"Se hai il prodotto giusto e valutato correttamente il mercato risponde in tempi veloci"

L'utilizzo sempre più diffuso della AI anche per il lavoro dell'agente immobiliare e un cliente sempre più esigente stanno cambiando la professione e la figura dell'agente, sempre più consulente e sempre meno semplice intermediario. idealista/news ne ha parlato con Andrea Curti, titolare dell'agenzia immobiliare IBI Curti Srl di Bologna, che ci ha raccontato anche come sta evolvendo il mercato immobiliare nel capoluogo emiliano

Quando è nata la sua agenzia e di quali servizi si occupa?

L'agenzia è nata nel '74, fondata da mio padre insieme al suo vecchio socio, ma nel '79 i due si sono separati, continuando ognuno la sua strada con il proprio figlio. Il core business del nostro lavoro sono sicuramente le compravendite residenziali, ma ci occupiamo anche di immobili commerciali, negozi, uffici, capannoni e locazioni brevi. Cerchiamo insomma di coprire tutte le necessità del mercato.

In tutti questi anni come si è evoluto il mestiere di agente immobiliare? E come deve cambiare l'agente per adattarsi alle nuove sfide del mercato?

Se confronto il mio lavoro con quello di mio padre, a cambiare è stato sicuramente il cliente, e di conseguenza l'agente immobiliare ha dovuto adattarsi. Prima il suo lavoro consisteva semplicemente nel mettere in contatto venditore e compratore; oggi assistiamo e affianchiamo il cliente dall'inizio alla fine, supportandolo dalle cose più banali a quelle più importanti. Cerchiamo di offrire un servizio di assistenza affinché non si senta abbandonato, perché capisca che può contare su qualcuno che ha già gestito questo tipo di situazioni molte volte. Davanti a un cliente sempre più informato ed esigente, l'agente immobiliare è diventato forse più un consulente che un semplice intermediario. Questo conferisce al nostro lavoro un valore aggiunto.

L'introduzione dell'AI nel lavoro dell'agente è un fattore positivo o negativo?

A me personalmente piace. Come tutti gli strumenti tecnologici, dipende da come la utilizzi, però ha aperto delle opportunità importanti. Serve a migliorare molte cose: dal testo dell'annuncio alle foto, fino alla gestione della documentazione interna. È molto utile per supportarti in attività che prima richiedevano intere giornate e che oggi svolgi in un pomeriggio scarso. Ma se la usi per tutto, per fare un semplice copia e incolla, può diventare molto pericolosa.

Come considera le novità normative del decreto legge del 3 giugno?

In realtà non è una novità per noi: all'interno della nostra agenzia siamo tutti in possesso del patentino di agente immobiliare, lavoriamo con incarico in esclusiva e il corso da agente immobiliare per noi è un vero e proprio percorso formativo.

Parliamo invece un po' del mercato immobiliare di Bologna: qual è la situazione attuale?

In questo momento siamo allineati con l'anno scorso. Come agenzia non abbiamo mai avuto una tipologia di immobile ideale: siamo sempre stati abituati a trattare tutto, dal monolocale alla villa, e questo in alcune situazioni di mercato ci ha permesso di superarle con una certa agilità. Ci sono stati momenti molto positivi, come il 2007, e anni pesanti come il 2009 e il 2010. Il fatto di trattare un po' tutto ci ha permesso di superarli abbastanza bene. Oggi il mercato è in linea con l'anno scorso: non sto registrando trasformazioni particolari. Direi che è un mercato sano e stabile.

I prezzi non mostrano aumenti significativi: ci possono essere lievi miglioramenti, ma non c'è stata un'ascesa come quella registrata tra il 2014 e il 2022 — quello è stato un trend molto positivo. Adesso mi sembra che il mercato si sia stabilizzato. Però, se hai l'oggetto giusto nella posizione giusta, valutato correttamente, il mercato risponde in tempi molto veloci.

Quali sono le tipologie più richieste?

Quest'anno il segmento medio-alto è un po' in rallentamento. Va a colpire un cliente che ha già un immobile discreto e che potrebbe voler fare un upgrade, ma con i tassi che sono cambiati tende ad aspettare. Cosa che, ovviamente, non sta accadendo per il primo acquisto, che mi sembra stia andando molto bene. Non incide nemmeno sul segmento alto, perché quel cliente non guarda il tasso ma altri fattori: se ha la necessità di cambiare, lo fa a prescindere.

Per quanto riguarda il mercato di Bologna, la domanda abitativa su cosa si concentra maggiormente?

