Terreni invenduti all’asta, la soluzione è trasformarli in siti da “glamping”

Due fenomeni apparentemente scollegati scoprono un inaspettato (e redditizio) collegamento: il trend del “glamping”, ovvero il campeggio deluxe, potrebbe essere la risposta al problema della difficoltà di vendere terreni all’asta. Secondo l’analisi del Centro Studi di RINA Prime intitolata “Glamping: da fenomeno emergente ad asset class”, il glamping è la nuova frontiera di investimento per operatori e capitali istituzionali.

Trasformare un terreno illiquido in zona da glamping

Da un lato la crescita strutturale del turismo esperienziale e sostenibile, dall’altro la presenza di un ampio stock di terreni in asta caratterizzati da bassa liquidità e difficoltà di valorizzazione. Gli esperti di Rina Prime si sono chiesti come conciliare le due cose.

“Il glamping rappresenta oggi una delle poche asset class in grado di coniugare trend strutturali della domanda con un profilo rischio-rendimento particolarmente interessante” dichiara Massimiliano Miceli, responsabile del Centro Studi di RINA Prime. “L’elemento distintivo emerso dallo studio è la possibilità di trasformare un’inefficienza del mercato, quella dei terreni in asta, in una leva strategica di creazione di valore. In questo senso, non parliamo solo di sviluppo turistico, ma di una vera e propria tesi di investimento basata su accesso a basso costo, scalabilità e costruzione di piattaforme. Il potenziale dell’Italia è significativo, ma il salto di scala richiederà un’evoluzione del mercato verso modelli più strutturati e la capacità di attrarre capitali istituzionali”.

Cos’è il glamping, da trend di nicchia ad asset immobiliare

Negli ultimi tempi, il glamping — ovvero un modo di campeggiare che unisce la vita all'aria aperta con i comfort tipici di una struttura di lusso — ha smesso di essere un fenomeno marginale per diventare un settore ben definito e riconosciuto a livello internazionale nel mondo dell'ospitalità. Più che una semplice versione aggiornata del campeggio classico, rappresenta un modo nuovo di proporre l'offerta turistica: un modello che mette insieme la vicinanza alla natura, un livello di comfort paragonabile a quello alberghiero e una forte attenzione alle esperienze che il viaggiatore può vivere.

Stando a un'analisi di Grand View Research sul mercato del glamping pubblicata nel 2025, questo settore ha raggiunto a livello mondiale un valore di circa 3,79 miliardi di dollari e si stima che possa arrivare a superare i 7,8 miliardi entro il 2033, crescendo a un ritmo di circa il 9,5% all'anno. L'Europa pesa per circa un terzo del mercato complessivo, mentre l'Italia, pur registrando una domanda in crescita, si trova ancora in una fase di sviluppo non ancora pienamente matura.

Nei Paesi dove il fenomeno è più radicato — come Francia, Regno Unito e Stati Uniti — il glamping ha già attraversato una trasformazione importante: non è più soltanto un prodotto turistico, ma è diventato anche un vero e proprio prodotto finanziario, con modelli di gestione industriale, operatori che gestiscono più strutture e parametri economici di riferimento ormai ben consolidati.

Quanto rende investire nel glamping come asset class
 

Dal punto di vista economico e finanziario, il glamping ha caratteristiche ben distinte rispetto ai modelli tradizionali dell'hotellerie. Sul fronte dei costi, richiede un impiego di capitale immobiliare relativamente contenuto: ogni unità comporta un investimento che va dai 15.000 ai 40.000 euro, e i progetti possono essere sviluppati per gradi, aggiungendo unità progressivamente. Questo approccio modulare offre una maggiore agilità nello sviluppo, limita l'esposizione finanziaria e permette di crescere in modo graduale e controllato.

I principali indicatori di performance operativa e finanziaria confermano un posizionamento molto favorevole: il tasso di occupazione medio si attesta intorno al 60%, la tariffa media giornaliera per unità oscilla tra i 150 e i 200 euro, i margini operativi lordi (EBITDA) si collocano tra il 35% e il 40%, il rendimento atteso sull'investimento (IRR) va dal 12% al 15%, e il capitale investito viene recuperato in un arco temporale di cinque o sei anni.

Nel complesso, questi numeri posizionano il glamping tra le tipologie di asset nel settore leisure con le migliori performance, offrendo un equilibrio interessante tra il potenziale di guadagno e il livello di rischio associato.

L’impatto ambientale e sociale del glamping

Il glamping non produce soltanto vantaggi economici, ma genera anche ricadute positive sul piano sociale e per i territori in cui si inserisce, soprattutto in zone periferiche o con scarso sviluppo. Si distingue per un approccio che rispetta l'ambiente e non lo altera in modo significativo, valorizzando le risorse locali senza comprometterne gli equilibri naturali.

