Compromesso per la casa, come funziona e quali obblighi impone

Nel percorso che porta alla compravendita di un immobile, per le parti è più che fisiologico avvalersi di strumenti che permettano di fissare nel tempo gli accordi raggiunti. Ma come funziona il compromesso per la casa? Conosciuto anche come preliminare di compravendita, questo accordo scritto e vincolante obbliga l’acquirente e il venditore a concludere la transazione, entro condizioni e tempi prestabiliti. Tuttavia, il compromesso non determina l'effettivo trasferimento di proprietà, che si concretizza unicamente con il successivo rogito notarile.

Cosa si intende per compromesso per la casa

Quando si parla di compromesso per la casa, più propriamente ci si riferisce al preliminare di compravendita. Si tratta di un vero e proprio contratto, disciplinato soprattutto dall’articolo 1351 del Codice Civile, pensato per vincolare le parti a dei precisi obblighi antecedenti al trasferimento della proprietà. In particolare, con il compromesso l’acquirente e il venditore:

• si impegnano a concludere la compravendita entro una data prestabilita;
• definiscono le condizioni per la finalizzazione della stessa compravendita, come ad esempio il prezzo della transazione o le modalità di pagamento.

Affinché il preliminare sia valido deve essere in forma scritta, indipendentemente sia stato redatto privatamente tra le parti con l’intervento di un notaio. Inoltre, deve contenere alcuni elementi essenziali, quali:

• l’identificazione chiara delle parti e dell’immobile, con dati catastali completi, indirizzo, planimetria e pertinenze;
• il prezzo di vendita e le modalità di pagamento;
• il termine massimo per la stipula del rogito;
• eventuali condizioni sospensive, come la conclusione della compravendita vincolata all’ottenimento del mutuo;
• gli importi versati a titolo di caparra o di acconto.

È bene ricordare che il compromesso deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla sottoscrizione ai sensi del D.P.R. 131/1986.

È obbligatorio fare il compromesso prima del rogito?

Non vi è alcuna norma che impone alle parti di firmare un compromesso: in linea teorica, acquirente e venditore possono anche accordarsi verbalmente, per poi procedere direttamente al rogito. Mantenendo sempre la piena libertà di scelta fra le parti, la legge semmai indica in quali casi sia necessario un preliminare notarile anziché privato, come nel caso di immobili in via di costruzione, ai sensi del D.Lgs. 122/2005.

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Tuttavia, la possibilità di ricorrere a un compromesso non dovrebbe mai essere sottovalutata, poiché permette di:

• formalizzare accordi prima dell’effettivo trasferimento della proprietà;
• effettuare controlli - urbanistici, catastali e strutturali - e procedere alla richiesta di mutuo;
• bloccare l’immobile sul mercato, riducendo il rischio di offerte concorrenti;
• regolare aspetti pratici, come la consegna delle chiavi o le spese accessorie.

Proprio perché aumenta la sicurezza complessiva della compravendita, il compromesso è frequentemente consigliato anche dagli esperti di settore, come nel caso di agenzie immobiliari e altri professionisti.

Quando si fa un compromesso di vendita, cosa succede?

È indispensabile sapere che il compromesso di vendita non rappresenta una semplice dichiarazione d’intenti fra le parti, ma un accordo che, al momento della firma, definisce degli obblighi giuridicamente vincolanti:

• l’acquirente si impegna a finalizzare l’acquisto, alle condizioni sottoscritte;
• il venditore si impegna a trasferire la proprietà, al soddisfacimento delle condizioni previste.

L’eventuale violazione degli accordi, come nel caso di un acquirente che non procede all’acquisto senza giustificato motivo, rappresenta una violazione contrattuale e può avere conseguenze giuridiche e risarcitorie. Inoltre, è indispensabile sapere che:

• spesso il compromesso comporta il versamento di una caparra confirmatoria, in base all’articolo 1385 del Codice Civile, in media attorno al 10% del prezzo di vendita;
• oltre alla registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate, che prevede un'imposta fissa di 200 euro e i relativi bolli, è necessario versare un’imposta proporzionale dello 0,50% sulle somme a titolo di caparra, oppure del 3% in caso di acconto. 

