immobiliari, spesso indicata anche come Anagrafe dei Proprietari, rappresenta un database nazionale di tutti i soggetti - persone fisiche e giuridiche - che detengono diritti reali sugli immobili. Proposto dal MEF - il Ministero dell’Economia e delle Finanze - lo strumento è stato inserito tra le priorità nell’atto di indirizzo sulle politiche fiscali che riguarderanno il triennio 2026-2028.

Ufficialmente annunciata come un censimento fiscale dei titolari di diritti reali immobiliari, l’Anagrafe dei Proprietari si differenzia dal classico Catasto, che rappresenta un archivio descrittivo degli immobili presenti sul Paese. Il nuovo strumento incrocia infatti dati catastali, fiscali, utenze e piattaforme digitali, non solo per identificare gli immobili, ma anche per ricostruirne le catene di intestazioni, gli usi effettivi e le capacità reddituali, così da individuare più facilmente irregolarità ed evasione fiscale.

Nella pratica, la nuova Anagrafe dei Titolari permetterà di:

• identificare in modo univoco la titolarità di diritti reali, come la proprietà, l’usufrutto e via dicendo;
• rendere interoperative diverse banche dati, oltre a quella del Catasto;
• generare degli avvisi automatici per anomalie, come ad esempio immobili non dichiarati o rendite non aggiornate.

A cosa serve l’Anagrafe dei Titolari

L’Anagrafe dei Titolari nasce soprattutto per risolvere delle lacune informative, che oggi non sempre permettono di identificare in modo mirato irregolarità nel settore immobiliare.

Freepik

In altre parole, ottenendo una fotografia il più possibile veritiera dei diritti reali posseduti, lo strumento permette di:

• fare emergere immobili difformi o fantasma;
• verificare il corretto aggiornamento della rendita catastale, soprattutto dopo interventi agevolati;
• contrastare l’evasione fiscale, ad esempio su IMU, IRPEF e imposta di registro;
• identificare le locazioni in nero, anche incrociando i dati delle piattaforme di affitto breve con la situazione reddituale dei titolari;
• supportare i Comuni nella gestione delle emergenze, fornendo mappe aggiornate di proprietari e occupanti;
• fornire statistiche più dettagliate sul mercato immobiliare, con maggiore trasparenza sia nelle compravendite che nei controlli antiriciclaggio.

Quando sarà in vigore la nuova Anagrafe dei Titolari

Ma quando sarà disponibile la nuova Anagrafe dei Proprietari Immobiliari? L’implementazione sarà probabilmente progressiva nel corso del prossimo triennio, con obiettivi intermedi per garantire un graduale adattamento a cittadini e professionisti. Dalle intenzioni di programmazione:

• nel corso del 2026, l’infrastruttura verrà avviata con i primi incroci automatici, ad esempio con controlli rafforzati su immobili interessati da bonus edilizi, con la conseguente notifica di regolarizzazione catastale ai proprietari;
• dal 2027, verrà ampliato l’accesso alle banche dati, in particolare a quelle ipotecarie, per una maggiore automatizzazione di controlli e segnalazioni;
• nel 2028 è prevista la piena operatività, con l’analisi dei rischi estesa a tutto il territorio nazionale e l’integrazione con sistemi europei analoghi.

Cosa cambia per proprietari e professionisti

L’introduzione di questo strumento determinerà sostanziali cambiamenti, sia per i cittadini che per i professionisti del settore immobiliare. Per i proprietari o i detentori di diritti reali sugli immobili:

• non vi saranno modifiche sostanziali, in caso di piena regolarità;
• potrebbero aumentare segnalazioni o comunicazioni mirate di regolarizzazione per chi possiede diritti su immobili non dichiarati, dalla rendita non aggiornata o tali da far emergere sospetti di evasione fiscale, come nel caso di anomale situazioni reddituali che potrebbero nascondere locazioni in nero.

Al contempo, i professionisti - come geometri, architetti, notai e commercialisti - potrebbero essere chiamati a una maggiore assistenza verso i clienti, ad esempio per le verifiche preventive della regolarità catastale e urbanistica degli immobili. Questo perché la nuova Anagrafe comporta:

• dei maggiori controlli prima di vendite e locazioni;
• un’incrementata rilevanza nell’attività di segnalazione delle variazioni catastali.

È quindi molto probabile che i professionisti vedranno crescere le richieste di servizi di audit e verifica immobiliare, soprattutto per la regolarizzazione di situazioni pregresse, che potrebbero essere efficacemente individuate dallo strumento integrato del MEF.

Come sapere se una persona ha proprietà immobiliari

In attesa della piena implementazione dell’Anagrafe dei Proprietari, già oggi esistono canali ufficiali per verificare la titolarità immobiliare di una persona fisica o giuridica. Ad esempio, ci si può avvalere:

• del servizio di Risultanze Catastali dell’Agenzia delle Entrate, che permette di utilizzare il codice fiscale per identificare tutti gli immobili intestati sul territorio nazionale;
• della visura catastale per soggetto, anche online tramite piattaforma Sister per i professionisti, per prendere visione di dati attuali e storici sugli immobili;
• della consulenza di notai, studi legali e professioni immobiliari, che possono condurre ricerche catastali per conto terzi. 

È inoltre utile ricordare che, a partire dal 2025, il sito dell’Agenzia delle Entrate permette gratuitamente ai cittadini di ottenere le informazioni catastali sugli immobili in proprio possesso o di cui si detengono diritti reali.

Come vedere tutti i proprietari di un immobile

Allo stesso modo, per conoscere tutti i titolari attuali di un determinato fabbricato, è possibile ricorrere alla visura catastale per immobile. Per farlo è sufficiente:

• accedere gratuitamente al sito dell’Agenzia delle Entrate, se si è già titolari di diritti sull’immobile ricercato;
• rivolgersi a professionisti per immobili di terzi, per ottenere una visura tramite piattaforma Sister, comprensiva di tutti gli intestatari, i titolari di diritti e le relative quote;
• rivolgersi alle conservatorie o agli uffici territoriali competenti.

Freepik

La visura restituisce i dati sugli intestatari, il classamento dell’immobile, la sua rendita e l’eventuale aggiornamento. Contestualmente, si può effettuare una visura planimetrica o ipotecaria, spesso utile in caso di compravendita, richiesta di mutui o nelle successioni.

Chi può consultare il registro dell’anagrafe condominiale

Infine, per chi ha necessità di conoscere i titolari di diritti reali delle unità immobiliari a livello di condominio, è bene sapere che esiste il registro dell’anagrafe condominiale. Reso obbligatorio dall’articolo 1130 del Codice Civile, include le generalità, il codice fiscale, la residenza dei titolari, nonché i dati catastali delle singole unità e le informazioni di sicurezza delle parti comuni. Ma chi li può consultare? In linea generale, l’accesso è garantito:

• all’amministratore, che ne cura la tenuta e l’aggiornamento costante;
• a ogni condomino, in modo gratuito per la semplice consultazione o con oneri variabili in caso si necessitino copie, in base alle indicazioni fornite dall’amministrazione su orari e locali di consultazione;
• dalle autorità, in casi eccezionali, per eventuali verifiche su locazioni non dichiarate o evasione fiscale.

In altre parole, fatta eccezione per le autorità, l’accesso e la consultazioni dell’anagrafe condominiale non è consentita a soggetti terzi o estranei al condominio, bensì solo ai titolari di diritti all’interno dello stesso stabile condominiale.