Quasi nove aste immobiliari su dieci si chiudono a un prezzo inferiore al valore di stima. E lo sconto medio è di un terzo. È il dato principale che emerge dal primo Studio dell'Associazione T6 — Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane — dedicato alla correlazione tra il valore di stima degli immobili e il prezzo di aggiudicazione nelle vendite giudiziarie. La ricerca, realizzata con il supporto di Federico Cecconi e di Laura Pelucchi, Partner di La Scala Società tra Avvocati, si basa su 312 procedure esecutive del Tribunale di Firenze nel quinquennio 2016-2020 — la prima analisi empirica sistematica mai condotta su questo tema in Italia.
I numeri: 278 procedure su 312 chiuse sotto stima
Su 312 procedure esecutive analizzate, in 278 casi — pari all'89% del totale — il prezzo di aggiudicazione è risultato inferiore al valore di stima determinato in sede di consulenza tecnica d'ufficio. Solo nell'11% delle procedure il prezzo finale ha superato la valutazione iniziale. Nelle procedure concluse con uno sconto, il prezzo di aggiudicazione si è attestato mediamente intorno al 66% del valore stimato, con uno scostamento medio del 33,5%. In termini pratici: chi acquista un immobile all'asta paga mediamente due terzi di quello che il perito del tribunale ha stimato come valore di mercato.
Perché lo sconto non è un'anomalia
Lo studio chiarisce subito un punto fondamentale: questa differenza non rappresenta un'anomalia né una perdita di valore dell'immobile in sé, ma riflette le modalità strutturalmente diverse di formazione del prezzo nelle vendite giudiziarie rispetto al mercato ordinario. Le aste si svolgono in un contesto caratterizzato da tempi procedurali più lunghi, maggiore incertezza per l'acquirente — che spesso non può visitare liberamente l'immobile, non ha garanzie di conformità catastale e urbanistica analoghe a quelle di una compravendita ordinaria — e una minore liquidità complessiva. Questi fattori si combinano per determinare strutturalmente prezzi di aggiudicazione inferiori al valore di mercato stimato.
Cosa conta davvero: stato di manutenzione e tipologia
L'analisi esamina quali variabili influenzino maggiormente l'entità dello sconto. Il risultato è controintuitivo rispetto a quanto spesso si assume nel settore: lo stato occupativo dell'immobile — cioè il fatto che sia abitato o meno al momento dell'asta — incide in misura limitata sul prezzo di aggiudicazione. Molto più determinanti risultano invece lo stato di manutenzione e la tipologia dell'immobile. Gli immobili in condizioni meno favorevoli e quelli appartenenti ad alcune categorie non residenziali registrano scostamenti mediamente più elevati rispetto al valore di stima, segnalando che la liquidità di mercato per quella specifica tipologia è il fattore che pesa di più sulla formazione del prezzo.
Il contesto territoriale: meno sconto nelle aree metropolitane
Un secondo fattore determinante è il contesto geografico e di mercato. Nelle aree metropolitane e nei comuni caratterizzati da una domanda dinamica gli scostamenti tra valore di stima e prezzo di aggiudicazione risultano mediamente più contenuti — la maggiore liquidità del mercato locale riduce l'incertezza per l'acquirente e sostiene i prezzi anche nelle procedure giudiziarie. Al contrario, nelle aree con minore liquidità gli sconti tendono ad aumentare e a presentare una variabilità più elevata, rendendo più difficile per gli operatori stimare con precisione il prezzo atteso di aggiudicazione.
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