Quando il preliminare è stretto con atto notarile, viene anche trascritto nei registri immobiliari e diventa opponibile a terzi, tutelando l’acquirente da eventuali vendite successive o iscrizioni di ipoteche.

Quanto dura un compromesso per l’acquisto di una casa

Uno dei dubbi più frequenti è relativo alla durata del compromesso di compravendita. A discapito delle credenze comuni, non vi sono tempistiche stabilite per legge: il preliminare vale fino ai termini stabiliti dalle parti, che possono variare da qualche mese fino ad anche un anno. In linea generale, è utile sapere che:

• quando non viene indicato un preciso termine, la prestazione è esigibile immediatamente ai sensi dell’articolo 1183 del Codice Civile. Se le parti non trovano un accordo sull’eventuale scadenza, può essere necessario l’intervento del giudice;
• la prescrizione del diritto di esecuzione del preliminare è in 10 anni, ai sensi dell’articolo 2946 del Codice Civile;
• la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, possibile solo se redatto con atto notarile, perde efficacia se, entro un anno dalla data fissata per il rogito e comunque entro tre anni dalla trascrizione stessa, non viene trascritto anche il contratto definitivo, ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice Civile.

In ogni caso, le parti possono concordare eventuali proroghe, meglio in forma scritta. Se il preliminare è già trascritto, la trascrizione stessa deve essere aggiornata.

Qual è il ruolo dell’agenzia immobiliare nel compromesso

Quando si decide di procedere alla sottoscrizione di un preliminare di compravendita, non bisognerebbe mai sottovalutare l’utile ruolo di mediazione garantito dalle agenzie immobiliari. Se coinvolto, l’agente immobiliare può infatti:

• facilitare la trattativa fra le parti;
• redigere o supportare la stesura della proposta preliminare;
• custodire in deposito fiduciario l'assegno versato a titolo di caparra, consegnandolo al venditore solo a patto concluso e accordo firmato;
• registrare il preliminare in solido con le parti.

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In linea generale, la provvigione dell’agente matura al momento della stipula del preliminare o secondo accordi specifici. In presenza di condizioni sospensive, come ad esempio una clausola legata all’ottenimento del mutuo, può essere legata al buon fine. 

Quanti soldi si danno al compromesso

Un altro dubbio decisamente comune riguarda la quantità di denaro che l’acquirente dovrebbe versare al venditore, al momento della firma del compromesso. A livello normativo, non esistono imposizioni su quanto si debba pagare: le parti hanno facoltà di accordarsi liberamente. In media, si versa una cifra compresa tra il 10 e il 20% del valore dell’immobile, a seconda delle esigenze di acquirente e venditore.

È però indispensabile distinguere sulla specifica natura dei fondi:

• se considerati semplici acconti, si tratta di un anticipo di pagamento. Se l’affare salta, dovranno essere sempre restituiti;
• se costituiscono una caparra confirmatoria, ai sensi dell’articolo 1385 del Codice Civile, fungono da garanzia. Se l’acquisto va in porto, vengono sottratti dal prezzo finale, mentre in caso di blocchi l’eventuale restituzione è vincolata alla responsabilità dell’affare non concluso.

Come tutelarsi dopo il compromesso

Ma una volta firmato il compromesso, quali tutele sono a disposizione sia dell’acquirente che del venditore? In altre parole, cosa succede se una delle due parti non rispetta gli accordi presi?

Se l’acquirente viola gli obblighi sottoscritti - ad esempio, non presentandosi al rogito senza giustificato motivo o si rifiuta di concludere la compravendita - il venditore ha facoltà di:

• trattenere la caparra confirmatoria;
• chiedere la risoluzione del contratto, con il relativo risarcimento dei danni;
• agire in giudizio per l’esecuzione forzata del contratto, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, ottenendo una sentenza che ha gli stessi effetti del rogito.

Per contro, quando il venditore non rispetta gli impegni o, ancora, emergono vizi non dichiarati nell’immobile, l’acquirente può ottenere:

• la restituzione del doppio della caparra;
• la risoluzione del contratto, con eventuale risarcimento;
• l’esecuzione forzata del contratto, sempre ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile.

In caso il compromesso preveda condizioni sospensive, come appunto quella legata al mutuo, il mancato ottenimento del finanziamento porta allo scioglimento del contratto senza penali.