Nei contesti dove questo settore è già più maturo, ha dimostrato di essere in grado di stimolare le economie del territorio, favorendo la nascita di posti di lavoro e di filiere produttive legate ai servizi, al turismo e alle esperienze offerte ai visitatori. In Europa contribuisce a ridare vita alle aree rurali, mentre in Italia si affianca alla più ampia crescita del turismo all'aperto.

In sintesi, il glamping si configura come uno strumento concreto ed efficace per la rigenerazione dei territori: è in grado di contrastare il fenomeno dello spopolamento e di innescare processi di sviluppo che tengono conto della sostenibilità, in piena coerenza con le priorità che l'Unione Europea si è data in questo ambito.

Perché il mercato dei terreni in asta è inefficiente

Il fenomeno parallelo è quello dell’inefficienza strutturale del mercato italiano dei terreni in asta. Secondo i dati del Centro Studi di RINA Prime, nel 2025 si contano oltre 9.900 lotti per un valore complessivo di circa 1,65 miliardi di euro. Tuttavia, il tasso di aggiudicazione si ferma intorno al 32% e i tempi medi di vendita raggiungono i 7,7 anni.

“Rispetto ad altre categorie immobiliari, i terreni presentano maggiore incertezza d’uso, minore liquidità e difficoltà di posizionamento sul mercato. Questa situazione, se da un lato evidenzia una criticità, dall’altro rappresenta una significativa opportunità per investitori in grado di adottare modelli di valorizzazione alternativi”, specifica Miceli.

Quando i terreni in asta e il glamping si incontrano, tutti guadagnano

Lo studio di Rina Prime evidenzia il fatto che, nel 37 per cento dei lotti di terreni in asta, sono presenti caratteristiche che ne fanno il sito perfetto per una struttura da glamping. In particolare si trovano:

• asset già compatibili, utilizzabili tramite strategie di conversione rapida
• terreni naturali o agricoli, adatti a progetti greenfield

In questo modo è possibile mettere tali terreni a reddito in modo rapido, con maggiore potenziale di valorizzazione nel medio-lungo periodo. Un elemento particolarmente rilevante è il costo di ingresso: mentre i terreni già compatibili presentano prezzi medi intorno ai 229.000 euro, quelli con potenziale di trasformazione si attestano su circa 21.000 euro, aprendo la strada a strategie scalabili e multi-lotto.

Progetti integrati per il glamping

Stando all'analisi del Centro Studi di RINA Prime, il vero punto di svolta per questo settore non sta nel singolo progetto isolato, ma nella capacità di costruire piattaforme integrate. Il modello considerato più efficace prevede la gestione di più location (tendenzialmente tra tre e cinque siti, o anche di più), una standardizzazione dei processi operativi, una regia centralizzata e lo sviluppo di un'identità di marca riconoscibile.

In questa prospettiva, il valore non si concentra più sul singolo immobile, ma sulla capacità di creare e gestire reti replicabili e scalabili — un approccio già consolidato nei mercati internazionali più avanzati.

Al di là degli aspetti puramente finanziari, il glamping intercetta tendenze profonde che caratterizzano la domanda turistica di oggi: il desiderio di autenticità, l'attenzione alla sostenibilità, la preferenza per ritmi di viaggio lenti e la valorizzazione del paesaggio e delle tradizioni locali. Adottare questo modello può tradursi in benefici concreti per diversi soggetti:

• per chi investe: la possibilità di accedere a una nuova categoria di asset, di diversificare il portafoglio e di ottenere rendimenti competitivi;
• per i proprietari di terreni: la conversione di aree improduttive in fonti di reddito stabili;
• per i territori: una riattivazione dell'economia locale, uno sviluppo rispettoso dell'ambiente e una maggiore valorizzazione delle aree più marginali. A questi benefici si aggiungono ricadute sociali significative, tra cui la creazione di occupazione locale, il sostegno alle filiere produttive del territorio e la rigenerazione di contesti che altrimenti rischierebbero di rimanere ai margini dello sviluppo.

“L’Italia presenta condizioni uniche: forte attrattività turistica internazionale, ampia disponibilità di patrimonio naturale e significativa presenza di terreni sottoutilizzati. Tuttavia, il mercato del glamping risulta ancora frammentato e caratterizzato da complessità normative e autorizzative. Il pieno sviluppo del settore dipenderà dalla capacità di semplificare i processi di permitting, attrarre capitali istituzionali, sviluppare operatori strutturati e modelli replicabili. La convergenza tra crescita del turismo esperienziale, maturazione del glamping e inefficienza del mercato dei terreni definisce una nuova opportunità strategica per il Real Estate italiano. In questo contesto, i terreni in asta possono trasformarsi da elemento di criticità a leva concreta di sviluppo economico e territoriale, contribuendo a ridisegnare il futuro dell’ospitalità outdoor in Italia”, conclude Miceli.