Abbiamo un portafoglio abbastanza variegato: ci sono clienti investitori che cercano immobili su cui fare operazioni di frazionamento, di ristrutturazione e rivendita. C'è il classico investitore — penso alla signora Rossi che ha una disponibilità economica e preferisce avere un immobile a reddito piuttosto che tenere i soldi fermi. E poi, come ho detto, il primo acquisto è quello che sta sempre andando molto bene. Vedo solo un leggero rallentamento sui tagli sopra i 500.000€, dove le mie statistiche mostrano un calo.

Come considera invece il tema della riqualificazione energetica? C'è un maggiore interesse verso gli immobili in classe A e B?

Oggi sì. Fino a qualche anno fa era un parametro indicato nell'annuncio ma di scarso interesse concreto. Oggi no. Sul nuovo ovviamente, ma anche sull'usato: se un immobile ha beneficiato del Superbonus 110%, è molto più ricercato. Ci sono stati diversi cantieri, soprattutto nel periodo del 110%, poi la situazione si è fermata, ma gli interventi in corso guardano sempre di più alla riqualificazione energetica. Sono ormai poche le imprese che fanno una ristrutturazione interna senza cercare di efficientare l'immobile, sia per facilitare la rivendita, sia per le agevolazioni sui tassi dei mutui, sia perché il cliente oggi è più giovane e attento a questi aspetti. In centro storico bisogna fare i conti con i limiti del costruito, ma lì il cliente guarda altri fattori e la classe energetica non è determinante.

Quali sono le zone più richieste a Bologna?

Il centro storico sicuramente. Poi tutta la parte di Saragozza, i Giardini Margherita, Murri e Santo Stefano — quella zona collinare che storicamente è la più interessante di Bologna insieme al centro. In anni passati era persino più interessante del centro stesso, mentre oggi il centro va per la maggiore. Poi ci sono zone che un tempo erano considerate periferia non particolarmente attrattiva e che invece oggi, per investimento, sono molto quotate: la zona di San Donato e la Bolognina.

Vi occupate non solo di Bologna, ma anche della provincia. Notate una differenza o c'è una tendenza a spostarsi verso la periferia?

Se il cliente ha l'esigenza del giardino o di uno spazio esterno, dopo il Covid si è quasi sicuramente spostato fuori Bologna. Quando ci hanno riaperto dopo il lockdown, abbiamo venduto immobili che erano in portafoglio da mesi: avevano un giardino, erano fuori Bologna, ma la gente cercava proprio quello. Oggi ci sono tanti comuni nell'hinterland bolognese che stanno costruendo molto, ci sono opportunità, e il cliente è disposto a considerarli anche perché i principali comuni sono ben collegati.

E per quanto riguarda i prezzi?

Ci sono comuni assolutamente allineati con le zone migliori di Bologna. Casalecchio e San Lazzaro, per esempio, hanno quotazioni molto alte. Casalecchio è un comune molto ricercato; San Lazzaro, dalla parte opposta verso il mare, è ugualmente appetibile: ci sono tutti i servizi, la qualità della vita è ottima. Bologna poi è una città di dimensioni ridotte, quindi il comune limitrofo rimane vicino: dal centro di San Lazzaro al centro storico saranno 15 minuti.

Quali sono le tipologie di clienti?

Gli studenti, ovviamente — da che mondo è mondo a Bologna ci sono gli studenti, quindi c'è una domanda importante di locazioni. In alcuni periodi se ne è approfittato: i canoni erano molto alti e in certe zone le locazioni erano quasi esclusivamente per studenti, mentre la famiglia comune faceva fatica. Negli ultimi due anni però abbiamo visto un leggero calo: si era esagerato, secondo me, con le richieste e i prezzi. Abbiamo dovuto riequilibrare un po' la domanda perché non c'era risposta dal mercato. I prezzi rimangono comunque molto alti: dai 400 ai 600€ a stanza, più o meno, a seconda degli appartamenti.

Quali sono i prezzi medi a Bologna?

Abbiamo toccato con mano gli 8.000€ al metro quadro, un prezzo che fino a qualche anno fa era impensabile. Diciamo che la media si aggira tra i 3.500 e i 4.500€ al metro quadro.

Quali sono le previsioni per questo settore?

Mi sembra ci siano tutti i fattori per rimanere su questo trend. Non di crescita, perché da un anno all'altro vedo una situazione abbastanza stabile, ma se il mercato andasse avanti così sarebbe già positivo. Ovviamente c'è tutta una serie di incertezze esterne che non si sa mai la mattina cosa può aver portato, e questo non contribuisce alla stabilità.