L’accesso alla casa è diventato uno dei principali problemi della maggiore economia mondiale. Negli Stati Uniti il settore edilizio non riesce a colmare il deficit stimato di 4 milioni di abitazioni, secondo il Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard, mentre i prezzi delle case sono aumentati fino al 60% rispetto al periodo precedente alla pandemia.
Questo fa sì che molte famiglie non riescano ad accedere a un’abitazione, anche se uno studio del think tank New America afferma che un quarto delle case di proprietà negli Stati Uniti ha un valore inferiore ai 200.000 dollari, circa 171.000 euro al cambio attuale.
Queste abitazioni sono conosciute come Naturally Occurring Affordable Housing o “alloggi naturalmente accessibili” (NOAH).
Si tratta di oltre 22 milioni di abitazioni distribuite in tutto il Paese, da città come Philadelphia, Chicago, Memphis o Detroit (con oltre 68.000 case vuote) fino a St. Louis o El Paso, oltre a numerosi centri piccoli e medi. Molte di queste località hanno subito un forte calo demografico nella seconda metà del XX secolo, ma si prevede che tornino a crescere man mano che il caldo soffocante e l’impennata dei prezzi spingeranno gli abitanti della cosiddetta Sun Belt (gli Stati del Sud) verso l’interno del Paese.
Inoltre, molte di queste case risalgono al boom edilizio successivo alla Seconda guerra mondiale, quando oltre il 70% delle nuove costruzioni aveva una superficie inferiore ai 130 m². Oggi queste abitazioni hanno più di 75 anni e molte necessitano di riparazioni, il che significa che spesso non soddisfano i requisiti minimi per ottenere un mutuo tradizionale, anche quando esiste un acquirente interessato.
Spesso le famiglie che vivono in queste abitazioni economiche non possono permettersi le riparazioni necessarie affinché la casa rispetti i criteri richiesti per ottenere un mutuo. Inoltre, i programmi di assistenza per le ristrutturazioni sono pochi e scarsamente finanziati. Il principale programma federale per la riparazione delle abitazioni è il Rehabilitation Mortgage Insurance Program 203(k) della Federal Housing Administration (FHA), ma meno dell’1% degli aventi diritto ne usufruisce.
Il risultato è un circolo vizioso: queste case non soddisfano i requisiti necessari per ottenere un mutuo perché sono in cattive condizioni, ma praticamente non esistono finanziamenti disponibili per ripararle.
Poiché è difficile ottenere un mutuo, questo segmento del mercato immobiliare si è mosso pochissimo negli ultimi anni. La maggior parte delle famiglie non ha l’opportunità di acquistare queste abitazioni accessibili, non per mancanza di domanda, ma perché il sistema di finanziamento praticamente non esiste. Tra il 2004 e il 2021, negli Stati Uniti i mutui inferiori a 150.000 dollari sono diminuiti di quasi il 70%, secondo l’ONG Pew Charitable Trusts.
L’aumento dei costi fissi dei prestiti, le conseguenze normative della riforma finanziaria (Dodd-Frank Act) e la concentrazione del settore bancario hanno reso questi piccoli prestiti poco redditizi.
Per una banca, concedere un mutuo da 75.000 dollari costa quasi quanto concederne uno da 750.000, ma il guadagno è molto inferiore. Per questo motivo molte banche semplicemente non li offrono.
Infatti, il 97% delle famiglie statunitensi che acquistano la prima casa dipende da un mutuo per completare l’acquisto. Quindi, quando una banca rifiuta un finanziamento, anche una famiglia con una buona storia creditizia non può comprare l’immobile, per quanto economico possa essere. Di conseguenza, molte case restano abbandonate, si deteriorano fino a perdere valore e scompaiono dal mercato. Quelle ancora abitabili vengono spesso acquistate da investitori che pagano in contanti e finiscono nel mercato degli affitti.
Il risultato è che milioni di abitazioni potenzialmente accessibili ai primi acquirenti si trovano in una sorta di limbo finanziario: troppo complicate per la maggior parte dei compratori e troppo ignorate dai legislatori per essere realmente risolte. “Facciamo fatica a costruire nuove abitazioni abbastanza rapidamente, mentre milioni di case accessibili già esistenti si deteriorano in silenzio”, sottolineano diversi esperti.
Le famiglie interessate ad acquistare esistono. Quello che manca è l’infrastruttura finanziaria capace di collegarle alle abitazioni. Diverse regioni degli Stati Uniti dimostrano però che colmare questo divario è possibile.
Nonostante il quadro generale, città e Stati al centro della crisi stanno sperimentando nuovi programmi di prestiti e aiuti per acquistare e ristrutturare case.
Il Detroit Home Mortgage Program offre un prestito combinato per acquisto e ristrutturazione di abitazioni che le banche tradizionali non approverebbero, unendo il costo dell’acquisto e dei lavori in un unico finanziamento che permette alle vecchie case di tornare sul mercato.
Il Proyecto Resurrección di Chicago concede prestiti per riparazioni destinati ai residenti storici del quartiere di Pilsen, con la possibilità di ottenere una cancellazione del debito fino a 75.000 dollari in cambio della permanenza nel quartiere, interessato da processi di gentrificazione.
CHN Housing Partners, in Ohio, ha sviluppato un prodotto che affronta sia il problema del finanziamento sia quello delle condizioni delle abitazioni: una seconda ipoteca destinata alle riparazioni, insieme a una prima ipoteca flessibile progettata specificamente per case vecchie.
L’organizzazione no profit Fahe, con sede nel Kentucky, funge invece da centro di coordinamento per oltre 50 organizzazioni senza scopo di lucro e istituzioni finanziarie per lo sviluppo comunitario (CDFI), che forniscono finanziamenti per l’accesso alla casa nelle comunità a basso reddito della regione degli Appalachi.
Questi programmi aumentano l’offerta abitativa in modo più economico, rapido e sostenibile rispetto alla costruzione di nuove case. Tuttavia, nessuno di essi opera ancora su scala nazionale.
Anche il governo federale ha un ruolo cruciale nel facilitare l’accesso alla casa a prezzi accessibili, e iniziano a vedersi alcuni progressi. Il recente ordine esecutivo dell’amministrazione Trump sulla promozione dell’accesso al credito ipotecario punta a ridurre i costi normativi per le banche locali e a esentare i mutui di piccolo importo da limiti e commissioni che li rendono poco redditizi.
Anche il 21st Century Housing Access Act, approvato dal Senato a marzo, propone di rivedere i limiti alle commissioni e creare incentivi per chi offre mutui a basso costo. Ancora più significativa è la proposta di legge Whole-Home Repairs Act, che creerebbe un programma pilota federale innovativo destinato a finanziare organizzazioni statali e locali — comprese no profit e CDFI — per sostenere le riparazioni di case appartenenti a famiglie a basso reddito e piccoli proprietari.
Enti pubblici, organizzazioni no profit, imprese private e altri attori possono aumentare il flusso di capitale verso enti locali, cooperative di credito specializzate in piccoli prestiti e banche comunitarie. Finanziare programmi innovativi, come i mutui combinati per acquisto e ristrutturazione o i programmi di seconde ipoteche per lavori di riparazione, permetterebbe di raggiungere un numero maggiore di acquirenti.
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